Comprare una parte di terreno: come funziona il frazionamento e cosa controllare prima del rogito

Ha già una particella in mente? Il dossier la confronta con i dati pubblici, con fonte e data per ogni risultato. Apra la mappa → 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue

Una regola così cambia l’esito di una trattativa molto comune. Il venditore ha un oliveto di 24 000 mq e ne vuole cedere 6 000; il compratore li vuole per farci un orto, un ricovero attrezzi, forse una casa. Sotto quel divieto il frazionamento da 6 000 mq non passa, e non lo salva nessun geometra. Un frazionamento da 10 000 mq sì, con il venditore che tiene 14 000 mq.

Questa guida segue quel caso: cosa succede quando si compra solo una parte di una particella, come si prepara il tipo di frazionamento con Pregeo, quanto costa e quanto ci vuole, e soprattutto quali controlli vanno fatti prima, perché il frazionamento catastale è la parte facile. Le parti difficili sono altre tre: il lotto minimo del piano comunale, l’art. 30 del D.P.R. 380/2001 sulla lottizzazione abusiva, e la cubatura che il terreno può avere già speso per la casa del venditore.

Perché serve il frazionamento quando compri solo una parte

In catasto terreni un appezzamento è identificato da Comune, foglio e particella (il nostro articolo su foglio e particella spiega come leggerli). Il rogito descrive il bene con quei dati. Se vendi tutta la particella 112 del foglio 18, l’atto indica «foglio 18, particella 112» e basta. Se ne vendi solo una porzione, quella porzione non ha ancora un identificativo: per poterla descrivere, trascrivere e intestare al nuovo proprietario, prima va creata in mappa.

Lo strumento è l'atto di aggiornamento del catasto terreni, nella forma del tipo di frazionamento: un professionista abilitato rileva il terreno, disegna la linea di divisione e propone all’Agenzia delle Entrate due o più particelle derivate al posto della particella madre. La particella 112 diventa, per esempio, 112 (che resta al venditore) e 340 (che passa a te). Le particelle derivate nascono intestate al venditore; il passaggio di proprietà avviene solo con il rogito.

Il frazionamento serve anche in casi meno ovvi: quando compri una striscia dal vicino per allargare l’accesso, quando una divisione tra fratelli assegna a ciascuno una parte dello stesso campo, quando il Comune espropria una fascia per una strada. In tutti questi casi il notaio ha bisogno di un oggetto con un numero.

Pregeo: come si prepara e si approva il tipo di frazionamento

Pregeo è il software dell’Agenzia delle Entrate con cui i tecnici redigono gli atti di aggiornamento geometrico del catasto terreni: tipi di frazionamento, tipi mappali e altri. Dal 2014, con la versione 10, l’Agenzia ha impostato un trattamento totalmente automatico degli atti: la circolare n. 30/E del 29 dicembre 2014 descrive un controllo informatico che, se l’atto supera le verifiche, restituisce le attestazioni di approvazione censuaria e cartografica di regola subito dopo l’invio, sulla scrivania del professionista nella piattaforma Sister. Gli atti di rettifica, invece, li approvano i funzionari.

Per il tipo di frazionamento la stessa circolare richiede un rilievo appoggiato ai punti fiduciali, i capisaldi catastali materializzati sul territorio. Non basta tracciare una linea sulla mappa: il tecnico misura il terreno, collega le misure ad almeno tre punti fiduciali e il software verifica la coerenza con la cartografia.

I passaggi, in ordine:

