Bonus edilizi in Italia 2026: regole aggiornate

Un bonus edilizio può ridurre il costo dei lavori, ma lasciare all’acquirente una pratica incompleta e una detrazione inutilizzabile. Verifica aliquota, beneficiario e documenti prima di valutare l’immobile.

La promessa che compare in un annuncio immobiliare può essere “ristrutturare con un bonus del 50%”. La frase è incompleta. L’aliquota dipende dall’anno del pagamento, dal tipo di intervento, dall’uso dell’abitazione, da chi ha sostenuto la spesa e dai documenti che restano dopo i lavori. L’acquirente può ereditare una detrazione utile, una pratica difettosa oppure nulla.

Questa guida descrive il quadro nazionale al 6 agosto 2026. È una guida pre-acquisto, non un parere fiscale, legale, tecnico o ingegneristico. Il commercialista verifica le imposte, il tecnico la pratica edilizia e il notaio l’eventuale trasferimento delle detrazioni residue nell’atto.

La risposta breve per i lavori pagati nel 2026

Per la detrazione ordinaria per ristrutturazioni dell’articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), nel 2026 l’aliquota è del 36%, fino a €96.000 per unità abitativa. Sale al 50% se la spesa è sostenuta dal proprietario o titolare di diritto reale di godimento e i lavori riguardano la sua abitazione principale. La legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 22 ha portato nel 2026 le aliquote del 2025; l’Agenzia delle Entrate conferma gli stessi valori nelle informazioni sulla dichiarazione precompilata.

È una detrazione dall’IRPEF italiana, non un assegno pari a metà della fattura. Se il beneficiario ha poca IRPEF italiana da compensare, la parte inutilizzata non diventa un rimborso. Un acquirente straniero senza reddito imponibile in Italia deve considerare il bonus una possibilità condizionata, non un risparmio già acquisito.

Il limite di €96.000 è una soglia di spesa, non una promessa di €96.000 di detrazione. Al 36% il massimo teorico è €34.560; al 50% è €48.000, ripartito nelle rate annuali previste. Possono incidere spese ammesse precedenti sulla stessa unità. Chiedi il calcolo, non lo slogan.

Bonus ristrutturazioni: la detrazione nota, con un’aliquota che cambia

L’articolo 16-bis del TUIR è la disposizione nazionale per gli interventi di recupero sugli edifici esistenti. L’articolo 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, fissa aliquota e limite temporanei. La proroga 2026 copre i lavori ammessi pagati nel 2026, con il 36% ordinario e il 50% per proprietario o titolare di diritto reale che interviene sulla propria abitazione principale.

La detrazione può comprendere lavori edilizi, servizi professionali necessari e costi di conformità richiesti, ma l’ammissibilità segue la descrizione legale dell’intervento. Un edificio nuovo non diventa una ristrutturazione perché lo si chiama rudere. La categoria catastale non dimostra la regolarità della pratica comunale. Confronta titoli e dati catastali con il fascicolo urbanistico, partendo dalla guida alla visura catastale e dalla guida ai diritti edificatori.

Conta la traccia dei pagamenti. Le fatture devono identificare lavori e beneficiario. I pagamenti si effettuano in genere con il bonifico speciale, il bonifico parlante, indicando codice fiscale del beneficiario, partita IVA o codice fiscale del fornitore e riferimento normativo richiesto dal modulo bancario. Un campo mancante non è una piccola svista. Chiedi al professionista fiscale se sia correggibile prima di dare per sicura la detrazione.

I lavori possono richiedere CILA, SCIA, permesso di costruire, deposito comunale o una dichiarazione di esenzione. Il titolo esatto è una questione tecnica e comunale. Una CILA mai chiusa o una modifica abusiva può lasciare all’acquirente il costo della regolarizzazione prima di discutere di bonus. La guida agli abusi edilizi spiega perché conformità catastale e legittimità urbanistica sono verifiche distinte.

