Terreno vicino al cimitero o alla strada: vincolo cimiteriale, fasce di rispetto e cosa resta edificabile

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Questa guida parte da un caso reale, la riduzione della fascia cimiteriale votata a Racconigi nel 2022, e poi spiega le due fasce che si incontrano più spesso nei terreni in vendita, con le misure di legge, la deroga entrata in vigore il 1° gennaio 2026, i conti su un lotto e i documenti in cui le trovi prima del rogito. È un primo controllo, non un parere tecnico sul singolo lotto: quello lo danno l’ufficio tecnico del Comune o un tecnico abilitato.

Il caso Racconigi: cinque anni di lotti bloccati

A Racconigi (CN) il Consiglio comunale ha votato all’unanimità, alla fine del 2022, la riduzione della fascia di rispetto del cimitero del capoluogo. La notizia, pubblicata sul sito del Comune, descrive i lati toccati: a nord-est lungo strada della Tagliata e parte di via dei Sospiri, a nord verso la zona artigianale, a ovest-nord lungo la ferrovia. Sui lati sud e ovest, verso la campagna, resta la fascia di 200 metri, con l’eccezione della Cascina Fornace, dove il limite viene portato al bordo dell’area residenziale.

Secondo la cronaca locale (Corriere di Saluzzo, 13 dicembre 2022), il vincolo pesava dal 2017 su buona parte di via Fermi, via dei Salici e via Vittorio Emanuele III: per cinque anni, su quei lotti, niente case nuove e niente ampliamenti. La stessa cronaca riferisce che la minoranza, pur votando a favore, ha contestato la riduzione a 100 metri su un terreno di fronte al camposanto, classificato a verde privato e senza opere pubbliche previste. E la delibera non chiudeva la partita: la riduzione restava subordinata al parere favorevole dell’ASL. Chi compra oggi un lotto su quei lati deve chiedere all’ufficio tecnico di Racconigi numero e data della delibera, le misure approvate lato per lato e l’esito del parere ASL.

Per chi avesse comprato un lotto in via dei Salici nel 2020, la domanda giusta non era «il terreno è in zona residenziale?», ma tre domande diverse:

1. A che distanza sta il lotto dal perimetro del cimitero, misurata dal muro di cinta e non dal centro?
2. Esiste una delibera di riduzione, con il suo numero e il parere ASL, o solo una proposta?
3. La nuova fascia è stata riportata nella tavola dei vincoli del PRGC e nel certificato di destinazione urbanistica?

Il resto della guida serve a rispondere a queste tre domande per il tuo lotto.

Il vincolo cimiteriale: 200 metri, salvo riduzioni

L’art. 338 del Testo unico delle leggi sanitarie (R.D. 27 luglio 1934, n. 1265), nel testo riscritto dall’art. 28 della L. 1° agosto 2002, n. 166, vieta di costruire nuovi edifici e di ampliare quelli esistenti entro 200 metri dal perimetro dell’impianto cimiteriale.

È un vincolo di legge. La giurisprudenza amministrativa lo ripete da anni: opera anche se il PRG non lo disegna e prevale su un PRG che dica il contrario (Cons. Stato, sez. VI, n. 4018/2018), e la sua riduzione è ammessa solo in casi eccezionali e per ragioni di interesse pubblico, alle condizioni del quinto comma dell’art. 338 (sez. VI, 15 ottobre 2018, n. 5911); non è posta a tutela di interessi privati (sez. IV, n. 2724/2025). Con la sentenza n. 9270 del 25 novembre 2025 la sez. VII, decidendo su un diniego di condono del Comune di Nocera Inferiore, ha però ammesso che il Consiglio comunale riduca la fascia anche per interventi urbanistici di iniziativa privata, se l’ASL non rileva criticità igienico-sanitarie.

Le tre strade per costruire più vicino

Comma 4: costruzione e ampliamento dei cimiteri. Riguarda il cimitero stesso, non il tuo lotto: il Comune può approvare un cimitero nuovo o un ampliamento a meno di 200 metri dai centri abitati, con il limite dei cinquanta metri.

Comma 5: opera pubblica o intervento urbanistico. Il Consiglio comunale, previo parere favorevole dell’ASL, può ridurre la fascia «tenendo conto degli elementi ambientali di pregio dell’area», purché non oltre il limite di cinquanta metri. Racconigi è un esempio di questa strada. Il privato può chiederlo, ma la decisione è del Consiglio e la motivazione deve reggere a un ricorso.

Il nuovo comma del 2026. La legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 911) ha aggiunto all’art. 338 un comma dopo il quinto. La fascia resta di 200 metri, ma il Consiglio comunale, con parere favorevole dell’ASL, può consentire interventi dentro la fascia a non meno di cinquanta metri dal perimetro, nel rispetto del Codice dei beni culturali e del paesaggio, in tre casi. Nella sintesi dello Sportello unico del Comune di Cuneo:

• a) interventi previsti dagli strumenti urbanistici vigenti al 18 agosto 2002;
• b) interventi separati dal perimetro del cimitero da strade pubbliche almeno di livello comunale, oppure da fiumi, laghi, dislivelli naturali rilevanti, ponti o impianti ferroviari;
• c) interventi in contiguità con opere già realizzate, sul lato opposto rispetto al perimetro cimiteriale.

