Visura catastale: identificare il terreno da comprare

La visura catastale permette di individuare la particella, scoprire un fabbricato non censito e verificare subito se i documenti del venditore non tornano. Non dimostra però la proprietà del terreno né la possibilità di costruire.

Se l’annuncio comprende un campo e un fabbricato, chieda i riferimenti catastali di entrambi. Il nome della località o l’indirizzo postale possono essere identici anche quando i documenti riguardano beni diversi.

La visura non è un atto di proprietà. Il Catasto è un archivio fiscale e identificativo. La proprietà si verifica nei Registri Immobiliari, presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con l’atto di provenienza del venditore e un’ispezione ipotecaria.

Qui trova cosa attestano davvero i documenti catastali e come muoversi quando la mappa non corrisponde al terreno. Non è una verifica di titolarità, confini, urbanistica o conformità edilizia.

Che cos’è davvero una visura catastale

La visura è il documento rilasciato dall’ufficio provinciale Territorio dell’Agenzia delle Entrate con i dati identificativi e di classamento di terreni e fabbricati, gli intestatari catastali, i dati grafici, gli indirizzi delle unità urbane e le note sugli aggiornamenti. La guida dell’Agenzia usa il termine intestatari catastali, non proprietari. La distinzione cambia il controllo da fare (Agenzia delle Entrate, La nuova visura catastale).

Serve a capire di quale particella parla l’agente. Non dimostra che il venditore sia titolare di ogni metro quadro compreso nel perimetro.

Una pagina del dossier consegnato

Dettaglio della pagina 9Apra la pagina a dimensione intera

Fonte: TerrenoCheck, Diano San Pietro, particella 444, p. 9

Legga gli identificativi come un unico indirizzo

Non archivi un annuncio come “il campo vicino alla chiesa”. Trascriva l’identificativo completo, esattamente come appare nella visura:

• Comune catastale: può non coincidere con l’attuale Comune amministrativo dopo variazioni dei confini o fusioni e soppressioni comunali.
• Foglio: la porzione della mappa catastale riferita al Comune.
• Particella, detta anche mappale o numero: identifica il terreno o il fabbricato continuo registrato nel foglio.
• Subalterno: identifica una singola unità urbana registrata separatamente, come un appartamento, un box o un’altra porzione di fabbricato. Un campo nel Catasto Terreni può non avere subalterno; verifichi gli identificativi riportati nella visura.
• Sezione: compare dove il Comune catastale è diviso in sezioni. In alcune zone anche il denominatore rientra nell’identificativo.

Il numero 27, da solo, non identifica quasi nulla. La particella 27 può esistere in molti Comuni e ripetersi su fogli diversi nello stesso Comune. La ricerca ufficiale richiede insieme Comune catastale, foglio e numero (Agenzia delle Entrate, ricerca delle particelle e glossario).

Metta in una tabella di confronto la visura, l’atto di provenienza, l’annuncio e la mappa. Se un documento indica foglio 8, particella 214 e un altro foglio 9, particella 214, Si fermi. Non è un dettaglio di traduzione.

I campi principali

I termini non sono intercambiabili. La categoria indica il tipo catastale di un fabbricato, per esempio abitazione, ufficio, negozio o costruzione a destinazione speciale. La classe colloca l’unità nella categoria e nella zona censuaria di riferimento ai fini del classamento. Nessuna delle due è una destinazione urbanistica comunale.

La consistenza è la misura catastale usata per il classamento di un’unità urbana. Non coincide automaticamente con la superficie calcolata dal tecnico. Per i gruppi ordinari l’Agenzia indica vani per A, metri cubi per B e metri quadrati per C. I gruppi D, E e F non hanno una consistenza espressa nello stesso modo. La visura può riportare anche la superficie catastale, una superficie calcolata (Agenzia delle Entrate, guida alla consultazione dei valori immobiliari dichiarati).

La rendita catastale è il valore fiscale utilizzato nei calcoli tributari. Per i terreni può trovare invece reddito dominicale, riferito al reddito ordinario attribuito al proprietario, e reddito agrario, riferito alla produzione agricola. Sono valori fiscali. Non rendono edificabile un terreno e non ne fissano il prezzo.

