Stato legittimo dopo il Salva Casa: come capire se le difformità della casa che compri sono tollerate, sanabili o un problema

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La questione è di centimetri, ma per chi compra è la stessa che si pone su ogni casa usata: le misure reali coincidono con il titolo edilizio? Se no, di quanto sbagliano, e cosa ne segue? Dal 2024 la risposta passa per tre articoli del Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) riscritti dal decreto Salva Casa (D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla L. 24 luglio 2024, n. 105): il 9-bis sullo stato legittimo, il 34-bis sulle tolleranze, il 36-bis sulla sanatoria delle difformità parziali.

Questa guida segue l’ordine in cui un tecnico controlla una casa prima del rogito. Riconoscere un abuso a occhio è un altro tema, trattato nella guida su come individuare un abuso edilizio. Qui si parla di carte e di misure. È un orientamento, non un parere su una casa precisa: quello lo firma un tecnico abilitato dopo aver visto il fascicolo.

Cosa vuol dire «stato legittimo»

L’art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001 dice da quali documenti risulta lo stato legittimo di un immobile. Dopo il Salva Casa bastano, in alternativa o insieme:

• il titolo che ha previsto la costruzione;
• il titolo dell’ultimo intervento che ha riguardato l’intero immobile o l’intera unità, a condizione che l’amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti;
• i titoli rilasciati in sanatoria o condono, integrati dagli eventuali titoli successivi.

La novità pratica è la seconda riga. Prima serviva ricostruire tutta la catena dei titoli, dalla licenza originaria in avanti; ora, se c’è un intervento recente sull’intera unità con verifica dei titoli pregressi, si può partire da lì. Ma la condizione («a condizione che l’amministrazione abbia verificato») va controllata nel fascicolo: senza quella verifica, il titolo recente non basta.

Per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio, e quando c’è un principio di prova del titolo ma non se ne trovano copia o estremi, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come riprese fotografiche, estratti cartografici e documenti d’archivio (art. 9-bis, comma 1-bis). I commentatori avvertono che le informazioni catastali da sole di regola non bastano. Per i fabbricati iniziati prima del 1° settembre 1967 il venditore rende in atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (art. 40, comma 2, L. 47/1985).

Primo passo: il fascicolo edilizio dal Comune

Il venditore di rado ha in casa tutti i titoli. Si chiedono all’archivio dell’ufficio tecnico o dello Sportello unico per l’edilizia (SUE) con una domanda di accesso agli atti. Ogni Comune ha modulo e tariffe proprie: Brescia, per esempio, con la determinazione dirigenziale n. 1683 del 30 giugno 2026, ha fissato nuovi importi dei diritti di ricerca e visura per le pratiche edilizie, in vigore dal 15 luglio 2026, e accetta le richieste dal portale SUE comunale.

Chiedi tutto: licenza o concessione originaria con gli elaborati grafici, varianti, DIA/SCIA/CILA successive, condoni e sanatorie, agibilità. I disegni contano più del provvedimento, perché le misure stanno lì.

Il venditore può fare la richiesta come proprietario; il tecnico dell’acquirente di solito ha bisogno della sua delega. Mettila tra le condizioni della trattativa: senza fascicolo non si firma un preliminare su una casa usata.

Secondo passo: confronto misure reali e titolo

Il tecnico misura e confronta con l’ultimo progetto approvato: altezze, superfici, distanze, aperture, distribuzione interna. Gli scostamenti cadono in una di tre caselle.

Casella 1: tolleranza costruttiva (art. 34-bis)

Lo scostamento non è un abuso se resta entro una percentuale delle misure del titolo. La regola base è il 2% (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità). Il Salva Casa ha aggiunto, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una scala in base alla superficie utile dell’unità (comma 1-bis):

Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 resta il 2%. La superficie utile da usare è quella assentita dal titolo, al netto di frazionamenti successivi (comma 1-ter).

Due conti. Una casa del 1995 con 140 m² di superficie utile da progetto: tolleranza 4%. Una parete di 10,00 m di progetto può misurarne fino a 10,40; una superficie coperta di 120 m² fino a 124,8. Un bilocale di 52 m², stesso anno: 6%, quindi un soggiorno di progetto 4,00 × 5,00 m resta in tolleranza fino a 4,24 × 5,30. Se lo stesso bilocale fosse stato ristrutturato con lavori finiti dopo il 24 maggio 2024, la tolleranza sul nuovo intervento sarebbe solo il 2%: 4,08 × 5,10.

