Quanto costa comprare casa in Italia: tasse e spese

Il prezzo richiesto è il numero più facile. Questa guida calcola le imposte italiane, i compensi professionali e le spese ricorrenti fino al rogito e al primo anno di proprietà.

Il prezzo è facile. Il conto è il denaro dall’offerta accettata al rogito e al primo anno.

Su un’abitazione usata da €200.000, le imposte possono essere circa €2.179 con prima casa valida e rendita bassa, oppure €10.306 senza agevolazione quando si applica il prezzo-valore. Una vendita IVA segue un altro ramo. Aggiungi agenzia, notaio, tecnico, avvocato e costi linguistici: non esiste una percentuale nazionale unica.

È una guida di budget, non un parere fiscale, legale o notarile. Prima di una caparra vincolante, chiedi al notaio il regime fiscale e a un tecnico la verifica dell’immobile. Categoria, venditore e destinazione urbanistica possono diventare un conto futuro.

Parti dal venditore e dalla base imponibile

Nell’acquisto di una casa chiedi: il venditore è privato o impresa? La vendita è esente da IVA o imponibile? “Impresa” non significa automaticamente IVA. Una vendita residenziale è in genere esente, ma un’impresa costruttrice o di ristrutturazione può vendere con IVA entro cinque anni dalla fine dei lavori oppure optare dopo. Decidono atto e storia del venditore.

Gli importi fissi sono quelli dei casi comuni nella guida dell’Agenzia. Il minimo di €1.000 vale per il registro proporzionale privato o esente da IVA, non è un minimo IVA e non crea il diritto alla prima casa. La guida dell’Agenzia distingue A/1, A/8 e A/9.

Prezzo-valore: il calcolo che spesso salta

Il prezzo-valore è il metodo previsto dalla legge per determinare la base imponibile quando una persona fisica compra un’abitazione e le relative pertinenze in una vendita non soggetta a IVA. Devi chiederne l’applicazione nell’atto, ma le parti devono comunque dichiarare il prezzo reale.

Si prende la rendita catastale, la si aumenta del 5% e si applica il coefficiente previsto:

Abitazione ordinaria: rendita catastale × 1,05 × 120

Prima casa agevolata: rendita catastale × 1,05 × 110

Con una rendita di €900, il valore imponibile ordinario è €900 × 1,05 × 120 = €113.400. Il 9% è €10.206. Con la prima casa, €900 × 1,05 × 110 = €103.950, e il 2% è €2.079. In entrambi i casi il prezzo può essere €200.000. Cambia la base imponibile, non c’è una riduzione magica.

La richiesta deve comparire nell’atto e va indicato il corrispettivo effettivo; un corrispettivo occultato può far perdere la protezione e portare sanzioni. Chiedilo al notaio prima della firma.

La formula riguarda immobili residenziali, non terreni agricoli, edificabili o unità commerciali. La guida alla visura catastale chiarisce perché una visura è prova, non titolo di proprietà né decisione urbanistica.

Imposte di registro, ipotecaria e catastale

L’imposta di registro è il principale tributo sul trasferimento in una vendita abitativa non soggetta a IVA. L’aliquota ordinaria del 9% e quella del 2% per la prima casa sono regole nazionali della tariffa riorganizzata dal D.Lgs. 123/2025. La prima casa richiede condizioni relative all’immobile, all’acquirente e al Comune.

L’imposta ipotecaria riguarda la formalità nei registri immobiliari; l’imposta catastale il trasferimento catastale secondo il D.Lgs. 347/1990. Nei casi abitativi comuni sono fisse: €50 ciascuna per un acquisto da privato o esente da IVA, €200 ciascuna per una vendita con IVA. Per altri beni il conto può cambiare. Il notaio incassa e versa le imposte quando registra il rogito, quindi la provvista deve essere disponibile quel giorno.