1. Incarico al tecnico. Geometra, ingegnere, architetto, agronomo o perito agrario iscritto all’albo, abilitato all’invio telematico. Gli serve il titolo di provenienza del venditore e la visura della particella.
2. Estratto di mappa per aggiornamento. Il tecnico lo richiede all’Agenzia: è l’estratto digitale che contiene la porzione di mappa e i punti fiduciali da usare. Costo e validità li indica l’Agenzia.
3. Rilievo in campo. Con stazione totale o GNSS, sui confini, sui fabbricati presenti e sui punti fiduciali. È anche il momento in cui emergono le differenze tra confini di mappa e confini reali, di cui parliamo nell’articolo sui confini catastali.
4. Redazione dell’atto Pregeo. Libretto delle misure, proposta di aggiornamento, superfici delle particelle derivate.
5. Invio telematico e pagamento dei tributi tramite Sister.
6. Approvazione. Automatica nella maggior parte dei casi, con le attestazioni restituite al tecnico.
7. Deposito al Comune. È l’adempimento dell’art. 30, comma 5, D.P.R. 380/2001, pensato proprio contro la lottizzazione abusiva. Dal 1° luglio 2025, con il comma 5-bis introdotto dal D.Lgs. 1/2024 e il provvedimento dell’Agenzia n. 460141 del 30 dicembre 2024, il deposito lo fa direttamente l’Agenzia per via telematica; la ricevuta di consegna PEC vale come prova. La risoluzione n. 40/E del 9 giugno 2025 indica i casi in cui il deposito resta a carico del tecnico con le regole del vecchio comma 5.

Il passaggio 7 merita una riga in più. Prima del luglio 2025 il tecnico portava il tipo in Comune e ne allegava l’attestazione di deposito all’atto Pregeo. Oggi il Comune riceve il frazionamento senza muovere un dito, il che significa anche che l’ufficio tecnico lo vede: chi divide un terreno agricolo in otto strisce da 1 500 mq lo sta comunicando all’amministrazione che controlla le lottizzazioni.

Quanto costa e quanto tempo ci vuole

Le voci sono quattro: i tributi catastali, l’estratto di mappa, l’onorario del tecnico, il CDU. Il notaio si paga a parte, come per qualunque compravendita.

Tributi catastali. Dal 1° gennaio 2025 i tributi per l’approvazione dei tipi Pregeo (frazionamento, mappale, particellare) sono nella nuova «Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali», allegato 2 del D.Lgs. 139/2024; si pagano per ogni tipo presentato, oltre al bollo dove dovuto. L’importo aggiornato lo trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate o te lo dice il tecnico nel preventivo.

Onorario del tecnico. Non esiste una tariffa obbligatoria. Le stime pubblicate da portali di settore vanno da circa 350 € a circa 2 700 € per un frazionamento di terreno, a seconda di superficie, accessibilità, numero di punti fiduciali e confini da ricostruire. Chiedete due preventivi scritti.

CDU. Lo rilascia il Comune con diritti di segreteria che ogni ente fissa per conto suo, di solito crescenti con il numero di particelle.

Il nostro oliveto di 24 000 mq, diviso in due particelle derivate:

Chi paga è un punto di trattativa, non di legge. Di solito il frazionamento lo paga il venditore, perché il terreno è suo e le particelle derivate nascono a suo nome; ma se è il compratore a voler un confine preciso, una servitù di passaggio disegnata in un certo modo o una superficie esatta, spesso si divide la spesa. Mettetelo per iscritto nel preliminare, insieme a chi sceglie il tecnico.

Tempi. Uno studio tecnico indica tre o quattro settimane di lavoro pieno per rilievo e redazione, a seconda dell’estensione e della difficoltà di accesso. L’approvazione Pregeo, quando passa in automatico, è questione di ore. Nel caso realistico, tra incarico e rogito passano cinque–otto settimane; il preliminare deve dare questo margine, con una data di rogito che non scada prima che il frazionamento sia approvato.

Il lotto minimo: il primo controllo, prima ancora di chiamare il geometra

Pregeo non conosce i piani urbanistici. Approva una particella di 600 mq in zona agricola esattamente come una di 60 000. Il limite alla dimensione dei lotti lo mettono le norme tecniche di attuazione (NTA) del PRG, del PUC o del Piano operativo, il Regolamento urbanistico o edilizio, e in alcune regioni le leggi sulle zone agricole.

