Visura catastale online gratis, anche per terreni altrui

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Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2025

Fino al 2024 la consultazione telematica del catasto era un servizio a pagamento. Il decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, ha riordinato tributi e accesso alle banche dati ipotecaria e catastale, e il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2024 ne ha fissato le modalità. Da quella data le consultazioni catastali telematiche sono gratuite.

La guida dell’Agenzia lo dice in modo diretto: dal 1° gennaio 2025 sono rilasciate in esenzione dai tributi anche le visure catastali online su immobili di cui il richiedente non risulta titolare in catasto.

Allo sportello la regola è diversa. Per un immobile di cui Lei non è intestatario resta il tributo di 3,00 € per unità immobiliare, particella o soggetto (voce 5.1.1 della tabella allegata al decreto). Le ispezioni ipotecarie restano a pagamento; se chieste per via telematica, l’importo è ridotto del 20 per cento.

Una pagina del dossier consegnato

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Fonte: TerrenoCheck, Diano San Pietro, particella 444, p. 9

Come chiedere la visura online

Il canale è l’area riservata dei servizi online dell’Agenzia delle Entrate. I cittadini accedono con SPID, CIE o CNS. Chi non ha un’identità digitale può delegare una persona di fiducia, secondo le regole indicate dall’Agenzia nella pagina sull’accesso ai servizi online.

I servizi sono due, con scopi diversi.

La consultazione personale riguarda gli immobili di cui Lei è titolare, anche per quota. Chi sta valutando un terreno in vendita non ne possiede ancora nessuna quota.

Le visure catastali di immobili non di proprietà sono il servizio per chi compra. Danno accesso gratuito ai dati catastali anche se Lei non è titolare neppure in parte. La ricerca copre tutta l’Italia tranne le Province autonome di Trento e Bolzano, e i documenti arrivano in PDF.

1. Acceda all’area riservata con SPID, CIE o CNS.
2. Apra il servizio di visura per gli immobili non di proprietà.
3. Per un terreno scelga il Catasto dei terreni e indichi Comune catastale, sezione se presente, foglio e particella. Se omette sezione o subalterno, il sistema elenca i beni che corrispondono ai dati parziali.
4. Scarichi la visura attuale e, se la particella è stata frazionata, unita o rinumerata, anche quella storica.
5. Dalla stessa ricerca può chiedere la visura della mappa: un PDF in formato A4, in scala, centrato sulla particella, con le sagome e i numeri delle particelle vicine.

La ricerca per soggetto usa il codice fiscale oppure cognome e nome, o la denominazione di una società. Restituisce gli immobili di cui la persona risulta titolare oggi; la visura storica per soggetto, al momento, non è prevista. Serve quando l’annuncio parla del terreno di una famiglia e vuole capire quante particelle risultano a quel nome.

Se non conosce ancora gli identificativi, li trova prima sulla mappa: il procedimento è nella guida su come trovare foglio e particella.

Catasto dei terreni e Catasto dei fabbricati

Non sono due copie dello stesso documento. Il Catasto dei terreni registra particelle, foglio, superficie, qualità e classe, redditi dominicale e agrario, intestatari. Il Catasto dei fabbricati registra le unità urbane: categoria, classe, consistenza, rendita, indirizzo, subalterno.

Su un terreno con un rudere o una casa rurale servono entrambe le ricerche. Un annuncio che parla solo di terreno può riguardare anche un fabbricato censito, oppure un volume che esiste sul posto ma non in catasto. In quel caso confronti visura, mappa e stato dei luoghi prima di fare un’offerta; come leggere i singoli campi è spiegato nella guida alla visura catastale.

Cosa la visura non dice

La visura indica gli intestatari catastali, non i proprietari. Il Catasto ha funzione fiscale e identificativa. Proprietà e gravami si verificano nei registri immobiliari, con l’atto di provenienza e un’ispezione ipotecaria. Una visura in ordine non esclude ipoteche, pignoramenti o domande giudiziali: quel controllo è descritto nella guida su ipoteche e gravami.

Non dice se si può costruire. Qualità e classe catastali non sono una destinazione urbanistica: per un terreno serve il certificato di destinazione urbanistica, che il Comune rilascia e che va allegato all’atto di vendita.

Non dice se il terreno è in una zona di frana o alluvione. Una visura pulita e una particella in fascia di pericolosità possono convivere, e le classi sono spiegate nella guida sul rischio frane e alluvioni.

Non fissa i confini sul posto e non prova servitù di passaggio, allacci o vincoli.

Quando la visura gratuita non basta

La visura online serve a tre cose, tutte prima della caparra: confermare foglio e particella dell’annuncio, vedere chi risulta intestatario oggi, scoprire un fabbricato, un frazionamento o una quota di cui l’agente non ha parlato.

Prima di versare denaro servono altre risposte, meglio per iscritto. L’atto di provenienza copre tutte le particelle comprese nel prezzo? L’ispezione ipotecaria è libera da formalità che impediscono l’acquisto? Chi firma ha diritto sull’intera quota? Il notaio controlla il trasferimento, non il progetto: i suoi compiti sono descritti nella guida sui controlli del notaio, e l’ordine dei passi nella checklist per comprare un terreno.

Nello stesso tempo un tecnico confronta CDU, norme comunali e mappe di rischio con l’uso che Lei ha in mente. Se emerge un vincolo o un accesso incerto, prezzo e condizioni del preliminare si discutono prima della firma.