Foglio e particella catastale: come trovarli sulla mappa

Ha già una particella in mente? Il dossier la confronta con i dati pubblici, con fonte e data per ogni risultato. Apra la mappa → 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue

Comune, sezione, foglio e particella

Un terreno italiano non si identifica con l’indirizzo. Il Catasto usa un identificativo composto da più parti, e ognuna conta.

Il Comune catastale è il territorio in cui il bene è iscritto in Catasto. Può non coincidere con il Comune amministrativo: dopo fusioni o modifiche di confine resta a volte il nome precedente, e la visura riporta quello catastale.

La sezione compare solo in alcuni Comuni, a volte come lettera. Se c’è, fa parte dell’identificativo: la particella del dossier di esempio è la 444 del foglio 7, sezione A, a Diano San Pietro.

Il foglio è la porzione di territorio comunale disegnata su una tavola di mappa. La particella 12 del foglio 3 e la particella 12 del foglio 18 sono due terreni diversi.

La particella, detta anche mappale, è il pezzo di terreno, o il fabbricato con la sua area, dentro quel foglio. Senza Comune e foglio il numero da solo non identifica nulla.

Il subalterno riguarda il Catasto fabbricati: indica l’unità urbana su una particella, per esempio un appartamento o un box. Un campo senza edifici non lo ha.

Una pagina del dossier consegnato

Dettaglio della pagina 9Apra la pagina a dimensione intera

Fonte: TerrenoCheck, Diano San Pietro, particella 444, p. 9

Geoportale catastale: la ricerca passo per passo

Il punto di partenza ufficiale è il Geoportale Cartografico Catastale dell’Agenzia delle Entrate. La consultazione è libera e non serve SPID.

L’Agenzia indica tre limiti. Il servizio copre l’Italia tranne i territori in cui il Catasto è gestito dalle Province autonome di Trento e di Bolzano. Mostra la mappa del Catasto dei terreni, non i dati completi degli immobili. I dati appartengono all’Agenzia e sono distribuiti con licenza CC BY 4.0: chi li riusa deve citarne la titolarità.

1. Apra il Geoportale e scelga Regione, Provincia e Comune.
2. Se conosce i numeri, indichi foglio e particella e avvii la ricerca.
3. Se non li conosce, navighi la mappa con spostamento e zoom finché compaiono strade, edifici e i perimetri delle particelle.
4. Attivi lo strumento di informazione sulla particella e clicchi il terreno: compaiono Comune, sezione se presente, foglio e numero di particella.
5. Annoti l’identificativo completo e lo confronti con l’atto di provenienza, con la visura e con l’annuncio.

La consultazione libera non dà intestatari, redditi, qualità di coltura né la storia della particella. Per questi dati l’Agenzia rimanda alle visure; da gennaio 2025 quelle online sono gratuite anche per immobili altrui, come spiega la guida alla visura catastale online gratuita.

Annuncio senza foglio e particella

Molti annunci mostrano una foto aerea, una recinzione e un prezzo, ma non i numeri catastali. Si può partire comunque dalla mappa.

Riconosca il terreno dalle foto: una strada, un fiume, un tetto, la forma del campo. Sul Geoportale scelga il Comune e ingrandisca la zona finché si leggono i perimetri, poi interroghi la particella.

Conti le particelle. Un uliveto di un ettaro in vendita può essere formato da più mappali. Annoti ogni identificativo che cade nel recinto fotografato. Se l’agente parla di una sola particella e sulla mappa il recinto ne copre tre, chieda l’elenco completo prima di andare avanti.

Con Comune, foglio e particella può chiedere la visura e confrontare superficie, qualità e intestazione catastale con ciò che Le hanno descritto. L’intestazione catastale non prova la proprietà: la proprietà si verifica nei registri immobiliari, con l’atto e l’ispezione ipotecaria, e il ruolo del notaio è spiegato nella guida sui controlli del notaio.

Trento e Bolzano: il catasto provinciale

Il Geoportale dell’Agenzia delle Entrate non copre le Province autonome di Trento e di Bolzano, dove Catasto e Libro fondiario sono gestiti dalle Province. Anche TerrenoCheck, che lavora sulla cartografia nazionale, per ora non copre quei territori.

A Trento il Servizio Libro fondiario e catasto rilascia visure e copie di mappa presso gli uffici. La copia non autentica dei dati censuari di una particella costa 3,00 €. Il portale OPENkat consente visure online, ma richiede un contratto con la Provincia: il canone annuo del contratto per un solo utente è di 90,00 €, a cui si aggiungono i diritti delle consultazioni.

A Bolzano Catasto fondiario e Libro fondiario sono provinciali, con regole e numerazione proprie. Per gli identificativi si rivolga agli uffici provinciali del catasto.

In entrambe le province vale il sistema tavolare: identificativo catastale e partita tavolare non si sostituiscono a vicenda. Prima della caparra li faccia leggere entrambi a un notaio del posto.

Cosa la mappa catastale non dice

La mappa identifica la particella. Non dice chi è il proprietario, non fissa il confine giuridico, non dice se si può costruire e non elenca ipoteche.

Il Catasto ha una funzione fiscale e cartografica. Nelle cause di confine il giudice usa le mappe catastali solo in mancanza di altri elementi (articolo 950, terzo comma, del Codice civile). Recinzione, possesso e atto possono dire altro, come spiega la guida su confini catastali e confini reali.

Le regole urbanistiche stanno nel piano comunale e nel certificato di destinazione urbanistica. Un terreno indicato come edificabile nell’annuncio non lo diventa perché la particella compare sulla mappa.

Se la mappa e l’atto non coincidono, si fermi prima della caparra e chieda una spiegazione scritta al venditore e al tecnico.