Livorno è l’esempio più netto: divieto di frazionare sotto un ettaro nelle aree interessate. Altri Comuni non vietano il frazionamento in sé, ma legano al lotto minimo la possibilità di costruire: in zona agricola la casa o l’annesso si autorizza solo su un fondo di almeno 10 000 o 20 000 mq, e chi frazionando scende sotto quella soglia perde il diritto, per sé e per il venditore. Nel Lazio, i pareri della Regione sulle richieste di deroga mostrano un’altra strada: il piano di utilizzazione aziendale (PUA) può mettere insieme aree non contigue purché la superficie complessiva raggiunga il lotto minimo.

Dove cercare, nell’ordine:

1. CDU della particella madre, che vi dice zona e sottozona (E1, E2, «area agricola di pianura» ecc.).
2. NTA del piano, all’articolo della vostra zona: cercate «lotto minimo», «superficie minima d’intervento», «unità minima», «frazionamento».
3. Regolamento edilizio o urbanistico, che a volte contiene divieti di frazionamento non scritti nelle NTA, come a Livorno.
4. Ufficio urbanistica: una domanda scritta, con le particelle e la superficie che volete ottenere. Una risposta protocollata vale più di una telefonata.

Il nostro esempio con la regola di Livorno:

L’ipotesi C sorprende molti venditori: il divieto colpisce anche la parte che rimane.

Art. 30 D.P.R. 380/2001: quando dividere e vendere diventa lottizzazione abusiva

L’art. 30, comma 1, D.P.R. 380/2001 prevede due forme di lottizzazione abusiva. La prima è materiale: si iniziano opere che trasformano urbanisticamente o edilizialmente il terreno in violazione dei piani o senza autorizzazione. La seconda è quella che riguarda chi compra una parte di terreno, detta cartolare o negoziale: la trasformazione viene predisposta attraverso «il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti» che, per dimensione in rapporto alla natura del terreno e alla destinazione urbanistica, numero, ubicazione, eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed elementi riferiti agli acquirenti, «denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».

Tre cose ne discendono.

Non serve aver costruito. Il reato si consuma con la divisione e le vendite. La Cassazione ha precisato in più occasioni che il frazionamento non deve per forza essere un’operazione catastale formale: bastano vendite di quote o di porzioni che di fatto spezzano il fondo. La giurisprudenza prevalente tratta come «atti equivalenti» anche i contratti preliminari.

Un frazionamento da solo non basta. I giudici chiedono un insieme di indizi. Una divisione in due lotti da un ettaro, venduti a un agricoltore confinante, non dice nulla. Dieci lotti da 1 500 mq in zona agricola, con una strada interna e acquirenti che vivono in città, dicono tutto. La divisione ereditaria non è di per sé lottizzazione; un TAR siciliano, in un caso commentato nel 2026, ha però ritenuto che la provenienza ereditaria non salvi le vendite e le costruzioni successive (quattro edifici su circa 30 000 mq di zona agricola con indice 0,03 mc/mq).

Le conseguenze arrivano anche al compratore. L’art. 44, comma 1, lett. c), D.P.R. 380/2001 punisce la lottizzazione abusiva con l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15 493 a 51 645 €; il comma 2 prevede la confisca dei terreni lottizzati e delle opere. La Corte costituzionale (sentenze n. 49/2015 e n. 146/2021) è intervenuta sui limiti della confisca, anche verso il terzo acquirente in buona fede; un compratore che non ha partecipato all’operazione ha strumenti per difendersi, ma si trova comunque dentro un processo penale.

Un caso concreto. Con la sentenza n. 18527 dell'11 maggio 2022 la Cassazione, terza sezione penale, ha deciso su un terreno di Sant’Arpino (Caserta), località Ferrumma, diviso in dieci lotti attraverso frazionamenti e vendite successive e poi costruito. La Corte d’appello di Napoli aveva condannato proprietari e acquirenti; la Cassazione ha confermato che le opere realizzate in una lottizzazione abusiva non sono sanabili con l’accertamento di conformità e che la confisca dell’area è legittima. Dieci lotti, case sopra, nessun piano di lottizzazione: lo schema di partenza era un normale frazionamento catastale.

Per chi compra un solo pezzo il rischio dipende dal contesto. Prima di firmare chiedete al venditore se ha già venduto altre porzioni dello stesso fondo, e guardate l’estratto di mappa: una particella madre frammentata di recente in strisce regolari, con intestatari diversi, è il segnale da prendere sul serio.

Il CDU: quando è obbligatorio e cosa succede senza

L’art. 30, comma 2, D.P.R. 380/2001 dispone che gli atti tra vivi, in forma pubblica o privata, che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali relativi a terreni «sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti» se non vi è allegato il certificato di destinazione urbanistica. Il nostro articolo sul CDU spiega come leggerlo; qui interessa quando serve.

La soglia dei 5 000 mq, che circola spesso come «il CDU serve sopra i 5 000 mq», è letta al contrario. La norma esclude dall’obbligo solo i terreni che sono pertinenze di edifici censiti nel catasto edilizio urbano, purché l’area di pertinenza sia inferiore a 5 000 mq. Per un terreno che non è pertinenza di un fabbricato, il CDU serve sempre, anche per 300 mq.

Il comma 10 esclude dall’obbligo, tra l’altro, le divisioni ereditarie, le donazioni tra coniugi e tra parenti in linea retta, i testamenti e gli atti su diritti reali di garanzia e servitù.

Il Comune deve rilasciare il CDU entro il termine perentorio di trenta giorni dalla domanda (comma 3). Il certificato vale un anno dal rilascio, se l’alienante o un condividente dichiara nell’atto che nel frattempo gli strumenti urbanistici non sono cambiati. Un atto rimasto privo del certificato può essere confermato o integrato, anche da una sola delle parti, con atto pubblico o autenticato al quale si allega il certificato riferito al giorno dell’atto da confermare.

Un consiglio pratico: chiedete il CDU dopo l’approvazione del frazionamento, indicando le particelle derivate. Un CDU sulla particella madre descrive un’area diversa da quella che comprate, e se la linea di divisione taglia due zone urbanistiche il certificato deve dire quale parte cade dove.

La cubatura già spesa: l’asservimento che il frazionamento non cancella

È il controllo che sfugge più spesso. Quando il venditore, o chi c’era prima di lui, ha costruito la casa, il Comune ha calcolato la volumetria su una certa superficie. Quella superficie è rimasta asservita al fabbricato, anche se nessuno ha firmato un atto notarile di asservimento: il permesso di costruire basta a legarla. Il frazionamento catastale non la libera.

Il Consiglio di Stato lo ripete con costanza. Secondo i commenti alle pronunce, la sez. VI con la sentenza n. 2215/2019 ha affermato che la densità del lotto frazionato si calcola sul volume costruito sull’intero lotto originario; la sentenza n. 8038/2025 ha esaminato due lotti nati da un’unica area con un fabbricato in sanatoria; la n. 2352/2026 ha ritenuto irrilevante il frazionamento catastale successivo ai fini del calcolo della volumetria disponibile; la n. 4151 del 22 maggio 2026 ha escluso che la capacità edificatoria già consumata «rinasca» con il frazionamento e la vendita, anche quando il fabbricato era stato condonato.

I conti sul nostro oliveto, con un indice agricolo di 0,03 mc/mq (valore che molte NTA usano per la residenza in zona agricola; il vostro va letto nelle NTA del vostro Comune):

• capacità dell’intero fondo: 24 000 mq × 0,03 = 720 mc;
• casa del venditore, autorizzata nel 1998 su tutto il fondo: 450 mc;
• residuo sull’intero fondo: 720 − 450 = 270 mc.

Il compratore che acquista 10 000 mq pensa di avere 10 000 × 0,03 = 300 mc. Non li ha. Nel migliore dei casi il Comune ragiona sul residuo del lotto originario, 270 mc, e li può contendere al venditore, che sui 14 000 mq che gli restano ha già una casa da 450 mc. Nel caso peggiore il permesso del 1998 ha asservito tutti i 24 000 mq, e la porzione venduta non ha più cubatura propria. In zona agricola si aggiunge spesso un altro limite: la nuova residenza è riservata all’imprenditore agricolo, come spieghiamo nell’articolo su cosa si può costruire.

Dove si trova l’informazione:

• Archivio pratiche edilizie del Comune. Con un accesso agli atti sul fabbricato del venditore: permesso o licenza, relazione tecnica, tavola con la superficie asservita e il calcolo dei volumi. Alcuni Comuni tengono un registro delle aree asservite, molti no.
• Conservatoria (Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate). Un’ispezione ipotecaria sul nome dei proprietari degli ultimi decenni può far emergere atti d’obbligo e asservimenti trascritti.
• Il tecnico che fa il frazionamento, al quale potete chiedere nell’incarico una verifica della volumetria residua, separata dal tipo Pregeo.

Prelazione e altri diritti di terzi

Se la porzione è terreno agricolo, prima del rogito va verificata la prelazione agraria del coltivatore diretto confinante o dell’affittuario: il venditore deve notificare la proposta di vendita e aspettare. La nostra guida sulla prelazione agraria spiega termini e notifica. Il frazionamento può cambiare chi è «confinante»: la particella derivata che comprate confina con terreni diversi da quelli della particella madre, e il notaio verificherà la prelazione sui confini del lotto venduto.

Quando la porzione che comprate non ha accesso diretto alla strada, il frazionamento è il momento giusto per disegnare la servitù di passaggio, larghezza compresa, e farla costituire nello stesso rogito.

Cosa fare se il risultato è negativo

Il lotto minimo vieta la superficie concordata. Rinegoziate la superficie: nel nostro esempio, 10 000 mq invece di 6 000, con un prezzo diverso. Oppure verificate le deroghe: a Livorno la nota del 2020 esiste proprio per elencarle. Una terza via, dove il piano lo consente, è il diritto di superficie o l’affitto della porzione invece della proprietà; non serve frazionare, ma non diventate proprietari.

Il CDU mostra una zona diversa da quella dell’annuncio. Fermatevi prima del preliminare, o fate inserire nel preliminare una condizione che vi permetta di recedere con restituzione della caparra se il CDU non conferma la destinazione dichiarata.

Il fondo è già stato diviso in molte porzioni. Chiedete al notaio di valutare il rischio di lottizzazione cartolare prima del rogito, e all’ufficio urbanistica se esistono procedimenti aperti sul fondo. Se c’è un’ordinanza di sospensione o un procedimento penale, non comprate.

La cubatura è già asservita alla casa del venditore. Se volete costruire, il terreno vale come terreno senza capacità edificatoria, e il prezzo deve dirlo. Se il venditore sostiene il contrario, chiedete che si impegni nel preliminare con una dichiarazione sulla volumetria residua, supportata dalla relazione di un tecnico.

Il frazionamento viene respinto da Pregeo. Di solito per incoerenza con la mappa o con i punti fiduciali; il tecnico corregge e rinvia, oppure prima serve un atto di aggiornamento di rettifica della mappa, che va all’approvazione manuale e allunga i tempi di qualche settimana.

Cosa ti dice il rapporto TerrenoCheck

Il rapporto TerrenoCheck parte dalla particella che indichi sulla mappa: identificativi catastali, superficie di mappa, zona del piano urbanistico dove disponibile, vincoli sovrapposti (paesaggio, idrogeologico, Natura 2000, fasce di rispetto), pericolosità idraulica e da frana, accesso e prezzi in zona, con fonte e data per ogni mappa. Ti dice subito se la particella madre cade in zona agricola o edificabile, se la linea che il venditore propone taglia una zona o un vincolo, e quali documenti chiedere al Comune.

Controlla zona e vincoli della particella che vuoi frazionare nel rapporto TerrenoCheck, da 29 € → · Vedi un report di esempio

Il rapporto non fa il frazionamento, non sostituisce il rilievo del tecnico né il CDU, non è una perizia di stima né un parere legale. È un primo controllo, utile prima di pagare un geometra e prima di firmare il preliminare.

Ordina il rapporto TerrenoCheck sulla particella madre, da 29 € → · Vedi un report di esempio