Nel Catasto Terreni la superficie può essere espressa in ettari, are e centiare. Sono unità catastali reali, ma descrivono la superficie registrata, non la linea della recinzione sul posto.

Come ottenerla

Le strade pratiche sono tre.

1. Online sul sito dell’Agenzia delle Entrate

Chi ha già un diritto reale sull’immobile può usare la Consultazione personale online nell’area riservata, con SPID, CIE o CNS. Il servizio fornisce visura, estratto di mappa e, al titolare o a un delegato, la planimetria. Chi valuta un acquisto può non avere accesso a questo canale personale. Anche visure e mappe online di immobili altrui sono gratuite dal 1° gennaio 2025; la planimetria resta riservata agli aventi diritto o ai delegati (Agenzia delle Entrate, La nuova visura catastale).

2. SISTER e servizio telematico

La Visura catastale telematica dell’Agenzia è il canale più utile prima dell’acquisto. Può cercare per identificativo una visura per immobile attuale o storica, oppure un estratto di mappa. È disponibile anche la visura per soggetto attuale. Dal 1° gennaio 2025 queste consultazioni online sono gratuite, anche su immobili altrui: il D.Lgs. 139/2024 ha tolto la consultazione telematica del catasto dai servizi soggetti a tributo, quindi gli importi per visura della vecchia guida dell’Agenzia non valgono più. Allo sportello dell’Agenzia la visura costa 3 € per unità o particella, salvo che Lei ne sia intestatario.

I professionisti convenzionati usano SISTER per le ricerche catastali e ipotecarie e per depositare gli aggiornamenti. Non è la stessa cosa che cercare un immobile su un portale (Agenzia delle Entrate, servizi di assistenza catastale e ipotecaria).

3. Ufficio o sportello del Comune

Può chiedere i dati catastali all’Ufficio provinciale Territorio dell’Agenzia oppure a uno sportello catastale decentrato attivo presso un Comune, una Comunità montana, un’Unione di Comuni o un’associazione di Comuni. Verifichi che quello sportello eroghi davvero il servizio. Per documenti storici disponibili solo su carta può essere necessario l’ufficio provinciale (Agenzia delle Entrate, La nuova visura catastale).

La planimetria è un documento diverso, sottoposto a limiti di privacy e rilasciato al titolare o a un delegato. Una planimetria sfocata inviata dall’agente non prova la proprietà.

Per soggetto, per immobile, attuale o storica?

La visura per immobile parte dall’identificativo della particella o dell’unità urbana. La usi per controllare il terreno dell’offerta, la classificazione attuale e il confronto con la mappa. È la prima richiesta normale per chi compra.

La visura per soggetto parte da una persona o da una società. Serve a vedere quali immobili risultano oggi associati al nome o al codice fiscale del venditore, soprattutto quando più particelle confinanti vengono presentate come un unico terreno. Non sostituisce un’ispezione ipotecaria nominativa.

La visura attuale fotografa lo stato catastale presente. La richieda poco prima dell’offerta o del preliminare, e di nuovo se la trattativa si prolunga.

La visura storica per immobile mostra le variazioni di identificativi, classamento, superficie o intestatari e l’atto di aggiornamento citato dalla banca dati. La chieda quando la particella è stata frazionata, unita, rinumerata, ereditata o descritta diversamente negli atti più vecchi. La guida dell’Agenzia elenca le ricerche storiche per immobile e precisa che il servizio online per soggetto è attuale, non storico (Agenzia delle Entrate, La nuova visura catastale).

Catasto Terreni e Catasto Fabbricati: collegati, non duplicati

Il Catasto Terreni registra particelle, identificativi di mappa, superficie, qualità o classificazione e valori fiscali. Il Catasto Fabbricati registra le unità urbane, con categoria, classe, consistenza, rendita, planimetria e subalterno.

