Acquistare un terreno in Italia: costi, tasse, notaio, CDU e tutti i controlli prima del rogito

Ha già una particella in mente? Il dossier la confronta con i dati pubblici, con fonte e data per ogni risultato. Apra la mappa → 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue

Questa guida segue l’acquisto dall’annuncio al rogito e oltre, con le imposte in vigore al 2 novembre 2026, gli articoli di legge che le prevedono e i calcoli su prezzi tipici. Per ogni controllo c’è il documento da chiedere, l’ufficio che lo rilascia e la guida di approfondimento. Vale per tre situazioni: il terreno agricolo (oliveto, vigneto, bosco, orto), il lotto edificabile e il terreno attorno a una casa, che spesso è la parte più grande di un rustico in vendita.

Il percorso in otto tappe

Le tappe 1–4 costano poco e si fanno in pochi giorni. Rimandarle al preliminare significa scoprire un problema quando la caparra è già versata.

1. Che terreno stai comprando: agricolo, edificabile o pertinenziale

La prima domanda decide quasi tutto il resto: le imposte, l’IMU, la prelazione agraria, perfino se il notaio deve allegare il CDU.

Agricolo o edificabile lo dice il piano, non il catasto. Nel catasto terreni ogni particella ha una «qualità» (seminativo, uliveto, vigneto, bosco ceduo, pascolo) e un reddito dominicale. Quella qualità descrive la coltura, non la destinazione urbanistica. Un seminativo può stare in zona C di espansione residenziale; un’area classificata «ente urbano» può essere il cortile di una casa in zona agricola. Ai fini delle imposte sull’acquisto conta la destinazione nello strumento urbanistico del Comune, cioè il piano regolatore generale (PRG) o, secondo la Regione, il piano urbanistico comunale (PUC, PUG, PGT, PI). La guida su cosa si può costruire secondo il PRG spiega come leggere zone e indici.

Pertinenziale. Il terreno attorno a una casa censita al catasto fabbricati è spesso una pertinenza. Per le pertinenze di edifici censiti al catasto urbano con superficie complessiva inferiore a 5 000 mq l’art. 30 del D.P.R. 380/2001 non richiede il CDU nell’atto. Sopra quella soglia, o se il terreno è una particella autonoma del catasto terreni, il CDU serve.

Il catasto non prova la proprietà. Con l’ordinanza n. 4547/2025 la Corte di cassazione ha ribadito che gli intestatari catastali sono un indizio, non una prova: la proprietà si ricostruisce dagli atti trascritti nei registri immobiliari. Per questo il controllo vero si fa in conservatoria, non sulla visura. La guida chi è il proprietario di un terreno mostra i due registri a confronto.

Le province con il libro fondiario. Nelle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, e in parte dei Comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza, vige il sistema tavolare (R.D. 499/1929). Lì la proprietà risulta dal libro fondiario e i controlli si fanno all’ufficio tavolare, non in conservatoria. Il resto di questa guida vale per il sistema ordinario.

2. I controlli prima della proposta

La proposta d’acquisto firmata e accettata è già un contratto. Prima di firmarla conviene avere in mano almeno i dati catastali, l’esito dell’ispezione ipotecaria e la destinazione urbanistica. Sono documenti che puoi ottenere da solo, spesso online, senza chiedere niente al venditore se non foglio e particella.

2.1 Identificare la particella

Ogni terreno si individua con Comune, foglio e particella (a volte subalterno). Chiedi questi dati per iscritto: un annuncio con «circa 2 ettari» non basta, e le foto aeree delle agenzie spesso disegnano confini approssimativi.

Con foglio e particella puoi:

• consultare la mappa sul geoportale catastale e vedere la forma della particella su ortofoto;
• fare la visura catastale online gratis: dal 2025, con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2024 n. 460187, la consultazione delle banche dati catastali e ipotecarie non paga più i tributi di accesso, e la visura online è gratuita anche per immobili di altri;
• leggere la superficie catastale, la qualità di coltura e il reddito dominicale, che servirà per l’IMU.

