Checklist per comprare un terreno in Italia

Un terreno visto in un annuncio non è ancora un lotto edificabile e accessibile. Questa checklist ti aiuta a identificare, chiedere, verificare e mettere a budget tutto prima di firmare.

Parti dalla particella, non dalla foto dell’annuncio. Una foto mostra un campo, non la particella in vendita, l’accesso giuridico o il titolo edilizio della casa pubblicizzata.

Prima di firmare devi fissare il terreno, leggere le regole del Comune, provare l’accesso, controllare vincoli e utenze e calcolare il costo totale. La checklist precede l’acquisto; non sostituisce le verifiche professionali.

Se sei cittadino fuori dall’UE o dal SEE, chiedi al Notariato di verificare la capacità di acquistare prima della caparra non rimborsabile. I cittadini UE e SEE acquistano alle stesse condizioni degli italiani. Per gli altri contano reciprocità, accordo bilaterale o permesso di soggiorno qualificato.

1. Fissa la particella prima di fare altre verifiche

Chiedi gli identificativi catastali per iscritto. Frazione e screenshot non bastano:

• Comune catastale.
• Foglio.
• Particella, detta anche mappale.
• Subalterno, quando un fabbricato o un’unità urbana è diviso in più unità. Un terreno rurale senza fabbricati normalmente non ha subalterno; un appartamento, un garage o un’altra unità edilizia può averlo.

Richiedi una visura catastale aggiornata e, se la storia non è chiara, una visura storica. La visura riporta dati identificativi, classamento, superficie o rendita catastale e diritti annotati. Può far emergere un foglio sbagliato o una particella mancante, ma non è l’atto di provenienza e non sostituisce i Registri Immobiliari.

Metti insieme identificativi, planimetria dell’annuncio e mappa catastale. Confronta forma, confinanti, strada e fabbricati. L’estratto di mappa rappresenta il terreno; la planimetria catastale l’unità edilizia. Per un terreno chiedi il primo. Una traccia in mappa non dimostra un passaggio.

Il Catasto registra dati fiscali e identificativi. Il notaio li confronta con i Registri Immobiliari, dove si verificano proprietà, ipoteche, pignoramenti, servitù e altri diritti. Il nome in visura non prova la titolarità.

2. Raccogli i documenti e leggi i limiti

Visura ed estratto di mappa

La visura attuale mostra la registrazione odierna. Quella storica può far emergere variazioni di superficie, classamento, intestatari e atti richiamati. Leggi le annotazioni su riserve, frazionamenti, fusioni e aggiornamenti.

L’estratto di mappa confronta la geometria catastale con il terreno reale, ma non è un rilievo dei confini. Se recinto, strada privata o confine incidono sul prezzo, incarica un geometra prima che la proposta diventi vincolante.

Certificato di destinazione urbanistica, o CDU

Per molti trasferimenti di terreni tra vivi, l’articolo 30 del DPR 380/2001 richiede al rogito il certificato di destinazione urbanistica. Lo rilascia il Comune. L’eccezione riguarda determinati terreni che servono un edificio con superficie inferiore a 5.000 metri quadrati; non ogni piccolo appezzamento rurale.

Il Comune ha 30 giorni per rilasciarlo. Il CDU resta valido per un anno se il venditore dichiara che gli strumenti urbanistici non sono cambiati. Sono termini di legge, non garanzie sui tempi. Il CDU indica destinazione e prescrizioni, ma non calcola la casa autorizzabile e non cancella altri vincoli. Se arriva tardi, chiedi al notaio se vale la dichiarazione sostitutiva prevista dalla legge.

Guida al CDU ne approfondisce campo e limiti.

APE

L’attestato di prestazione energetica, o APE, riguarda un edificio o un’unità immobiliare, non un campo vuoto. Ai sensi dell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005, viene redatto per edifici costruiti, venduti o dati in locazione per la prima volta, salvo esclusioni, e resta valido 10 anni se i lavori non modificano la classe energetica. Se compri un fabbricato, verifica che l’APE riguardi quell’unità: misura prestazione energetica, non regolarità edilizia.

Atto di provenienza

L’atto di provenienza documenta come il venditore ha acquistato il bene: compravendita, successione, donazione, divisione o altro trasferimento. Chiedilo per intero: può contenere servitù, quote, limitazioni, diritti riservati o una particella diversa dall’annuncio. Il notaio verifica i registri pubblici. Scegli il tuo notaio prima della proposta vincolante.

