Casa senza fognatura: fossa biologica, autorizzazione e costi

Una casa isolata che non è collegata alla fognatura può scaricare solo con un’autorizzazione rilasciata prima, valida quattro anni; il rinnovo si chiede un anno prima della scadenza, salvo i casi di rinnovo tacito previsti dalla Regione. Chi la rilascia lo decide la Regione: la legge nazionale indica la Provincia, in Toscana è il Comune. Senza autorizzazione la sanzione per un edificio isolato abitativo va da 600 a 3.000 euro.

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Fuori dalla fognatura lo scarico va autorizzato

La regola nazionale è in una riga: «Tutti gli scarichi devono essere preventivamente autorizzati» (D.Lgs. 152/2006, art. 124, comma 1). Fa eccezione solo il caso più semplice, cioè le acque domestiche immesse nella fognatura pubblica, sempre ammesse nel rispetto del regolamento del gestore del servizio idrico (comma 4). Lo scarico domestico in fognatura non richiede quindi un’autorizzazione a parte, ma deve rispettare il regolamento del gestore.

Per la legge lo scarico è qualsiasi immissione che avviene attraverso un sistema stabile di collettamento, collegato senza interruzioni al corpo ricettore: acque superficiali, suolo, sottosuolo o fognatura, anche dopo un trattamento di depurazione (art. 74). La tubazione che porta l’acqua chiarificata della fossa in un fosso o in una trincea drenante è quindi uno scarico, e l’autorizzazione riguarda proprio quel punto finale.

Le acque di bagni e cucine sono acque reflue domestiche: provengono da insediamenti residenziali e derivano soprattutto dal metabolismo umano e dalle attività domestiche (art. 74). Ai fini degli scarichi la legge equipara a queste anche le acque di imprese dedite solo alla coltivazione del terreno, alla silvicoltura o all’allevamento, salvo quanto previsto dall’articolo 112 (art. 101, comma 7). Per un agriturismo o una cantina il tecnico verifica caso per caso.

Per gli edifici isolati che producono acque domestiche la legge rinvia alle Regioni, che indicano sistemi individuali o altri sistemi adeguati con lo stesso livello di protezione ambientale (art. 100, comma 3). È questo rinvio che rende lecito, alle condizioni regionali, scaricare nel suolo: lo scarico sul suolo o negli strati superficiali del sottosuolo è vietato, salvo una serie di eccezioni che comprende proprio questi edifici (art. 103, comma 1).

Chi rilascia l’autorizzazione e quanto dura

La legge nazionale indica la Provincia, oppure l’ente di governo dell’ambito se lo scarico è in fognatura, e fissa 90 giorni per decidere dalla ricezione della domanda; ma tutto questo vale «salvo diversa disciplina regionale» (art. 124, comma 7). Il regime delle acque domestiche lo definiscono le Regioni (comma 3), e molte hanno scelto un altro ufficio.

In Toscana, per esempio, la legge regionale 20/2006 assegna al Comune le autorizzazioni allo scarico fuori fognatura delle acque domestiche (L.R. 20/2006, art. 4). L’agenzia regionale ARPAT conferma che la domanda va presentata al proprio Comune e che ARPAT dà un parere solo per gli scarichi oltre 100 abitanti equivalenti. In un’altra Regione il nome dell’ufficio può cambiare. I tempi della decisione e le regole sul rinnovo fissati dalla Regione li chieda all’ufficio tecnico del Comune, prima di attivare lo scarico.

L’autorizzazione vale quattro anni dal rilascio. Il rinnovo si chiede un anno prima della scadenza; se la domanda è arrivata in tempo, lo scarico può restare in funzione con le prescrizioni precedenti fino al nuovo provvedimento. La disciplina regionale può prevedere, per specifici scarichi domestici, forme di rinnovo tacito (art. 124, comma 8). Il provvedimento può contenere prescrizioni tecniche legate alla posizione dello scarico e all’ambiente in cui finisce (comma 10).

Fonti: D.Lgs. 152/2006, art. 124; L.R. Toscana 20/2006; ARPAT, scarichi domestici; consultate il 12 novembre 2026.

Fossa Imhoff, subirrigazione, fitodepurazione

La legge nazionale non elenca gli impianti: li indicano le norme regionali e i regolamenti comunali. Per capire che cosa c’è sotto il giardino di una casa in vendita è utile la classificazione delle linee guida del Dipartimento ARPAT di Firenze (2005), che distinguono due stadi.

Il trattamento primario chiarifica il liquame: fosse settiche tradizionali a due o tre camere, fosse settiche di tipo Imhoff, pozzetti degrassatori. Il materiale si deposita sul fondo e va asportato periodicamente con l’autospurgo. Il trattamento secondario completa la depurazione e decide dove finisce l’acqua: pozzi perdenti, subirrigazione, subirrigazione drenata, fitodepurazione.

Le stesse linee guida chiedono di preferire i trattamenti che scaricano in acque superficiali e di limitare l’immissione nel suolo ai casi che non si possono trattare diversamente. Per valutare il progetto ritengono necessaria una relazione geologica su stabilità, permeabilità del suolo, rapporto con la falda, pozzi vicini e corpo recettore. Alcuni Comuni lo scrivono nel regolamento: a Lucca la domanda per un sistema di smaltimento nel suolo, cioè pozzo disperdente, trincea drenante o subirrigazione, va accompagnata da una relazione geologica e idrogeologica, e i pozzi neri sono vietati. Il regolamento li ammette in deroga solo per locali senza distribuzione idrica interna e con una dotazione non superiore a 30–40 litri al giorno per persona; per gli immobili esistenti che non riescono a rispettare le prescrizioni prevede una deroga specifica dell’ufficio comunale (art. 17). Se la casa che Le interessa ha un pozzo nero, chieda all’ufficio quale di questi casi vale.