La visura allo sportello resta gratuita solo per gli immobili propri; online è gratuita per tutti. Nel servizio online dell’ispezione ipotecaria, la ricerca per soggetto funziona solo per le persone fisiche, e i documenti restano disponibili per 7 giorni.

La superficie catastale non è una misura: è il dato registrato al momento dell’impianto o dell’ultimo frazionamento. Sui terreni di collina la differenza con il rilievo a terra può essere di qualche centinaio di metri quadri. Se il prezzo è a metro quadro, o se ti serve un lotto minimo per costruire, fai misurare. La guida sui confini catastali e confini reali spiega cosa fare se mappa e recinzioni non coincidono.

2.2 Proprietario, provenienza, ipoteche

L'ispezione ipotecaria si fa sul sito dell’Agenzia delle Entrate o allo sportello del servizio di pubblicità immobiliare. Dal 1° gennaio 2025 la tabella delle tasse ipotecarie (D.Lgs. 139/2024, Allegato 2) prevede 8,00 € per ogni nome o immobile ispezionato e 5,00 € per ogni nota, in ciascuna circoscrizione; online si paga il 20% in meno, cioè 6,40 € e 4,00 €.

Cosa cercare:

• l’atto di provenienza del venditore (compravendita, donazione, successione) e la catena dei passaggi precedenti;
• ipoteche iscritte: su un terreno si trovano ipoteche volontarie (un mutuo del venditore), giudiziali (un decreto ingiuntivo) o legali;
• pignoramenti e sequestri trascritti;
• domande giudiziali (per esempio un’azione di usucapione di un vicino o una domanda di divisione);
• preliminari trascritti a favore di un altro acquirente.

Un’ipoteca del venditore non blocca l’acquisto, ma va cancellata al rogito o prima. Se si tratta di un mutuo bancario estinto, l’art. 40-bis del Testo unico bancario prevede che l’ipoteca si estingua con il pagamento, che la banca lo comunichi entro trenta giorni e che la cancellazione avvenga d’ufficio, senza notaio e senza spese. Con un’ipoteca giudiziale o un pignoramento serve invece un accordo con il creditore, e l’atto va strutturato in modo che il prezzo paghi il debito.

Successioni non trascritte. Se il venditore ha ereditato il terreno, controlla che l’accettazione dell’eredità risulti trascritta. Una provenienza da successione con accettazione mancante non impedisce sempre la vendita, ma va sistemata prima del rogito. La guida su come comprare una casa ereditata elenca i casi.

2.3 Destinazione urbanistica e CDU

Il certificato di destinazione urbanistica è il documento con cui il Comune dichiara, per una o più particelle, la zona del piano, le prescrizioni urbanistiche e i vincoli che il Comune conosce.

Le regole che contano, tutte nell’art. 30 del D.P.R. 380/2001:

• gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su terreni sono nulli se non è allegato il CDU (con l’eccezione delle pertinenze sotto 5 000 mq già vista);
• il Comune deve rilasciarlo entro il termine perentorio di trenta giorni dalla domanda;
• il CDU conserva validità per un anno dalla data di rilascio, se l’alienante dichiara nell’atto che nel frattempo non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

Il CDU lo chiede di solito il venditore o il notaio, ma niente ti impedisce di chiederlo tu prima della proposta, se hai una delega o se il Comune lo rilascia a chiunque indichi le particelle. È il modo più rapido per scoprire che il «terreno edificabile» dell’annuncio è in realtà zona E agricola, o che una parte della particella ricade in fascia di rispetto.

Il CDU ha dei limiti. Riporta ciò che il Comune ha cartografato nel proprio piano. Non sostituisce la lettura delle norme tecniche di attuazione (gli indici, le altezze, le distanze), e non sempre riporta vincoli di altri enti, come il PAI dell’Autorità di bacino o il catasto incendi. Per questo il controllo dei vincoli va fatto a parte.

2.4 I vincoli che cambiano il valore

Ogni vincolo ha un ente competente e una conseguenza diversa. La tabella riassume quelli che incontri più spesso su un terreno in vendita.

Un vincolo non vuol dire che il terreno non vale niente. Vuol dire che il prezzo deve riflettere ciò che puoi farci davvero. Un oliveto in vincolo paesaggistico in Toscana resta un oliveto; un lotto venduto come edificabile che ricade per metà in fascia di rispetto stradale perde metà della sua capacità.

