Comprare casa in campagna: 12 controlli da fare prima del rogito

Prima dell’offerta per una casa in campagna chieda al Comune i titoli edilizi di casa e annessi e verifichi accesso, scarichi, acqua e confini con un sopralluogo. Prima del rogito controlli tre cose: gli estremi dei titoli da scrivere nell’atto, il CDU se il terreno di pertinenza arriva a 5.000 m², e la prelazione se nella vendita ci sono terreni agricoli.

Ha già una particella in mente? Il dossier ripete questi controlli sul Suo terreno, con fonte e data per ogni dato: 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue · prezzo finale, IVA inclusa.

In quale ordine fare i controlli

Una casa in campagna mette insieme due acquisti: un fabbricato, spesso con annessi rurali, e un terreno, a volte agricolo. Ogni parte ha i suoi documenti e i suoi rischi, e l’ordine conta: i controlli che possono far saltare l’affare vanno fatti prima di versare la caparra, non dopo.

Qui sotto i dodici controlli sono raggruppati in quattro momenti: a tavolino prima della visita, al Comune, al sopralluogo, prima del rogito. Quelli comuni a ogni compravendita di terreno, come costi, notaio e imposte, sono nella guida su come acquistare un terreno in Italia; qui restano solo quelli tipici della casa di campagna.

I fabbricati: stato legittimo, annessi e agibilità

1. Che cosa è in vendita. Visura e mappa catastale dicono quali particelle e quali fabbricati sono compresi nel prezzo. Confronti l’elenco con ciò che vede: forni, stalle, tettoie e depositi che sul posto ci sono e in Catasto mancano sono il primo segnale da chiarire. Come leggere i due documenti lo spiegano le guide sulla visura catastale e sulla planimetria catastale.

2. I titoli edilizi della casa. Lo stato legittimo di un immobile è quello del titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, oppure del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, se il Comune in quell’occasione ha verificato i titoli precedenti; in entrambi i casi il titolo va integrato con quelli successivi che hanno autorizzato interventi parziali (DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis). Lo stesso comma indica i titoli in sanatoria e i pagamenti di sanzioni che concorrono allo stato legittimo. Per i fabbricati costruiti quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come foto, cartografie, documenti d’archivio o altri atti di provenienza dimostrata, e insieme dal titolo dell’ultimo intervento sull’intero immobile, integrato dai titoli successivi per interventi parziali. Una mappa d’impianto o una fotografia d’epoca, quindi, non coprono i lavori fatti dopo: per la casa di oggi e per un annesso trasformato servono anche quei titoli. I titoli si chiedono all’archivio edilizio del Comune; il percorso completo è nella guida sullo stato legittimo.

3. Gli annessi. Faccia confrontare ogni annesso con i suoi titoli: una stalla che oggi è un soggiorno, per esempio, può non avere il titolo della trasformazione. Se un’opera richiedeva il permesso di costruire e non lo aveva, il Comune ordina la rimozione o la demolizione al proprietario e al responsabile dell’abuso (art. 31): l’ordine raggiunge quindi anche chi ha comprato dopo.

4. L’agibilità. La segnalazione certificata di agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e la conformità al progetto; per nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni e interventi che incidono su queste condizioni va presentata allo sportello edilizio entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura, pena una sanzione da 77 a 464 euro (art. 24). Che cosa prova e che cosa no lo spiega la guida sull’agibilità.

Fonti: DPR 380/2001, art. 9-bis; DPR 380/2001, art. 31; consultate il 12 novembre 2026.

Il terreno intorno: destinazione, CDU e vincoli

5. Che cosa dice il piano. Il terreno venduto con la casa ha una destinazione urbanistica e può avere vincoli: paesaggio, bosco, rischio idrogeologico. Per gli atti che trasferiscono terreni la legge chiede il certificato di destinazione urbanistica (CDU), a pena di nullità, con un’eccezione che riguarda proprio le case in campagna: non serve se il terreno è pertinenza di un edificio censito al Catasto fabbricati e la superficie di pertinenza è complessivamente inferiore a 5.000 m² (DPR 380/2001, art. 30, comma 2).

Una casa con 3.000 m² di giardino e orto si vende quindi senza CDU; la stessa casa con 1,5 ettari di uliveto no. Il Comune deve rilasciare il CDU entro 30 giorni dalla domanda e il certificato vale un anno, se il venditore dichiara che il piano non è cambiato (comma 3). Che cosa si può fare sul terreno senza costruire è spiegato nella guida su che cosa si può fare su un terreno non edificabile.

Al sopralluogo: strada, confini e rischi

Il sopralluogo serve a vedere ciò che i documenti non dicono. Lo faccia una mattina feriale e torni dopo una pioggia intensa, quando ristagni, fossi e strada sterrata mostrano come si comportano.

6. La strada. Percorra l’ultimo tratto fino alla casa e chieda se è comunale, vicinale o privata e chi la mantiene. Se il passaggio attraversa terreni altrui, serve una servitù scritta: come verificarla lo spiega la guida su accesso e servitù di passaggio. Se pensa di ampliare la casa verso una strada fuori dal centro abitato e fuori dalle zone edificabili del piano, sappia che gli ampliamenti fronteggianti la strada rispettano distanze minime dal confine stradale, da 10 m per le strade vicinali a 60 m per le autostrade (DPR 495/1992, art. 26, comma 2).