La tabella qui sotto mette a confronto i sistemi che si incontrano più spesso e che cosa chiedere per ciascuno.

Il terreno decide: permeabilità, falda e distanze

La subirrigazione disperde nel terreno l’acqua uscita dalla fossa Imhoff o settica attraverso una condotta forata posata in trincea. Secondo le linee guida ARPAT funziona su terreni naturali permeabili con falda sufficientemente profonda e richiede spazio libero vicino all’edificio. La lunghezza della condotta dipende dal tempo di percolazione, misurato con una prova nello scavo: da 2 metri per abitante equivalente nella sabbia sottile a 10 metri nell’argilla con poca sabbia. L’argilla compatta non è adatta.

L’abitante equivalente (AE) è un’unità di carico inquinante, pari a 60 grammi di ossigeno al giorno di domanda biochimica (D.Lgs. 152/2006, art. 74). Per le case lo si calcola con un criterio convenzionale; le linee guida riportano quello del regolamento edilizio di Firenze, un AE ogni 35 m² di superficie utile lorda o frazione.

Esempio ipotetico con quei valori: una casa di 140 m² di superficie utile lorda conta 4 AE. Su sabbia sottile con argilla servono 5 metri per AE, cioè 20 metri di condotta; su argilla con poca sabbia 40 metri, quindi molto più giardino occupato. Le linee guida aggiungono due distanze per la trincea: almeno 30 m da condotte, serbatoi o altri servizi di acqua potabile, e almeno 1 m fra il fondo della trincea e la falda. Il dimensionamento vigente lo trova nel regolamento regionale e in quello del Suo Comune.

Se nel terreno c’è un pozzo, la distanza dalla trincea va verificata prima di tutto il resto: le regole sui pozzi sono nella guida su acqua e pozzi.

Fonti: ARPAT Firenze, linee guida 2005; D.Lgs. 152/2006, art. 74; consultate il 12 novembre 2026.

Quanto costa: domanda, impianto e sanzioni

Le spese per rilievi, accertamenti e sopralluoghi necessari all’istruttoria sono a carico di chi chiede l’autorizzazione. L’ente fissa prima un deposito, che è condizione per esaminare la domanda, e alla fine liquida le spese secondo un proprio tariffario (art. 124, comma 11). Non c’è quindi un importo nazionale: a Lucca il regolamento comunale chiede 50 euro, più i diritti di istruttoria del tariffario ARPAT quando serve il suo parere, cioè sopra i 100 AE.

Per l’impianto non esiste una statistica ufficiale dei prezzi. Dipende da AE, tipo di terreno, lunghezza della trincea, scavi e distanza dal fosso o dal corpo recettore. Il tecnico che prepara la domanda dimensiona l’impianto; con quel progetto chieda due o tre preventivi e aggiunga la relazione geologica, se il Comune la richiede.

Casa con fossa esistente: cosa controllare prima di comprare

L’autorizzazione è rilasciata al titolare dell’attività da cui origina lo scarico (art. 124, comma 2). Chi compra deve sapere se il provvedimento esiste, che cosa autorizza e se è ancora valido. I controlli che seguono si fanno prima della caparra, perché un impianto da rifare cambia il prezzo.

1. Il provvedimento. Chieda al venditore copia dell’autorizzazione allo scarico, con data e prescrizioni. Se non la trova, la richiesta di accesso agli atti va al Comune o all’ente competente; i tempi dipendono dall’ufficio.
2. La scadenza. Conti quattro anni dal rilascio e verifichi se è stato chiesto il rinnovo, o se il regolamento regionale prevede il rinnovo tacito per quel tipo di scarico.
3. L’impianto reale. Con il tecnico confronti ciò che è autorizzato con ciò che c’è: tipo di fossa, trattamento secondario, punto di scarico. Chieda le ricevute dell’autospurgo, perché il fango va asportato periodicamente.
4. I progetti dopo il rogito. Se pensa di ampliare o dividere la casa, il tecnico valuta se lo scarico cambierà e se servirà una nuova autorizzazione.
5. Il preliminare. Se manca l’autorizzazione o l’impianto non corrisponde, scriva chi presenta la domanda, chi paga l’adeguamento e entro quale data.

Un regolamento comunale può dare termini per adeguare gli impianti esistenti: a Lucca gli scarichi domestici già esistenti quando il regolamento è entrato in vigore, se non rispondono ai requisiti indicati, vanno adeguati entro i termini fissati dal Comune e comunque non oltre 360 giorni dall’accertamento della non conformità, altrimenti lo scarico viene disattivato. Gli allacci a luce, acqua e fognatura per un terreno senza casa sono spiegati nella guida sugli allacci e le utenze; gli altri controlli su un rustico nella guida su cosa controllare quando si compra casa in campagna.

Fonti: D.Lgs. 152/2006, art. 124; D.Lgs. 152/2006, art. 133; consultate il 12 novembre 2026.