2.5 Accesso, servitù e utenze

Un terreno senza accesso dalla strada pubblica è intercluso. Il proprietario può chiedere una servitù coattiva, ma con una causa e un’indennità. Prima della proposta chiedi:

• da dove si entra, e se il passaggio attraversa fondi altrui;
• se esiste una servitù di passaggio trascritta (la vedi nell’ispezione ipotecaria) o solo una tolleranza del vicino;
• se la strada è comunale, vicinale o privata, e chi la mantiene.

La guida sull'accesso al terreno e la servitù di passaggio spiega le differenze. Per luce, acqua e scarichi, il preventivo del gestore è l’unico dato affidabile: chiedilo prima di fissare il prezzo, e leggi la guida su allacci e utenze. Se dal terreno si vuole prelevare acqua da un pozzo, valgono le autorizzazioni descritte nella guida sui diritti di acqua e pozzi.

Consorzio di bonifica. Molti terreni di pianura e di collina ricadono nel perimetro di contribuenza di un consorzio di bonifica. Il contributo è dovuto quando l’immobile ricava dalle opere un beneficio diretto e specifico (art. 860 del codice civile, art. 10 del R.D. 215/1933); con la sentenza n. 188/2018 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima una norma che lo imponeva a prescindere dal beneficio. Chiedi al venditore gli ultimi avvisi di pagamento: ti dicono se il terreno è nel perimetro e quanto costa ogni anno.

2.6 Costruzioni esistenti e stato legittimo

Su molti terreni agricoli c’è qualcosa: un capanno, un ricovero attrezzi, un rudere, una tettoia, a volte una casa mobile. Ogni manufatto ha bisogno di un titolo edilizio o di una prova che esisteva prima che servisse. Se manca, il problema passa a te con l’acquisto: l’ordine di demolizione colpisce il proprietario attuale.

• Per i fabbricati censiti al catasto urbano, l’atto deve contenere la dichiarazione di conformità catastale prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985. È un controllo sui dati catastali e sulla planimetria, non sulla regolarità edilizia.
• La regolarità edilizia si verifica con lo stato legittimo dell’immobile: titoli edilizi, eventuali sanatorie e condoni. Le tolleranze introdotte dal decreto Salva Casa aiutano solo per le difformità piccole.
• Un rudere non è automaticamente ricostruibile. Dipende dal piano e dalla prova della consistenza originaria; la guida sul rudere e i diritti di ricostruzione entra nei dettagli.
• Una casa mobile o una tiny house appoggiata su un terreno agricolo è quasi sempre una nuova costruzione per la legge; vedi la guida sulla casa mobile su terreno agricolo.

Per individuare un abuso a colpo d’occhio, la guida abuso edilizio: come individuarlo elenca i segnali tipici.

2.7 Quanto si può costruire davvero

«Edificabile» non dice quanto. La capacità di un lotto dipende dall’indice di zona, dalla superficie effettiva, dalle distanze e, in zona agricola, dai requisiti di chi costruisce.

Un calcolo su zona agricola. In molte norme regionali e comunali l’indice per la residenza agricola è di 0,03 mc/mq. Su 7 000 mq fanno 210 metri cubi, cioè una casetta di circa 70 m² su un piano. E spesso quell’indice è riservato all’imprenditore agricolo, non a chiunque compri. La guida su costruire casa su terreno agricolo mostra esempi regionali.

Le distanze. L’art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive, per i nuovi edifici fuori dalle zone A, 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Su un lotto stretto, i 10 metri dal fabbricato del vicino e le distanze dal confine del regolamento comunale possono ridurre l’area utile più dell’indice. Vedi la guida sulle distanze tra fabbricati.

Il frazionamento. Se compri solo una parte di un terreno più grande serve un frazionamento catastale, e alcuni Comuni vietano di dividere sotto una superficie minima nelle zone agricole. Il Comune di Livorno, per esempio, con la determinazione dirigenziale n. 4748 del 7 agosto 2020 ha fissato le deroghe al divieto di frazionare in lotti inferiori a un ettaro in alcune aree del suo piano. La guida sul frazionamento del terreno spiega tempi e costi.