La stessa area può quindi comparire nei due archivi. L’unità del Catasto Fabbricati può rimandare alla particella corrispondente del Catasto Terreni. La presenza di un fabbricato nel catasto urbano non fa sparire il terreno dalla mappa. Confronti visura dei terreni, dati del fabbricato, planimetria e atto di provenienza (Agenzia delle Entrate, La nuova visura catastale).

Se una casa rurale viene descritta come “il terreno”, chieda le visure del Catasto Fabbricati per ogni unità e quelle del Catasto Terreni per le particelle su cui insistono fabbricato, corte o accesso. Un subalterno mancante può indicare un assetto catastale diverso o una pratica incompleta. Va chiarito prima di chiamare l’immobile regolare.

Cosa mostrano mappa e planimetria

L’estratto di mappa è la porzione della cartografia catastale relativa al terreno. Confronti particella, sagoma, confinanti, strade e fabbricati con ciò che trova sul posto. Il servizio dell’Agenzia può produrre la porzione selezionata del foglio nella scala cartografica originale (Agenzia delle Entrate, Manuale per la consultazione dei fogli di mappa).

Non dimostra dove passi una recinzione, non stabilisce una servitù di passaggio, non sostituisce un rilievo dei confini e non decide a chi appartenga una striscia utilizzata da decenni. Una linea catastale non risolve una lite di confine.

La planimetria catastale è la pianta di un’unità urbana. Mostra la distribuzione interna rappresentata nell’archivio catastale. Non approva il fabbricato, non certifica la sicurezza strutturale, non prova l’esistenza dei titoli edilizi comunali e non dimostra la proprietà del terreno circostante.

Per l’urbanistica servono lo strumento urbanistico vigente del Comune e il fascicolo edilizio. Una categoria catastale non è un diritto edificatorio. Ai sensi dell’articolo 12 del DPR 380/2001, il permesso di costruire deve essere conforme agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi applicabili. Gli strumenti e le norme attuative cambiano tra Regioni e Comuni. Legga la guida su cosa si può costruire secondo il PRG o PUC in Italia e chieda il certificato di destinazione urbanistica quando la compravendita lo richiede.

Difformità che impongono una pausa

Confine catastale e confine sul posto non coincidono

Prima distingua tre casi: errore grafico o informatico, mappa vecchia che non registra un frazionamento successivo, oppure vero conflitto tra proprietari. Il geometra confronta atto di provenienza, mappe storiche, recinzioni, possesso e rilievo misurato. L’esito può essere una correzione, un aggiornamento, un nuovo tipo di frazionamento o una controversia.

Non lasci che il venditore risolva un problema di confine ridipingendo un cancello. Se il prezzo dipende dalla superficie utilizzabile, faccia eseguire il rilievo prima di firmare un’offerta vincolante.

Nome o quota dell’intestatario non sono corretti

Un nome non aggiornato, una successione mancante, un codice fiscale errato o un trasferimento non volturato possono richiedere una voltura catastale, un preallineamento o una correzione. La guida dell’Agenzia indica 70 € di tributi catastali per ogni domanda di voltura, più 16 € di imposta di bollo ogni 4 pagine nella procedura di afflusso indicata. Non sono dovuti se la voltura deriva da un atto soggetto a imposta di registro proporzionale del 9%, 2% o 12%. È il costo pubblico, non il compenso del professionista (Agenzia delle Entrate, guida Voltura Web).

Se manca l’atto, rendere più recente la visura non risolve nulla. Deve ricostruire la provenienza nei Registri Immobiliari.

Il fabbricato si vede, ma non risulta un’unità urbana

Un fabbricato può non comparire nel Catasto Fabbricati, risultare con un identificativo precedente o avere una planimetria che non corrisponde più allo stato reale. L’Agenzia prevede un servizio per i “fabbricati non presenti al Catasto”: è un problema amministrativo riconosciuto, non un caso raro. Il servizio non dice che il fabbricato abbia i titoli edilizi. Il tecnico deve confrontare costruzione reale, fascicolo urbanistico comunale, permessi, eventuale pratica di condono e dati catastali (Agenzia delle Entrate, servizi di assistenza catastale e ipotecaria).