Ecobonus: aliquota nazionale, verifica tecnica specifica

L’ecobonus dell’articolo 14 del D.L. 63/2013 riguarda interventi ammessi di efficienza energetica su edifici esistenti. Per le spese pagate nel 2026 le aliquote sono 36% ordinario e 50% quando proprietario o titolare di diritto reale soddisfa il requisito dell’abitazione principale. La legge 199/2025, articolo 1, comma 22 esclude inoltre nel 2025–2027 la sostituzione degli impianti con caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili.

Non esiste un limite unico equivalente ai €96.000 della ristrutturazione: il massimale dipende dall’intervento. Finestre, isolamento, impianti solari e riscaldamento hanno requisiti e limiti diversi. Alcuni lavori richiedono comunicazione all’ENEA, altri relazione energetica o certificazione dell’ingegnere. Un vecchio articolo sull’“ecobonus 65%” può riferirsi a un anno, intervento o regola diversa.

Se il venditore sostiene che pompa di calore, isolamento o fotovoltaico siano “già approvati”, chiedi calcolo tecnico e ricevuta ENEA quando richiesta. Un APE non equivale al fascicolo completo. Il tecnico deve confrontare impianto, fatture, date, parametri tecnici e pagamenti.

Sismabonus e zone 1, 2 e 3

È sul sismabonus che le vecchie percentuali generano più confusione. Le categorie dell’articolo 16 riguardano edifici nelle zone 1 e 2, estese alla zona 3 per il periodo e percorso pertinenti. La struttura maggiorata prevedeva 70% per la riduzione di una classe di rischio e 80% per due; sulle parti comuni condominiali le aliquote erano 75% e 85%. L’acquisto dopo demolizione e ricostruzione nelle zone 1, 2 e 3 aveva una struttura 75%/85% per unità comprate da un’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Quelle percentuali erano legali, ma non vanno inserite in un budget 2026 senza controllare l’anno. La legge 207/2024, articolo 1, comma 55 ha inserito l’articolo 16, comma 1-septies.1, estendendo le categorie sismiche al 2025–2027 con una struttura fissa. La legge 199/2025, articolo 1, comma 22 ha mantenuto nel 2026 il 2025: 36% ordinario e 50% per lavori ammessi sull’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale, secondo percorso e limite. Le percentuali 70%, 80%, 75% e 85% non sono un’ipotesi 2026.

Il limite di €96.000 resta centrale per le categorie ordinarie del sismabonus, con cinque rate annuali secondo l’articolo 16. Il professionista deve verificare zona, uso dell’edificio, data dell’autorizzazione, progetto strutturale e prova della riduzione del rischio. La zona sismica comunale non sostituisce una valutazione strutturale. Leggi la guida alle zone sismiche prima di trattare il numero dell’annuncio come risultato fiscale.

Bonus mobili: resta nel 2026, ma solo come detrazione collegata

La detrazione per i mobili resta per gli acquisti 2026. La legge 199/2025, articolo 1, comma 22 ha esteso al 2026 il testo 2025 dell’articolo 16, comma 2. È del 50% sugli acquisti ammessi, su una spesa massima di €5.000, divisa in dieci quote annuali.

Non è un contributo generale per arredare una casa appena comprata. Mobili ed elettrodomestici devono arredare l’immobile dei lavori di recupero ammessi, iniziati dal 1° gennaio dell’anno precedente all’acquisto. Valgono classi di elettrodomestici e pagamenti ammessi; servono fatture, prova del pagamento e collegamento con la ristrutturazione. La guida dell’Agenzia chiarisce che le quote non utilizzate non passano all’acquirente alla vendita. È diverso dalla detrazione ordinaria.

Superbonus: chiuso come percorso generale per il 2026

Per il Superbonus le date sono parte della risposta. L’articolo 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 ha creato il regime del 110% per determinati interventi energetici e sismici. L’aliquota ordinaria è poi scesa al 90% per il 2023, al 70% per il 2024 e al 65% per il 2025. La legge 207/2024, articolo 1, comma 56 ha limitato il percorso del 65% nel 2025 agli interventi con la CILA richiesta, la delibera condominiale e la CILA, oppure il titolo per demolizione e ricostruzione, già presenti entro il 15 ottobre 2024.

Al 6 agosto 2026 non esiste un’aliquota generale del Superbonus per nuove spese pagate nel 2026. Le informazioni dell’Agenzia sul 730/2026 riguardano spese Superbonus fino al 2025 e rate annuali residue. L’acquirente può però trovare un edificio con una vecchia pratica Superbonus, detrazioni residue, un credito già ceduto o lavori in un’area di ricostruzione sismica. Sono fatti ereditati, non un nuovo diritto per il 2026.

I casi residui richiedono assistenza specialistica. Il trattamento al 110% per alcuni immobili danneggiati dal terremoto nei Comuni con stato di emergenza dichiarato si applicava alle spese fino al 31 dicembre 2025 ai sensi dell’articolo 119, comma 8-ter, come modificato dalla legge 207/2024. Un contributo alla ricostruzione nel 2026 può coprire alcuni costi rimasti dopo lavori incompleti nelle aree terremotate dell’Italia centrale, ma è una misura di ricostruzione, non il ritorno generalizzato del Superbonus nazionale. Chiedi all’Ufficio speciale per la ricostruzione e al commercialista di individuare il percorso esatto.

Sconto in fattura e cessione del credito: non inserirli nel budget come denaro

Il vecchio modello consentiva al beneficiario, in casi determinati, di scegliere uno sconto del fornitore o la cessione del credito d’imposta. Il D.L. 16 febbraio 2023, n. 11, aveva già chiuso la maggior parte delle nuove opzioni. Il D.L. 29 marzo 2024, n. 39, articolo 1, ha eliminato dal 30 marzo 2024 il percorso generale rimasto, fatti salvi regimi transitori ed eccezioni limitate.

Le eccezioni ancora esistenti non sono una scorciatoia per l’acquirente. Comprendono interventi definiti su immobili danneggiati dai terremoti in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria indicati dall’articolo 2, comma 3-ter.1, del D.L. 11/2023, entro condizioni e limite di spesa stabiliti dalla legge. Restano anche protezioni transitorie per pratiche con CILA richiesta, delibera condominiale e CILA, domanda di demolizione e ricostruzione, richiesta del titolo edilizio, oppure lavori già iniziati e contratto vincolante di fornitura precedente all’entrata in vigore del decreto, a seconda del tipo di intervento. La pratica deve dimostrare data e requisito.

In una compravendita chiedi se il venditore ha usato detrazione diretta, sconto o cessione del credito. Un credito ceduto non equivale all’acquirente che eredita le rate annuali. Non presumere che la frase del fornitore “il credito è in banca” significhi che per l’acquirente non esista alcuna esposizione. Il professionista fiscale deve riconciliare opzione, comunicazioni all’Agenzia e detrazioni già utilizzate.

Chi può richiederlo?

Di norma il beneficiario è chi possiede o detiene l’immobile e sostiene la spesa ammessa. Rientrano il proprietario e i titolari di diritti reali come usufrutto, uso o abitazione. L’aumento per l’abitazione principale è più ristretto: l’aliquota del 50% nel 2026 è legata al proprietario o titolare di diritto reale e all’unità usata come abitazione principale.

Un inquilino o comodatario ammesso può detrarre le spese sostenute sull’immobile quando sono rispettate le condizioni documentali e il consenso richiesto. Può farlo anche un familiare convivente quando sostiene la spesa e fatture e pagamenti documentano la posizione prevista dalle indicazioni dell’Agenzia. Il solo rapporto familiare non basta. Non basta neppure un indirizzo estero sulla fattura.

Per i lavori condominiali, la certificazione dell’amministratore dovrebbe indicare la spesa imputata all’unità e la persona che ha pagato. Un inquilino che sostiene una quota ammessa può avere diritto alla detrazione, ma i registri dell’amministratore devono corrispondere. Consulta la guida alle spese condominiali comuni prima di accettare il racconto del venditore su facciata o tetto.

Il fascicolo documentale da ricevere dal venditore

Chiedi una cartella datata prima del preliminare. Il contenuto esatto dipende dal bonus e dai lavori, ma una pratica seria comprende normalmente:

• fatture, contratti, descrizioni dei lavori e prove dei pagamenti, inclusi i bonifici parlanti;
• CILA, SCIA, permesso, numero di protocollo comunale o dichiarazione di assenza del titolo, con disegni e documenti di chiusura quando pertinenti;
• dichiarazioni del tecnico, documenti strutturali e prova della classe di rischio sismico per i lavori agevolati dal sismabonus;
• comunicazioni e ricevute ENEA per i lavori che le richiedono, con relazioni tecniche e documentazione APE quando pertinente;
• delibere condominiali, certificazioni dell’amministratore, riparti millesimali e prove dei pagamenti del beneficiario per le parti comuni;
• copie delle dichiarazioni dei redditi o un prospetto con aliquota, rate annuali utilizzate e importo residuo;
• ogni comunicazione o ricevuta relativa a sconto o cessione del credito, con prova di chi detiene ora il credito;
• dichiarazione scritta del venditore per l’atto, che specifichi se trattiene o trasferisce le detrazioni residue.

I primi quattro gruppi riguardano soprattutto la verifica del tecnico e del professionista fiscale. Gli ultimi due sono questioni fiscali e notarili. Il notaio non certifica che ogni fattura sia tecnicamente ammissibile e il tecnico non decide se l’acquirente abbia abbastanza IRPEF italiana. Senza il fascicolo, nessuno può dirtelo restando alla scrivania.

Non esiste un prezzo nazionale fisso per questa revisione. Chiedi preventivi scritti separati a commercialista, geometra, architetto o ingegnere e notaio. Un controllo documentale breve prima della caparra è un costo che puoi confrontare. Una detrazione respinta, restituzione di somme, interessi, sanzione o pratica edilizia incompleta non lo è.

Che cosa succede alla detrazione quando l’immobile viene venduto?

Per le quote non utilizzate della detrazione ordinaria per ristrutturazione, l’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR prevede come regola il passaggio all’acquirente persona fisica quando viene venduto l’intero immobile, salvo che l’atto stabilisca diversamente. Il venditore può concordare di trattenere le rate residue. La scelta va inserita nel rogito. Il silenzio può produrre il trasferimento previsto dalla legge: per questo l’acquirente non dovrebbe lasciare la clausola al modello dell’agenzia.

L’acquirente deve ricevere il calcolo del venditore: spesa originaria ammessa, aliquota, detrazione complessiva, rate già usate e rate residue. Verifica che chi vende sia chi ha richiesto la detrazione, che l’unità venduta sia quella collegata ai lavori e che una cessione o uno sconto non abbiano già esaurito la detrazione diretta. Anche dopo il trasferimento conta la capacità dell’acquirente di utilizzare l’IRPEF italiana.

La regola non è universale. La guida dell’Agenzia sul bonus mobili afferma che le detrazioni mobili non utilizzate non passano all’acquirente. Morte del venditore, successione, usufrutto e trasferimento parziale possono produrre esiti diversi. Fai classificare l’operazione al notaio e al professionista fiscale prima di firmare. La guida al ruolo del notaio spiega il posto del notaio nell’atto; la checklist per comprare in Italia aiuta a tenere il fascicolo fiscale insieme alle verifiche più ampie sull’immobile.

L’ordine dei controlli per chi compra

Parti dall’immobile, non dalla percentuale. Conferma identità dell’edificio e storia urbanistica usando il CDU e i documenti urbanistici, poi chiedi al tecnico di confrontare costruzione reale e fascicolo comunale. Chiedi al venditore il fascicolo completo dei bonus e al professionista fiscale un calcolo scritto dell’aliquota e delle detrazioni residue.

Solo dopo questi controlli il notaio dovrebbe predisporre le clausole del preliminare e del rogito. Se la compravendita procede, inserisci nel contratto consegna dei documenti mancanti, correzione di un deposito difettoso o decisione sulle detrazioni residue. Un immobile da €200.000 non diventa da €190.000 perché una vecchia pagina web dice “bonus del 50%”. Diventa un immobile con un possibile beneficio fiscale quando beneficiario, lavori, anno, limite e prove coincidono.