La cubatura già usata. Un terreno può aver già «ceduto» la propria cubatura a una costruzione vicina con un atto di asservimento. La traccia sta nei titoli edilizi del Comune e, a volte, nei registri immobiliari. Chiedi al Comune se sulla particella risultano asservimenti.

2.8 Prelazione agraria

Se il terreno è agricolo, il venditore può non essere libero di vendere a te. La legge riconosce un diritto di prelazione:

• all'affittuario coltivatore diretto del fondo (art. 8 della L. 590/1965);
• in mancanza di affittuario, al proprietario confinante coltivatore diretto, con i requisiti dell’art. 8, tra cui la coltivazione del proprio fondo da almeno due anni (art. 7 della L. 817/1971).

Il venditore deve notificare la proposta con lettera raccomandata, trasmettendo il preliminare con il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni (art. 8, comma 4, L. 590/1965). Il titolare deve esercitare la prelazione entro 30 giorni dal ricevimento della regolare notifica. Se manca la notifica o il prezzo notificato supera quello dell’atto, il titolare può riscattare il fondo dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita (comma 5). I 30 giorni riguardano l’esercizio del diritto; il pagamento ha una disciplina distinta. Fonte: Normattiva, consultata il 2 novembre 2026.

Per chi compra, il rischio è concreto: hai pagato imposte, notaio e magari lavori, e un vicino coltivatore si prende il terreno allo stesso prezzo. Chiedi al venditore la prova della notifica o una dichiarazione motivata del perché la prelazione non spetta (per esempio: nessun confinante coltivatore diretto, terreno edificabile, terreno pertinenziale). La guida sui terreni agricoli e la prelazione agraria descrive procedura ed eccezioni.

2.9 Leggere l’annuncio: frasi tipiche e cosa nascondono

Gli annunci di terreni usano un vocabolario ricorrente. Ogni frase ha un controllo preciso.

Nessuna di queste frasi è una garanzia. Nel preliminare scrivi ciò che il venditore ti ha detto e che per te è determinante, con la conseguenza se non è vero: «il promittente venditore dichiara che la particella è servita da strada comunale…». Una dichiarazione falsa nel contratto ti dà un’azione; una frase dell’annuncio, quasi mai.

2.10 Le domande da fare al venditore

Prima della proposta, per iscritto:

1. Foglio, particelle, superficie di ciascuna e titolo di provenienza (con data e notaio).
2. Il terreno è affittato, dato in comodato o coltivato da altri? Con quale contratto?
3. Ci sono confinanti coltivatori diretti? È stata fatta la notifica di prelazione?
4. Da dove si accede, e su quale titolo?
5. Quali costruzioni ci sono, e con quali titoli edilizi o condoni?
6. Ci sono pozzi, cisterne, fosse settiche, linee elettriche, tubazioni?
7. Il terreno è nel perimetro di un consorzio di bonifica? Quanto costa l’anno?
8. Ci sono stati incendi, frane, allagamenti negli ultimi anni?
9. Sono mai stati depositati materiali, rifiuti o lastre di copertura?
10. Ci sono procedimenti in corso: cause con vicini, ordinanze, sanzioni, richieste del Comune?

Le risposte non sostituiscono i controlli, ma ti dicono dove guardare. Un venditore che non risponde per iscritto alla domanda 9 ti ha già dato un’informazione.

Ogni punto delle sezioni 2.3–2.5 si verifica per la tua particella, con fonte e data per ogni mappa, nel rapporto TerrenoCheck. Controlla zona e vincoli della particella nel rapporto TerrenoCheck, da 29 € → · Vedi un report di esempio

3. Proposta, preliminare e caparra

3.1 Cosa firmare e quando

La sequenza più comune è: proposta d’acquisto (spesso su modulo dell’agenzia), accettazione del venditore, contratto preliminare, rogito. La proposta accettata vincola già entrambe le parti. Se ci sono controlli ancora aperti, scrivili nella proposta come condizioni: «la proposta è subordinata al rilascio di un CDU che indichi la particella in zona …», «all’assenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli diverse da quelle note», «alla rinuncia o al mancato esercizio della prelazione agraria».