Il terreno segue un altro conto

Un appezzamento agricolo non è una casa economica. Se compra una persona che non è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale iscritto e in possesso dei requisiti, l’imposta di registro nazionale è 15%, con imposte ipotecaria e catastale normalmente di €50 ciascuna e un minimo di €1.000. È una regola della tariffa nazionale, non della disciplina urbanistica regionale.

La piccola proprietà contadina è più stretta di “agricoltore” in un annuncio. Per terreno agricolo comprato da CD o IAP con i requisiti, l’articolo 2, comma 4-bis, del D.L. 194/2009, convertito dalla legge 25/2010, prevede registro fisso di €200, ipotecaria di €200 e catastale dell’1%. Vendita volontaria o interruzione della coltivazione diretta entro cinque anni può far perdere l’agevolazione. Un non agricoltore non può usarla.

La qualifica “agricolo” deriva dal PRG, PUC, PGT o altro strumento comunale vigente, talvolta disciplinato dalla legge regionale. Non dipende dalla sola coltura catastale. Se un annuncio dice “agricolo” o “edificabile”, chiedi il CDU e leggi le NTA.

Sono calcoli nazionali su €200.000. Non stabiliscono se il terreno sia agricolo o edificabile: la risposta è negli strumenti urbanistici comunali vigenti, nel quadro regionale. La guida sul diritto di costruire affronta la verifica. Una vendita imponibile IVA di terreno edificabile è in genere soggetta all’IVA ordinaria, perché l’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1972 riguarda fabbricati abitativi, non terreni edificabili. Fai confermare al notaio regime del venditore e atto.

Le spese fuori dalla tabella fiscale

Notaio

Il notaio riceve l’atto pubblico, verifica identità e capacità, indaga sui titoli, raccoglie dichiarazioni fiscali e registra il trasferimento. Non è il tecnico dell’edificio. Chiedi un preventivo scritto separando imposte, onorario, IVA, registrazione e attività per mutuo o preliminare. Per il Notariato è un diritto del cliente.

Non esiste un “onorario notarile dell’1%” nazionale. Il costo dipende da atto, titoli, mutuo, parti e documenti. Il D.M. 140/2012 fornisce parametri per la liquidazione giudiziale, non un listino. Con prezzo-valore, la guida dell’Agenzia indica una riduzione del 30% dell’onorario; i trasferimenti con PPC ricevono una riduzione della metà. L’importo lo dà il notaio.

Provvigione dell’agenzia

Secondo l’articolo 1755 del Codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare si conclude grazie al suo intervento. Può maturare alla firma del preliminare. L’importo è contrattuale e gli usi locali cambiano. Nella Raccolta degli usi di Padova del 2021, la quota abituale a carico dell’acquirente tra €100.000 e €500.000 è 2%. Su €200.000 sono €4.000 prima dell’IVA, oppure €4.880 con IVA ordinaria del 22%.

Quel dato di Padova è locale, non una tariffa nazionale. In un’altra provincia o con condizioni scritte diverse il conto cambia. Chiedi se paghi una parte o entrambe, se l’IVA è compresa e quando scade.

Geometra, ingegnere e avvocato

Metti a budget un geometra, architetto o ingegnere per fabbricato, confine, accesso, lavori, muro di sostegno, sistema di smaltimento o diritto edificatorio dichiarato. L’incarico può comprendere sopralluogo, confronto catastale, fascicolo comunale, conformità urbanistica, documenti strutturali e relazione. Correggere un dato catastale non è ricostruire la storia edilizia di un fabbricato rurale.

Non c’è una cifra nazionale attendibile. Fatti indicare oggetto, compenso, IVA, contributo previdenziale e spese. Un avvocato è opportuno con venditore societario, successione, comproprietà, debiti, servitù, rischio di prelazione o preliminare complesso. Il compenso nasce da un preventivo. La guida sugli abusi edilizi e il condono spiega perché la corrispondenza catastale non equivale alla conformità urbanistica.