Ora l’altezza del caso pugliese. Il 2% di 2,70 m sono 5,4 cm: il limite esatto è 2,646 m. Le sintesi della sentenza parlano di altezze «tra 2,64 e 2,69» tutte in tolleranza; su 2,64 il conto stretto non torna, e dipende da come è stata misurata e arrotondata la quota nella consulenza. Per chi compra la conseguenza è pratica: fatti dare dal tecnico le misure con due decimali in centimetri e il metodo, non un «circa 2,65».

Cosa le tolleranze non coprono

Le sentenze del 2026 hanno tracciato confini chiari.

• Serve un titolo. Senza titolo edilizio o progetto assentito l’art. 34-bis non si applica (TAR Lazio, n. 2054/2026). Una veranda chiusa senza pratica non è «in tolleranza»: è senza titolo.
• Le difformità si sommano. Secondo il Consiglio di Stato, n. 5542/2026, più scostamenti vanno conteggiati insieme nel calcolo della percentuale, non pezzo per pezzo.
• Le tolleranze non sono un modo per ampliare. Corpi aggiunti, soppalchi, frazionamenti, modifiche dei prospetti restano fuori.
• Per gli immobili vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali le tolleranze esecutive del comma 2 non valgono.

Le tolleranze si dichiarano: il tecnico le attesta nella prima pratica utile o con una dichiarazione allegata agli atti di trasferimento. Chiedi che quella dichiarazione esista prima del rogito, firmata, con le misure.

Casella 2: difformità parziale sanabile (art. 36-bis)

Oltre la tolleranza, ma dentro il perimetro del titolo: una finestra spostata in facciata, un balcone più profondo, una sagoma un po' diversa da quella del progetto.

Un caso a parte sono le modifiche interne senza opere strutturali, come un tramezzo spostato o un ripostiglio diventato studio: rientrano di regola nella CILA (art. 6-bis D.P.R. 380/2001) e, se mancano, si regolarizzano con la comunicazione tardiva e una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione si fa spontaneamente a lavori in corso (art. 6-bis, comma 5). Il Salva Casa ha creato una sanatoria apposta, l’art. 36-bis, per le parziali difformità e le variazioni essenziali.

Le differenze rispetto alla sanatoria classica dell’art. 36:

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 86/2026 (depositata il 21 maggio 2026, su una legge edilizia della Sardegna), ha riaffermato il carattere rigoroso dell’art. 36: secondo i commenti, il regime semplificato del 36-bis non si estende alle opere senza titolo o in totale difformità. Il Consiglio di Stato (n. 1394/2025) ha escluso che le domande presentate prima del D.L. 69/2024 possano giovarsi delle nuove regole.

Quanto costa sanare

Le oblazioni del comma 5 dell’art. 36-bis dipendono dal tipo di titolo che sarebbe servito. Per gli interventi soggetti a SCIA la somma va da 1.032 a 10.328 euro, in base all’aumento di valore dell’immobile stimato dall’Agenzia delle Entrate; se c’è la doppia conformità piena, l’oblazione va da 516 a 5.164 euro (lo stesso comma, come riportato anche nelle istruzioni del Comune di Pisa). Per gli interventi che avrebbero richiesto il permesso di costruire, la formula è diversa e dipende dal contributo di costruzione: chiedila all’ufficio tecnico del Comune.

A queste somme si aggiungono la parcella del tecnico (rilievo, pratica, eventuale aggiornamento catastale) e i diritti di segreteria del Comune. Il conto da fare in trattativa è sempre lo stesso: oblazione + tecnico + eventuali lavori di adeguamento + tempo, con il silenzio-assenso a 45 giorni come riferimento minimo e i tempi reali dell’ufficio come riferimento vero.

Casella 3: abuso non sanabile

Volume in più in zona dove il piano oggi non consente di costruire, un piano aggiunto senza conformità urbanistica attuale, un edificio in fascia di rispetto: qui non c’è tolleranza, e il 36-bis non basta, perché manca la conformità urbanistica al momento della domanda. Restano la demolizione o, nei limiti di legge, la fiscalizzazione. Se la casa che ti interessa ha un problema di questo tipo, il prezzo da trattare è quello di un immobile da ridimensionare, e il rischio di sanzione passa con la proprietà.