7. Confini e recinzioni. Percorra il perimetro con la mappa catastale e annoti dove recinzioni e muri si scostano dalla linea. Il geometra rileva le differenze prima del preliminare; le regole su recinzioni e distanze sono nella guida sulla recinzione di un terreno agricolo.

8. Rischi naturali. Pendii, muri di sostegno con fessure, segni di frana o di esondazione vanno guardati sul posto e confrontati con le carte ufficiali: ne parlano le guide sul rischio alluvioni e frane e sulle zone sismiche.

Acqua e scarichi fuori dalla rete pubblica

Per acqua e scarichi le regole sono in parte nazionali e in parte regionali: la legge statale fissa i principi, la Regione decide procedure, uffici competenti e sistemi ammessi, e le indicazioni si trovano sul sito della Regione o della Provincia. Conta molto, perché tante case di campagna non sono collegate né all’acquedotto né alla fognatura.

9. Lo scarico. Tutti gli scarichi devono essere autorizzati prima; fanno eccezione le acque domestiche immesse in fognatura, sempre ammesse nel rispetto del regolamento del gestore (D.Lgs. 152/2006, art. 124). Il regime per le acque domestiche fuori fognatura lo definisce la Regione, che per gli edifici isolati indica anche i sistemi individuali adeguati (art. 100, comma 3). Salvo diversa disciplina regionale, la domanda va alla Provincia, che decide entro 90 giorni, e l’autorizzazione dura quattro anni (art. 124, commi 7 e 8).

10. L’acqua. Per gli usi domestici, compresi l’annaffiatura dell’orto e del giardino della famiglia e l’abbeveraggio del bestiame, il proprietario può estrarre liberamente le acque sotterranee del suo fondo, rispettando distanze e cautele di legge (RD 1775/1933, art. 93). Per altri usi serve un provvedimento dell’autorità (art. 17). Per un pozzo che c’è già le verifiche sono due. La prima è storica: il D.Lgs. 275/1993 chiese di denunciare alla Regione e alla Provincia tutti i pozzi allora esistenti entro dodici mesi dalla sua entrata in vigore, e il termine fu poi differito e riaperto, l’ultima volta dalla legge 290/1999 (art. 10 e note); chieda al venditore quella denuncia e gli atti successivi. La seconda riguarda oggi: quali atti servono per quel pozzo e per l’uso che Lei ne farà lo chieda all’ufficio acque della Regione o della Provincia prima della caparra. Il resto è nella guida sui diritti sull’acqua dei pozzi; per un allaccio nuovo, nella guida sugli allacci delle utenze.

Terreni agricoli inclusi: la prelazione

11. Chi ha diritto di comprare prima di Lei. Se nella vendita ci sono fondi agricoli, la legge può riconoscere la prelazione all’affittuario coltivatore diretto e, se sul fondo in vendita non sono insediati affittuari o altri coltivatori, al coltivatore diretto o all’imprenditore agricolo professionale proprietario di terreni confinanti (legge 590/1965, art. 8; legge 817/1971, art. 7). Le condizioni sono diverse per ciascuno e sono spiegate nella guida sulla prelazione agraria.

La procedura invece è fissa. Il venditore notifica con lettera raccomandata il preliminare, con il nome dell’acquirente e il prezzo, e chi ha diritto ha 30 giorni per esercitarlo. Se la notifica manca, o indica un prezzo più alto di quello del contratto, l’avente diritto può riscattare il fondo dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita. La prelazione non opera, fra l’altro, se il piano destina i terreni a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Fonti: Legge 590/1965, art. 8; consultate il 12 novembre 2026.

Che cosa deve contenere il rogito

12. Le dichiarazioni dell’atto. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’atto è nullo se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (DPR 380/2001, art. 46). Per gli edifici precedenti vale la legge 47/1985: servono gli estremi della licenza o della concessione, oppure della domanda di sanatoria con i relativi pagamenti; per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio sulla data di inizio (art. 40).

Queste dichiarazioni dicono che un titolo esiste, non che la casa corrisponde al titolo: per questo i controlli 2 e 3 vanno fatti prima. Se serve il CDU (controllo 5), va allegato all’atto. Il ruolo del notaio e i suoi limiti sono nella guida sui controlli del notaio.

Fonti: DPR 380/2001, art. 30; DPR 380/2001, art. 46; consultate il 12 novembre 2026.

I documenti: che cosa stabiliscono e dove si chiedono

Costi e tempi cambiano da un ufficio all’altro. Sul CDU il Comune applica diritti di segreteria, che la legge prevede entro un minimo e un massimo (DL 8/1993, art. 10, comma 10): l’importo lo chieda all’ufficio che rilascia il certificato. Per la ricerca dei titoli edilizi e per l’autorizzazione allo scarico chieda tempi e costi all’archivio edilizio del Comune e all’ente che autorizza lo scarico, prima di fissare la data del preliminare.