Serve un allineamento o un aggiornamento

Allineamento può indicare far corrispondere la banca dati a un atto o a un dato esistente. Aggiornamento può indicare un nuovo DOCFA per un’unità urbana o un aggiornamento di mappa o particella tramite PREGEO. Il nome non spiega da solo il problema. Chieda al tecnico cosa non torna, quale documento prova lo stato corretto, cosa depositerà, quali problemi resteranno e chi pagherà.

I compensi professionali sono concordati caso per caso: non esiste un intervallo nazionale pubblicato che dia una cifra fissa affidabile. L’articolo 9 del D.L. 1/2012, convertito dalla Legge 27/2012, ha abolito le tariffe professionali delle professioni regolamentate e impone che il compenso sia concordato con un preventivo scritto che indichi costi, spese e contributi (Normattiva, articolo 9).

Chieda un preventivo scritto per la pratica concreta: deve indicare lavoro, spese e contributi prima che Lei faccia affidamento su una cifra. Per il budget complessivo, consulti la guida ai costi di acquisto.

Un confine da misurare non è una pratica burocratica.

Errori da evitare quando si compra un terreno

Lo stesso numero non identifica la stessa particella

Il numero della particella non è un indirizzo univoco. Scriva sempre Comune catastale, foglio, particella e, per un fabbricato, subalterno. “Particella 42” è una descrizione incompleta.

A corpo e a misura cambiano la questione della superficie

Gli articoli 1537 e 1538 del Codice civile distinguono la vendita a misura, con prezzo collegato a un’unità di misura, dalla vendita a corpo, con prezzo riferito al bene nel suo insieme anche se nel contratto è indicata una superficie. Nella vendita a misura, l’articolo 1537 riconosce una riduzione quando la superficie effettiva è inferiore a quella contrattuale. Nella vendita a corpo, l’articolo 1538 esclude in generale riduzioni o supplementi, salvo che la superficie reale sia inferiore o superiore di un ventesimo, cioè del 5%, rispetto a quella indicata. Sono regole del Codice civile nazionale, non una prassi catastale regionale (Normattiva, Codice civile).

Il numero dell’articolo non corregge una descrizione sbagliata. Porti dal notaio, prima del preliminare, identificativi, descrizione nell’atto, superficie e formula contrattuale. Se il prezzo dipende dalla superficie utilizzabile o edificabile, chieda cosa è stato misurato e con quale criterio.

La superficie in visura non garantisce i metri quadri acquistati

La superficie catastale è un dato fiscale registrato o calcolato. La mappa è cartografia catastale. Nessuna delle due garantisce che il terreno abbia esattamente quella misura sul posto, che ogni parte sia accessibile o che ogni metro quadro abbia la destinazione urbanistica che Si aspetta.

L’errore ricorrente è trasformare gli ettari in un prezzo al metro quadro, prendere la recinzione come confine e accorgersi dopo la firma che una strada, una scarpata, un’occupazione, una servitù o un vincolo urbanistico sottrae proprio la parte utile. La visura non mentiva. Le si stava chiedendo una garanzia che non offre.

Il controllo della proprietà viene dopo la visura

Chieda l’atto di provenienza completo: compravendita, successione, donazione, divisione o altro atto con cui il venditore ha acquistato il bene. Controlli ogni particella e ogni quota. Poi Si procuri, oppure faccia procurare al notaio, l’ispezione ipotecaria sull’immobile e sui precedenti titolari. La ricerca esamina trascrizioni, iscrizioni e annotazioni nei registri immobiliari, compresi trasferimenti, ipoteche, pignoramenti e cancellazioni quando risultano registrati.

L’Agenzia spiega che l’ispezione ipotecaria può individuare il proprietario e mostrare ipoteche o vincoli. Il Notariato chiarisce che la pubblicità nei Registri Immobiliari rende conoscibili ai terzi titolare e gravami. La voltura aggiorna il Catasto; non sostituisce la pubblicità immobiliare. (Agenzia delle Entrate, acquisto della casa, Consiglio Nazionale del Notariato)

L’ordine dei controlli è questo: