Dossier di esempio
Un dossier reale, pagina per pagina.
Questo è il dossier completo della particella D298A000700.444 a Diano San Pietro, Imperia: 1.247 m² di terreno agricolo a 1,9 km dal mare, dove OpenStreetMap disegna ancora 37 m² di sagome edilizie che la mappa catastale non riporta. Le sue 99 pagine e 38 mappe dicono che cosa hanno restituito le fonti pubbliche, che cosa no e che cosa chiedere al notaio, al geometra e al Comune prima di versare la caparra. Il dossier di esempio è disponibile in italiano e in inglese.
Prepara le domande per i Suoi professionisti; non sostituisce visura, CDU, ricerche del notaio o rilievo.
99 pagine38 mappeDiano San Pietro, ImperiaD298A000700.444Italiano e inglese
Dossier completo · PDF · 46,6 MB
Gratis, senza email. È un file pesante: su telefono le pagine qui sotto mostrano prima che cosa contiene.
12 pagine del dossier, così come sono stampate
Immagini ricavate direttamente dal PDF qui sopra. Tocchi una pagina per vederla più grande.
Che cosa c’è nelle 99 pagine
Dall’indice del dossier, a pagina 4. Ogni parte si apre con una valutazione e prosegue con le pagine di dati su cui si fonda.
- pp. 1–5AperturaCopertina, la sintesi in due pagine, l’indice e come leggere il dossier.
- pp. 6–111. La particellaDove si trova, il terreno dall’alto, dimensioni, foto storiche e particelle confinanti.
- pp. 12–192. Che cosa si può costruireNatura tutelata, fascia fluviale da verificare, regole Natura 2000, tutela paesaggistica, documenti da chiedere, un sedime da verificare e piano urbanistico.
- pp. 20–293. Il terrenoQuota, pendenza, percorso verso il mare, permeabilità, geologia, pozzi, radon e movimenti del suolo.
- pp. 30–364. Acque, alluvioni e franeAree allagabili, piogge intense, pericolosità da frana e frane censite, corpi idrici, depuratori e acque sotterranee.
- pp. 37–485. Terremoti e altri pericoliTerremoti, scuotimento atteso, edificio e zona sismica, faglie, tsunami, cavità, incendi, microzonazione e parametri di progetto.
- pp. 49–546. Il mareLa costa di fronte, il fondale, le variazioni della linea di riva e le acque di balneazione.
- pp. 55–617. Accesso e serviziStrada, fascia stradale e servitù, linee elettriche, come arrivare, internet e trasporto pubblico.
- pp. 62–738. I dintorniServizi, Comune e aria, copertura del suolo e cambiamenti, alberi, suolo costruito, industrie, bonifiche, rumore, sanità, scuole e residenti.
- pp. 74–829. ClimaL’anno sul terreno, caldo, clima futuro, sole invernale e ombre, fotovoltaico, riscaldamento, neve e vento.
- pp. 83–8810. CostiImposte e costi d’acquisto, quale regime fiscale, prime spese, pagamenti prima del rogito e imposte annue.
- pp. 89–99ChiusuraSopralluogo, lacune nei dati, referenti in Comune, verifiche prima di proposta, rogito e lavori, domande e fonti.
Che cosa verificherebbe da solo, e che cosa Le dà il dossier
Otto verifiche che chi compra fa di solito prima della caparra. Accanto a ciascuna, che cosa dice il dossier di esempio per questa particella.
| Controllo | Se lo verifica da solo | Nel dossier di esempio |
|---|---|---|
| Catasto e visura | Chiedere all’Agenzia delle Entrate la visura e l’estratto di mappa, poi confrontare foglio e particella con l’annuncio. | Il contorno catastale sulla foto satellitare e le dimensioni della particella: 1.247 m² e 278 m di confine (pp. 8–9). Cinque particelle condividono il confine; il tratto più lungo, 90 m, è con la particella 445 (p. 11). La domanda al notaio sulla visura storica è a p. 97. |
| Piano regolatore (PRG o PUC) | Trovare il piano del Comune e le sue norme, poi chiedere all’ufficio urbanistica il CDU, che il Comune rilascia entro 30 giorni. | La zona urbanistica resta da verificare. A p. 19 trova il CDU da richiedere, la PEC generale del Comune e quattro domande per l’ufficio urbanistica. |
| Frane e alluvioni (PAI) | Aprire le carte dei piani di bacino su ISPRA IdroGEO o sul visualizzatore dell’Autorità di distretto e cercarvi la particella. | Un’area a pericolosità da frana moderata (P1) copre il 100,0% della particella (p. 33); l’area allagabile più vicina è a 177 m (p. 31). Le carte sono alle pp. 31–34; la verifica del geologo prima della proposta è a p. 93. |
| Zona sismica | Cercare il Comune nell’elenco delle zone sismiche della Protezione Civile e la particella sulla mappa di pericolosità INGV. | Zona 2 nell’elenco del 31 maggio 2025; sulla particella la classe di scuotimento INGV è 0,125–0,150 g (pp. 40–41). |
| Vincolo paesaggistico | Consultare il piano paesaggistico della Regione e il SITAP del Ministero della Cultura, poi misurare la distanza da fiumi e costa. | Il corso d’acqua rappresentato è a 203 m e la particella è fuori dalla fascia di 150 m tracciata in mappa; la tutela giuridica resta da confermare (p. 14). La verifica dei vincoli paesaggistici è a p. 16. |
| Usi civici | Chiedere al Comune o all’ufficio usi civici della Regione se il terreno è gravato da usi civici. | Il dossier non li verifica e li elenca tra le lacune (p. 91) e tra le verifiche prima della caparra (pp. 93–94): la domanda va al Comune o all’ufficio regionale degli usi civici. |
| Accesso | Guardare la strada su una mappa e percorrerla, poi chiedere al Comune se è pubblica e al notaio se esiste una servitù di passaggio. | Via Fontana è a 17 m dal confine. Non è stata individuata una particella stradale adiacente; titoli e percorso d’accesso restano da verificare (pp. 56–57). |
| Titoli edilizi e abusi | Fare accesso agli atti all’ufficio edilizia del Comune, di solito tramite un geometra, e confrontare i progetti approvati con ciò che si trova sul terreno. | I titoli non sono pubblici online e il dossier non li legge. A p. 17 trova i quattro documenti da chiedere prima della firma, tra cui le eventuali pratiche edilizie precedenti sulla particella, e chi li rilascia. |
Il dossier non sostituisce il notaio, il geometra o il Comune: prepara le domande da portare loro, ognuna con la pagina da cui nasce.