La guida sul preliminare e la caparra contiene clausole tipiche. Qui contano tre regole.

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). Se chi l’ha versata non adempie, l’altra parte può recedere e trattenerla; se non adempie chi l’ha ricevuta, chi l’ha versata può recedere ed esigere il doppio. Se nel contratto è previsto un diritto di recesso, la somma diventa caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) ed è solo il prezzo del recesso. In mancanza di clausola chiara, la caparra si presume confirmatoria.

La registrazione del preliminare. Un preliminare per scrittura privata va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (art.13 D.P.R.131/1986, modificato dall’art.14 D.L.73/2022). Sono dovuti 200 € fissi, oltre al bollo. Per caparra confirmatoria e acconti non soggetti a IVA, dal 1° gennaio 2025 si applica lo 0,5%, o la minore imposta applicabile al definitivo; l’imposta proporzionale è imputata a quella principale del definitivo (D.Lgs.139/2024, art.2, comma 1, lett.ff, n.2).

La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.). Se il preliminare è fatto da un notaio può essere trascritto, e ti protegge da ipoteche e pignoramenti successivi contro il venditore. Gli effetti cessano se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Conviene quando tra preliminare e rogito passano mesi, quando la caparra è alta o quando il venditore ha debiti.

3.2 Il calcolo sul preliminare

Terreno agricolo a 40 000 €, caparra confirmatoria del 10%:

• imposta fissa: 200 €;
• 0,50% di 4 000 € = 20 €;
• imposta di registro complessiva: 220 €, oltre al bollo.

Al rogito i 20 € si scomputano dall’imposta proporzionale. Se gli stessi 4 000 € fossero un acconto non soggetto a IVA, anche su questo si applicherebbe lo 0,5%, cioè 20 €, alle stesse condizioni. La differenza vera tra caparra e acconto non è fiscale: è cosa succede se l’affare salta.

4. Il notaio: cosa controlla e cosa no

Il notaio è un pubblico ufficiale scelto di solito da chi compra. Prima del rogito:

• verifica l’identità e i poteri delle parti;
• esegue le visure catastali e ipotecarie sull’immobile e sui venditori, risalendo nel tempo per controllare la provenienza;
• acquisisce il CDU e lo allega;
• inserisce nell’atto le dichiarazioni obbligatorie: per i fabbricati la conformità catastale, la menzione dei titoli edilizi, l’eventuale intervento di un mediatore;
• calcola, incassa e versa le imposte;
• dopo la firma registra, trascrive e volture l’atto.

Sulla mediazione c’è una novità: dal 12 gennaio 2025, con la L. 203/2024 che ha modificato l’art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006, l’importo della provvigione del mediatore non va più indicato obbligatoriamente nell’atto.

Cosa il notaio non fa, salvo incarico specifico:

• non va sul terreno e non confronta la mappa con lo stato dei luoghi;
• non verifica che l’accesso sia legittimo se non risulta dai registri;
• non valuta l’edificabilità oltre quanto dice il CDU;
• non legge PAI, carte forestali, catasto incendi, mappature dell’amianto;
• non stima il valore del terreno.

Il compenso. Dal 2012 le tariffe notarili non sono più vincolanti: l’art. 9 del D.L. 1/2012 ha abrogato le tariffe delle professioni regolamentate, e il compenso si concorda. Il comma 4 dello stesso articolo impone al professionista di rendere noto il grado di complessità dell’incarico e di fornire un preventivo, e la prassi è di chiederlo per iscritto. Chiedi un preventivo che separi onorario, imposte e spese vive (visure, bolli, copie) e confronta almeno due studi. Le imposte sono le stesse ovunque; l’onorario no.

Se non parli italiano, la legge notarile (art. 54 L. 89/1913) prevede che l’atto sia redatto in italiano con l’intervento di un interprete scelto dalle parti e una traduzione accanto o in calce, firmata distintamente. Mettilo in conto per tempi e costi.