Traduzione e interprete

Se l’acquirente non comprende l’italiano e il notaio non conosce la sua lingua, l’articolo 55 della legge 89/1913 richiede un interprete. L’atto è normalmente in italiano con una traduzione nella lingua dell’acquirente. I documenti stranieri allegati possono richiedere una traduzione separata.

Interprete e traduzione asseverata si quotano a parte. Organizzali prima della firma e chiedi al notaio quale qualifica, giuramento e formato deve avere il fascicolo.

Un conto concreto, con le voci mancanti indicate senza fingere

Ecco un subtotale concreto, non una falsa promessa “tutto compreso”. Immagina un appartamento da €200.000 a Padova, privato, acquisto ordinario, rendita di €900, prezzo-valore richiesto e agenzia con uso pubblicato del 2% a carico dell’acquirente. L’acquirente parla italiano, non ha mutuo e non paga avvocato o tecnico.

Le imposte vengono dalla guida dell’Agenzia; la provvigione dal documento della Camera di Commercio di Padova; €880 è IVA ordinaria del 22%. Il subtotale non comprende notaio, tecnico, avvocato, interprete, traduzione, spese bancarie, assicurazione, lavori, utenze, arretrati condominiali e bollette del primo anno. Nessuno può dirti quei costi variabili restando alla scrivania.

“La casa costa €200.000” non è un budget. Procurati i preventivi prima del preliminare. Se il terreno è pubblicizzato come edificabile, paga la verifica urbanistica prima di attribuirgli il valore di una futura casa. La guida agli allacciamenti tratta una spesa che gli annunci tendono a nascondere.

Quando si paga

Si paga a tappe.

1. Offerta e preliminare. Il preliminare non trasferisce la proprietà. L’attuale RAP indica la registrazione entro 30 giorni; la guida dell’Agenzia del marzo 2024 indica 20 giorni per preliminare scritto privato e 30 giorni per notarile. Chiedi al notaio quale procedura vigente applicare. Nel caso non soggetto a IVA si aggiungono €200, oltre allo 0,50% sulla caparra confirmatoria e al 3% sugli acconti prezzo, scomputati dall’imposta finale. Un preliminare notarile trascritto comporta altri costi.
2. Agenzia. La provvigione è in genere dovuta alla conclusione dell’affare, spesso al preliminare. Fa fede ciò che hai firmato.
3. Rogito. Si pagano saldo, compensi e imposte di registro. Il notaio versa registro, ipotecaria e catastale alla registrazione.
4. Dopo il rogito. L’IMU scade normalmente il 16 giugno e il 16 dicembre. Date e aliquote TARI sono comunali; le spese condominiali seguono bilancio e richieste dell’amministratore.

Le imposte dopo le chiavi

IMU

L’IMU è un’imposta comunale sugli immobili prevista dalla legge 160/2019. Una seconda casa di regola paga, perché l’esenzione riguarda l’abitazione principale: l’unità in cui proprietario e famiglia dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica, salvo eccezioni. Una casa per i fine settimana non diventa abitazione principale solo perché è di proprietà.

Per calcolare l’importo servono aliquota del Comune, categoria, valore catastale e periodo di possesso. La legge 160/2019 fissa il quadro; l’aliquota comunale determina il conto. Controlla banca dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze e Comune prima di pagare.

TARI

La TARI è il tributo sui rifiuti previsto dalla legge 147/2013. Riguarda possesso o detenzione di locali e aree capaci di produrre rifiuti urbani, con tariffe e procedure locali. Chiedi al Comune regolamento, criteri di superficie, trattamento degli immobili stagionali e calendario.

Condominio

In un appartamento il condominio è una spesa reale. Pulizia, ascensore, assicurazione, elettricità comune, amministratore e manutenzione seguono tabelle e articolo 1123 del Codice civile. I lavori straordinari possono superare un anno di spese ordinarie. Chiedi situazione dei pagamenti, bilancio, verbali e delibere su tetto, facciata, ascensore, riscaldamento, opere antisismiche o energetiche. Un prezzo basso non ti protegge da una fattura per lavori deliberati prima del rogito.