Agibilità e condono per i fabbricati

Se sul terreno c’è un fabbricato, chiedi fascicolo edilizio, titoli, varianti, depositi strutturali, segnalazione certificata di agibilità o precedente certificato di abitabilità, oltre alle utenze. In base all’articolo 24 del DPR 380/2001, la segnalazione va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori rilevanti. Il mancato documento in un edificio vecchio non lo rende automaticamente abusivo, e l’agibilità non dimostra che ogni modifica corrisponda al progetto approvato. Per un edificio vecchio o un terreno colmato/industriale, inserisci nel fascicolo anche verifiche ambientali.

Se il venditore parla di condono, fatti consegnare domanda, protocollo, elaborati, ricevute di oblazione e oneri, pareri e titolo in sanatoria, oppure una spiegazione scritta della parte aperta. I riferimenti sono la legge 47/1985, la legge 724/1994 e l’articolo 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003. Data, abuso, vincoli e fascicolo comunale stabiliscono la disciplina. “Condono presentato” non significa abuso sanato: un tecnico deve confrontare stato di fatto, disegni e pratica.

3. Verifica l’edificabilità sul piano urbanistico vigente

“Terreno edificabile” in un annuncio è da verificare, non una categoria urbanistica. Lo strumento può chiamarsi PRG, PUC, PGT, piano strutturale o operativo. I nomi cambiano tra Regioni e Comuni. PRG di Roma e catalogo toscano mostrano perché occorre leggere mappe e NTA locali.

Procurati tavola di piano e NTA della particella esatta. Cerca zona, usi ammessi, superficie minima, indice di edificabilità, altezza, rapporto di copertura, distanze, accesso, requisiti agricoli, piano attuativo e diritti edificatori già consumati o trasferiti. Se il progetto dipende da un’interpretazione, chiedi allo Sportello Unico per l’Edilizia una risposta scritta.

Il punto di partenza nazionale è l’articolo 12 del DPR 380/2001: il permesso deve essere conforme agli strumenti e presuppone urbanizzazioni primarie o un impegno legittimo a realizzarle. Un terreno grande non è una casa.

La destinazione agricola di solito delude le aspettative del compratore non agricoltore. La zona E identifica l’uso agricolo nel DM 1444/1968, ma tipi di fabbricati, densità, requisiti dell’operatore agricolo e altri limiti dipendono dalle norme regionali e comunali. Una casa per le vacanze non è un diritto automatico.

Le formule dei blog sono una trappola. Verifica se l’indice è territoriale o fondiario, quale porzione è computabile, se il calcolo è legato a un’azienda agricola e quali vincoli lo riducono o azzerano. Poi fai verificare a un architetto o geometra l’impronta dell’intervento.

4. Cerca i vincoli che possono bloccare il progetto

Un vincolo può rendere l’uso previsto costoso, lento o impossibile. Controllalo prima di dare per certa l’edificabilità, soprattutto per immobili costieri.

Vincolo paesaggistico

Il vincolo paesaggistico può derivare da un provvedimento ministeriale o regionale oppure dalle categorie dell’articolo 142 del D.Lgs. 42/2004, tra cui determinate coste, fiumi, boschi e terreni con usi civici. Usa il SITAP del MiC, poi conferma piano regionale e fascicolo comunale.

Ai sensi dell’articolo 146 del D.Lgs. 42/2004, gli interventi sui valori tutelati richiedono autorizzazione prima del permesso di costruire, normalmente efficace per cinque anni. Gli interventi minori possono seguire il DPR 31/2017. La vista satellitare non basta.

Vincolo idrogeologico

Il vincolo idrogeologico deriva dal R.D.L. 3267/1923 e riguarda terreni esposti a denudazione, instabilità o alterazione del deflusso. In base all’articolo 61 del D.Lgs. 152/2006, le funzioni spettano alle Regioni. Una mappa senza retino non dimostra che siano consentiti scavi o una nuova strada, e la classificazione sismica è un dato di screening, non un parametro di progetto strutturale.

PAI, alluvioni e frane

Il Piano di Assetto Idrogeologico è uno strumento di bacino o distrettuale, non una mappa nazionale con legenda unica. Il mosaico ISPRA serve per lo screening, ma cartografia, norme e autorità dipendono dal distretto. Nel Po le classi sono P1–P4; altrove possono cambiare i codici o distinguere pericolosità e rischio.

Controlla l’Autorità di Bacino Distrettuale competente, il PAI o PGRA regionale e il livello comunale. Leggi le norme, non soltanto il colore. Se la particella interseca il PAI, coinvolgi un geologo. La guida al PAI spiega gli errori di lettura; una piccola mappa web vuota non dichiara l’assenza del rischio.