5. Le imposte sull’acquisto: le regole e i calcoli

Al 2 novembre 2026 resta applicabile il D.P.R. 131/1986, Tariffa, parte prima, art. 1: 9% ordinario e 15% per i terreni agricoli acquistati da soggetti diversi da coltivatori diretti e IAP iscritti alla relativa gestione previdenziale. Il D.Lgs. 123/2025 è già entrato in vigore, ma il suo testo unico si applica dal 1° gennaio 2027, per il rinvio dell’art. 4, comma 5, del D.L. 200/2025, convertito dalla L. 26/2026. Anche il suo Allegato 1 riproduce queste due aliquote; non è però la base applicabile a un rogito del 2026. Le fonti ufficiali sono riportate in fondo, lette il 2 novembre 2026.

5.1 La tabella

Note alla tabella:

• Minimo di 1 000 €. L’art. 10 del D.Lgs. 23/2011 fissa un’imposta minima di registro di 1 000 €. Gli stessi atti sono esenti da bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, e pagano ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna. La circolare dell’Agenzia delle Entrate 2/E del 21 febbraio 2014 fa l’esempio di un prezzo di 10 000 € al 9%: 900 €, portati a 1 000, più 50 + 50, totale 1 100 €.
• Piccola proprietà contadina (PPC). Il regime dell’art. 2, comma 4-bis, del D.L. 194/2009 vale per i terreni agricoli e le relative pertinenze acquistati da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola. Se entro cinque anni l’acquirente vende volontariamente il terreno o smette di coltivarlo direttamente, decade dall’agevolazione. In caso di decadenza l’Agenzia delle Entrate (interpello n. 551/2020) e la Cassazione applicano il registro al 9%, più sanzioni e interessi.
• Prima casa. L’agevolazione prima casa non si applica ai terreni, nemmeno a quelli edificabili su cui vuoi costruire la tua abitazione: l’Agenzia delle Entrate lo ha ribadito con la risposta n. 234 del 9 aprile 2021, su un lotto di circa 3 937 mq con capacità edificatoria di 2 926 mc.
• Base imponibile. Per i terreni si paga sul prezzo dichiarato nell’atto. Il meccanismo del «prezzo-valore» riguarda le abitazioni vendute a persone fisiche, non i terreni. Se il prezzo dichiarato è basso rispetto al valore venale, l’Agenzia può accertare la differenza.

5.2 Quattro calcoli

A. Oliveto di 2 ettari a 40 000 €, compratore privato.

• Registro 15%: 6 000 €
• Ipotecaria: 50 €
• Catastale: 50 €
• Totale imposte: 6 100 €, il 15,25% del prezzo.

B. Lo stesso oliveto, compratore coltivatore diretto con PPC.

• Registro: 200 €
• Ipotecaria: 200 €
• Catastale 1%: 400 €
• Totale: 800 €. Il risparmio rispetto al caso A è di 5 300 €, a condizione di coltivarlo per cinque anni.

C. Orto di 3 000 mq a 5 000 €, compratore privato.

• Registro 15% = 750 €, portati al minimo di 1 000 €
• Ipotecaria e catastale: 100 €
• Totale: 1 100 €, il 22% del prezzo.

Il minimo pesa su tutti i terreni piccoli: al 15% si raggiungono i 1 000 € con un prezzo di 6 666,67 €, al 9% con 11 111,11 €. Sotto queste cifre l’aliquota effettiva sale.

D. Lotto edificabile di 800 mq a 90 000 €.

• Da privato: registro 9% = 8 100 €, più 50 + 50, totale 8 200 €.
• Da impresa soggetta a IVA: IVA 22% = 19 800 €, più 200 + 200 + 200, totale 20 400 €.

Per un privato che compra, l’IVA è un costo come il registro, e la differenza tra i due venditori è di 12 200 €. Quando il venditore è una società immobiliare, un’impresa edile o un imprenditore agricolo che vende un terreno diventato edificabile, chiedi subito al notaio quale regime si applica.

6. Tutti i costi in un esempio

Riprendiamo l’oliveto del calcolo A: 2 ettari a 40 000 €, venditore privato, compratore privato, nessuna agenzia.

Le imposte sono il 15% del prezzo, il resto dipende dalle scelte. Un errore comune è stimare il «costo notaio» come un’unica voce: dentro ci sono le imposte, che il notaio versa per conto tuo, e il suo onorario. Le prime non si trattano, il secondo sì.

Per gli acquisti di case con terreno i costi cambiano (prima casa, prezzo-valore, IVA ridotta sulle nuove costruzioni): la guida sui costi per comprare casa li elenca.

7. Il calendario: quanto tempo serve

I termini di legge fissano il ritmo dell’acquisto. Un calendario realistico, partendo dal giorno in cui il venditore ti dà foglio e particella:

Se il preliminare è trascritto, ricorda il limite dell’art. 2645-bis: un anno dalla data fissata per il rogito e comunque tre anni dalla trascrizione. Un CDU rilasciato a febbraio vale fino a febbraio dell’anno dopo, a patto che il piano non sia cambiato: se il Comune adotta una variante nel frattempo, ne serve uno nuovo.

8. Dopo il rogito

IMU. Dall’anno dell’acquisto paghi l’IMU in proporzione ai mesi di possesso (L. 160/2019, art. 1, comma 761). Per i terreni agricoli la base è il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135 (comma 746); l’aliquota di base è dello 0,76%, che il Comune può modificare. Con un reddito dominicale di 60 €: 60 × 1,25 × 135 = 10 125 € di base, allo 0,76% fanno 76,95 € l’anno. Il comma 758 prevede esenzioni, tra cui i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP. Per le aree edificabili la base è il valore venale al 1° gennaio, e molti Comuni pubblicano valori di riferimento a metro quadro: la guida sull'IMU del terreno edificabile mostra quanto può pesare.

Voltura e trascrizione. Le fa il notaio. Dopo qualche settimana controlla con una visura online che l’intestazione catastale sia aggiornata.

Consorzio, affitti, contratti in corso. Se il terreno è dato in affitto o in comodato, chiedi prima del rogito la copia di ogni contratto: un affitto agrario in corso può restare opponibile al nuovo proprietario, e l’affittuario ha la prelazione vista sopra. Chiedi anche la situazione dei pagamenti al consorzio di bonifica.

Documenti da conservare. Atto, CDU, ispezioni, rilievo, corrispondenza sulla prelazione. Servono quando chiederai un titolo edilizio, quando rivenderai e se un vicino contesterà un confine.

9. Casi particolari

All’asta. Il terreno all’asta giudiziaria si compra senza garanzia per vizi e con una perizia che è la tua unica fonte. Le imposte seguono le stesse regole, calcolate sul prezzo di aggiudicazione. Vedi terreno all’asta giudiziaria.

Bosco. Comprare un bosco significa comprare anche obblighi: regole regionali sul taglio, prevenzione incendi, a volte il vincolo idrogeologico. La guida bosco privato: obblighi del proprietario li descrive.

Usi civici. Se la particella è demanio civico o è gravata da usi civici, la vendita può essere nulla o richiedere un’affrancazione. Leggi usi civici e affrancazione prima di versare la caparra.

Amianto e rifiuti. Lastre di eternit su un capanno, rifiuti interrati, un vecchio deposito: la bonifica può costare più del terreno. Vedi amianto nel terreno.

Una parte del terreno. Serve il frazionamento, e il Comune può aver fissato superfici minime: vedi frazionamento del terreno.

Casa con terreno. Per la casa contano lo stato legittimo, l’agibilità e l’APE; per il terreno valgono i controlli di questa guida. Vedi agibilità e stato legittimo e Salva Casa.

Diritto di superficie, per esempio per un impianto fotovoltaico. Se non compri il terreno ma acquisti o costituisci un diritto di superficie, le imposte cambiano. Con la risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli sconta il registro al 9%, non al 15%, richiamando la distinzione della Cassazione (sent. n. 27293/2024) tra trasferimento e costituzione di diritti reali. È il caso tipico dei contratti con le società di impianti: chi vende il diritto resta proprietario del suolo.

Qualcuno coltiva già il terreno. Se un vicino o un parente del venditore usa il terreno da anni senza contratto, chiedi da quanto e a che titolo. Il possesso continuato per vent’anni può portare all’usucapione (art. 1158 c.c.), e una domanda di usucapione già proposta risulta dall’ispezione ipotecaria come domanda giudiziale trascritta. Un sopralluogo senza preavviso, con una chiacchierata con i confinanti, dice molto.

Compratore straniero. Serve il codice fiscale, e per i cittadini extra UE il notaio verifica la condizione di reciprocità dell’art. 16 delle preleggi; vedi comprare casa da straniero.

10. Se un controllo va male

Il momento per far valere un problema è prima della firma. Dopo il rogito, le azioni contro il venditore esistono ma sono lente, e alcune (prelazione, ordine di demolizione, onere reale per la bonifica) colpiscono te, non lui.

Il rapporto TerrenoCheck mette insieme, per la particella che indichi sulla mappa, dati catastali, zona urbanistica dove pubblicata, vincoli paesaggistici e ambientali, pericolosità da frana e alluvione, con la fonte e la data di ogni strato. È una verifica preliminare, non una perizia né un parere legale, e non sostituisce CDU e ispezioni. Ordina il rapporto TerrenoCheck sulla tua particella, da 29 € → · Vedi un report di esempio

11. Un caso di esempio, dall’annuncio al rogito

Per mettere in fila i passaggi, seguiamo un acquisto tipo. Non è una particella reale: i numeri sono quelli dei calcoli di questa guida, le regole sono quelle citate.

L’annuncio. Oliveto di «circa 2 ettari» in collina, 40 000 €, «accesso comodo, acqua in loco, possibilità di costruire un annesso». Venditori: due fratelli che l’hanno ereditato.

Giorno 1. Chiedi per email foglio e particelle. Ti arrivano tre particelle: 9 800, 7 400 e 2 900 mq, totale 20 100 mq. La visura online conferma la qualità «uliveto» per le prime due e «seminativo» per la terza, e gli intestatari sono i due fratelli più un terzo nome.

Giorno 2. Ispezione ipotecaria per immobile sulle tre particelle. Trovi la successione del padre e l’accettazione dell’eredità trascritta per i due fratelli; il terzo nome è una zia con una quota di un sesto, mai venduta. Nessuna ipoteca. Una nota del 2019: servitù di elettrodotto a favore del gestore di rete. Costo: qualche decina di euro online.

Primo problema: senza la zia non si vende il 100%. Lo scrivi subito all’agenzia.

Giorno 3. Richiesta di CDU al Comune per le tre particelle. Nel frattempo apri le tavole del piano sul sito comunale: zona E agricola, con un articolo delle norme che consente annessi agricoli solo all’imprenditore agricolo con un piano aziendale. La «possibilità di costruire» dell’annuncio non vale per te, se compri da privato per uso familiare.

Giorno 5. Sopralluogo. L’accesso è un tratturo che attraversa il fondo di un vicino per 150 metri. Il vicino, gentile, dice che «si è sempre passati». Nell’ispezione non c’è nessuna servitù di passaggio trascritta. L'«acqua in loco» è una cisterna di raccolta piovana.

Giorno 10. Il vicino del tratturo è coltivatore diretto e confina con la particella più grande. Se ha i requisiti, ha la prelazione.

Giorno 25. Arriva il CDU: zona E, nessun vincolo paesaggistico specifico, la particella da 2 900 mq parzialmente in fascia di rispetto stradale.

La proposta. Ora sai cosa chiedere:

• vendita del 100%, con la quota della zia nello stesso atto;
• costituzione di una servitù di passaggio trascritta sul tratturo, a carico dei venditori e del vicino, prima del rogito;
• notifica della prelazione al vicino, con il prezzo e le condizioni dell’atto;
• prezzo ridotto: niente annesso, niente acqua corrente.

Il rogito. Con la servitù trascritta, la prelazione notificata e non esercitata, il CDU allegato e la dichiarazione che il piano non è cambiato. Imposte: 15% del prezzo concordato più 100 €. Dopo un anno dalla trascrizione, il rischio di riscatto agrario non esiste più, e comunque la notifica c’era.

In questo esempio nessun controllo ha fatto saltare l’acquisto: ognuno ha cambiato un pezzo del contratto o del prezzo. È lo scopo dei controlli prima della proposta.