Catasto e Comune non dicono la stessa cosa

Al rogito il venditore dichiara che dati e planimetria catastale sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, inserito dal D.L. 78/2010). Se la dichiarazione manca, l’atto è nullo; la Cassazione (n. 27531/2025) ha precisato che la nullità scatta quando la dichiarazione manca del tutto, e il comma 1-ter consente di confermare l’atto.

Una planimetria catastale aggiornata non prova nulla sulla regolarità edilizia. Il catasto registra com’è la casa, non se è stata costruita con titolo. Capita spesso che un vano ricavato senza pratica sia stato «messo a posto» al catasto con un DOCFA: la planimetria lo mostra, il fascicolo comunale no. Per il tecnico è il primo segnale da cercare.

Cosa controlla il notaio, e cosa no

Per gli edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 l’art. 46 D.P.R. 380/2001 (e per quelli precedenti gli artt. 17 e 40 L. 47/1985) commina la nullità agli atti che non indicano gli estremi del titolo edilizio o della sanatoria. Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. 22 marzo 2019, n. 8230) hanno chiarito che è una nullità «testuale»: l’atto è valido se indica un titolo reale e riferibile all’immobile, anche se la casa ha difformità rispetto a quel titolo.

Tradotto: il notaio verifica che gli estremi ci siano e siano veri, non misura le stanze. Un rogito valido può trasferire una casa con un abuso. La tutela per l’acquirente sta nel preliminare: dichiarazioni del venditore sullo stato legittimo, obbligo di produrre il fascicolo, condizione che le eventuali tolleranze siano attestate e le difformità sanate prima dell’atto, oppure una riduzione del prezzo pari al costo stimato. Come si costruisce un preliminare con queste clausole è nella guida su preliminare e caparra.

Il calendario realistico

1. Prima del preliminare: accesso agli atti e rilievo del tecnico (qualche settimana, secondo il Comune).
2. Nel preliminare: clausole su stato legittimo e sanatoria, con data del rogito compatibile con i tempi del Comune.
3. Tra preliminare e rogito: pratica 36-bis o dichiarazione di tolleranze; aggiornamento catastale se serve.
4. Al rogito: estremi dei titoli, dichiarazione di conformità catastale, attestazione delle tolleranze allegata.

Lo stato legittimo si ricostruisce solo con il fascicolo comunale. Il report TerrenoCheck a 29 € dà il contesto in cui quel fascicolo va letto: zona di piano, vincoli paesaggistici e fasce di rispetto, pericolosità idraulica e frane, ortofoto con data, per vedere quali vincoli di zona il tecnico dovrà considerare. Indica l’immobile sulla mappa → · Vedi un report di esempio

Se il risultato è negativo: come trattare con il venditore

Quando il tecnico trova una difformità, la trattativa cambia, non necessariamente finisce. Le strade pratiche sono quattro.

1. Regolarizzazione prima del rogito, a carico del venditore. È la soluzione pulita per la casella 1 e per la casella 2: il venditore incarica il proprio tecnico, presenta la pratica e consegna il titolo prima della firma. Nel preliminare si scrive chi paga sanzione, diritti e onorari, e una data limite per il rogito.
2. Preliminare con condizione. Se la sanatoria richiede tempo, il preliminare può subordinare l’efficacia della vendita al rilascio del titolo in sanatoria entro una data. Se la condizione non si avvera, la caparra torna indietro. Il notaio o l’avvocato scrivono la clausola; il testo conta più della percentuale di caparra.
3. Riduzione del prezzo. Se la regolarizzazione la fai tu dopo l’acquisto, il prezzo deve scontare il costo stimato dal tecnico (sanzione, onorari, eventuali opere di ripristino) e il rischio che il Comune chieda di più.
4. Rinuncia. Per la casella 3 non c’è prezzo che compensi: un abuso non sanabile resta un ordine di demolizione possibile, e la banca non finanzia volentieri un immobile che il perito segnala come non conforme.

In tutti i casi, fatti mettere per iscritto dal tecnico in quale casella ricade ogni difformità. Quella relazione è la base della trattativa e dell’eventuale clausola nel preliminare.