Il rapporto ISPRA Dissesto idrogeologico in Italia: pericolosità e indicatori di rischio, Edizione 2024 (Rapporti 415/2025), insieme al mosaico della pericolosità da frana PAI v5.0 - 2024, precisa gli aggregati nazionali. Il denominatore è 302.068 km², territorio mappato. Al suo interno, 28.801 km² (9,5%) sono nelle classi PAI P3–P4, di pericolosità da frana elevata e molto elevata. Altri 30.194 km² (10,0%) sono nello scenario di pericolosità media da alluvione basato sul mosaico ISPRA 2020, con tempo di ritorno di 100–200 anni. L’indicatore ISPRA sulle frane usa il Censimento 2021 e conta 1,28 milioni di residenti nelle aree P3–P4; quello sulle alluvioni medie usa dati 2020 e conta 6,8 milioni di residenti. Sono aggregati nazionali, non un esito sulla particella.

Usi civici

Gli usi civici sono diritti collettivi o gravami fondati sulla legge 1766/1927 e sul R.D. 332/1928. Una particella può sembrare privata e richiedere un’indagine regionale. Chiedi inventario, mappe e atti definitivi di diritti di uso civico, legittimazione, affrancazione o liquidazione. “Lo usano tutti da sempre” non è una risposta giuridica.

5. Dimostra l’accesso: la fotografia non basta

Percorri la strada bagnata, se puoi. Verifica il titolo.

La striscia d’asfalto o di terra può essere strada pubblica, strada privata, tracciato tollerato, strada poderale oppure terreno altrui. Una linea sulla mappa non crea un diritto di passaggio. Cerca nell’atto, negli atti successivi, nelle trascrizioni e nelle convenzioni di lottizzazione una servitù di passaggio, con il suo tracciato, la larghezza, l’uso consentito e le regole di manutenzione.

Il codice civile definisce la servitù prediale come peso su un fondo per l’utilità di un altro. L’articolo 1051 può sostenere una domanda di passaggio coattivo per un fondo intercluso, normalmente dietro indennità. È un rimedio, non un accesso da presumere. Una causa non sostituisce una servitù trascritta.

Fai tracciare il percorso a un geometra e verifica con il notaio titoli e trascrizioni. Chiedi al Comune o al proprietario della strada se per passo carrabile, tombino o ingresso serva un’autorizzazione. Arrivare al confine non autorizza ad aprire un accesso.

6. Per le utenze chiedi fattibilità, non rassicurazioni

“Utenze vicine” non significa terreno allacciabile. Chiedi una risposta scritta sul punto di connessione previsto.

Per l’elettricità chiedi al distributore locale un preventivo. ARERA indica che gli oneri standard comprendono distanza, potenza richiesta e contributo fisso, con l’importo nel preventivo. E-distribuzione pubblica per la propria rete i valori 2026: 78,81 € per kW in bassa tensione, 209,62 € fino a 200 metri dalla cabina di riferimento, poi 105,08 € ogni 100 metri aggiuntivi oltre 200 e fino a 700 metri. Sono componenti regolamentate: scavi, servitù, attraversamenti stradali e impianto interno restano fuori.

Acqua e fognatura dipendono dal territorio. Identifica il gestore, verifica l’area servita e chiedi punto di allaccio, pressione, percorso, responsabilità dello scavo, tariffa e contributo di estensione. Pozzo o fossa settica comportano autorizzazioni, manutenzione e vincoli allo scarico. Nessuno può indicarti dal proprio studio un prezzo nazionale affidabile.

7. Metti a budget l’acquisto, non solo il prezzo dell’annuncio

Di norma l’acquirente sostiene imposte, onorario notarile e verifiche; il notaio generalmente riscuote le imposte per l’Agenzia delle Entrate. Conferma provvigione, IVA e momento in cui diventa dovuta. L’aliquota del 15% per i terreni agricoli vale nel caso specifico del non coltivatore diretto/IAP indicato nella fonte, non per ogni “terreno”.

Considera il totale come prezzo + imposte + lavoro dei professionisti + provvigione + opere per allacci e accesso + margine per una pratica irrisolta. Non esiste una percentuale nazionale onesta per le ultime voci: inserisci ogni costo aperto nella proposta come condizione, adempimento del venditore o riduzione del prezzo.

La guida alle imposte spiega il meccanismo delle voci fiscali; la guida alla prelazione sui terreni agricoli tratta invece i diritti di prelazione.

8. Segui questo ordine

Usa quest’ordine prima di impegnare denaro:

Una verifica iniziale si interrompe. Un impegno firmato può non farlo.