La norma vale dal 1° gennaio 2026 e, secondo la Regione Piemonte, non richiede atti regionali di attuazione. I primi Comuni la stanno usando. Il Comune di Romagnano Sesia (NO) ha chiesto un parere alla Regione con nota del 23 aprile 2026 (prot. 62500) sull’applicazione della lettera b); il Settore Urbanistica Piemonte Orientale ha risposto il 22 maggio 2026. Il parere richiama una regola che conta per i tempi: se l’ASL non si pronuncia entro due mesi dalla richiesta, il parere si intende favorevole.

Il caso b) è quello che si verifica da casa, con una mappa. Se tra il tuo lotto e il muro del cimitero passa una strada comunale o la ferrovia, il Comune ha una base per deliberare. Se tra i due c’è solo un prato, no. Le lettere a) e c) richiedono invece carte: il PRG del 2002, per la prima; la posizione degli edifici esistenti, per la seconda.

Gli edifici già costruiti nella fascia

L’ultimo comma dell’art. 338, introdotto dalla L. 166/2002, ammette per gli edifici esistenti interventi di recupero e interventi funzionali all’utilizzo dell’edificio, tra cui l’ampliamento nella percentuale massima del 10 per cento e i cambi di destinazione d’uso, oltre agli interventi delle lettere a), b), c) e d) dell’art. 31 della L. 457/1978 (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia). Per chi compra una casa con giardino a 150 metri dal cimitero, il calcolo è semplice: su 120 m² di superficie, l’ampliamento massimo è di 12 m². Una seconda casa sul lotto, no.

Il presupposto è che l’edificio sia legittimo. Una costruzione fatta nella fascia senza titolo non si sana: il vincolo esistente al momento dell’abuso esclude il condono, come ha confermato anche la sentenza Nocera Inferiore. Se l’immobile ha parti aggiunte negli anni, la guida sull'abuso edilizio dice quali titoli chiedere.

Il conto: quanto terreno prende la fascia

Due conti aiutano a ragionare prima di aprire le tavole. Sono esempi di calcolo, non lotti reali.

Quanto è grande la fascia. Un cimitero rettangolare di 80 × 60 metri genera, con 200 metri tutt’intorno, una fascia di superficie pari a 2 × 200 × (80 + 60) + π × 200² = 56 000 + 125 664 = 181 664 m², cioè circa 18 ettari. Con la fascia ridotta a 50 metri, la superficie diventa 2 × 50 × 140 + π × 50² = 14 000 + 7 854 = 21 854 m². Tra 50 e 200 metri restano quasi 16 ettari: è lo spazio in cui il nuovo comma del 2026 permette, a certe condizioni, di costruire. In un paese di collina significa spesso mezza frazione.

Quanto ne resta sul tuo lotto. Un lotto di 30 × 40 metri, 1 200 m², con il lato corto rivolto verso il cimitero. Il lato vicino sta a 170 metri dal muro di cinta, quello lontano a 210. Dentro la fascia cadono 30 metri di profondità, cioè 30 × 30 = 900 m²; fuori ne restano 10 × 30 = 300 m². Se le NTA impongono 5 metri dai confini, la striscia libera fuori fascia è profonda 5 metri. In pratica il lotto non ospita una casa.

Due avvertenze sul conto. Primo, se la superficie in fascia conti o no ai fini dell’indice di edificabilità lo dicono le NTA del Comune: in alcuni piani la volumetria generata dalla parte vincolata si può spostare sulla parte libera, in altri no. Secondo, la tavola del PRG ha la precisione della sua scala: a 1:5 000 lo spessore di una linea vale 1–2 metri sul terreno. Per un lotto tagliato a 195 metri serve il rilievo di un geometra.

La fascia di rispetto stradale

Fuori dai centri abitati, l’art. 16 del Codice della strada (D.Lgs. 30 aprile 1992, n. 285) vieta di «costruire, ricostruire o ampliare, lateralmente alle strade, edificazioni di qualsiasi tipo e materiale» dentro le fasce di rispetto. Le misure stanno nell’art. 26 del Regolamento di esecuzione (D.P.R. 16 dicembre 1992, n. 495) e dipendono dal tipo di strada:

Le distanze si misurano dal confine stradale, cioè dal limite della proprietà stradale, che comprende cunette e scarpate e non coincide con il bordo dell’asfalto. Il Consiglio di Stato considera anche questa fascia un vincolo di inedificabilità assoluta, che non richiede la prova di un pericolo concreto (n. 10506/2024) e vale anche per le opere interrate (n. 4885/2026). La Regione Emilia-Romagna, in un parere del 1° luglio 2020 (prot. 479617), ha ricordato che le fasce stradali vanno rispettate anche nel permesso di costruire in deroga al piano.

Il conto su un lotto profondo 45 metri, con il fronte su una strada provinciale classificata C, fuori dal centro abitato e in zona agricola: la fascia è di 30 metri e restano, in teoria, i 15 metri sul fondo, da cui togliere le distanze dai confini. Se lo stesso lotto fosse in una zona di espansione del PRG attuabile direttamente, la fascia scenderebbe a 10 metri e la profondità utile a 35. Prima di ragionare in metri quadrati chiedi la classificazione della strada all’ente proprietario (Provincia, ANAS, Comune) e se il lotto è dentro o fuori la delimitazione del centro abitato deliberata dal Comune. Nei centri abitati valgono altre misure, fissate dall’art. 28 dello stesso regolamento e dal piano.

Un lotto può avere entrambi i vincoli. Un terreno all’uscita di un paese, tra la provinciale e il cimitero, perde la fascia stradale sul davanti e la cimiteriale sul retro: lì il conto va fatto sulle due tavole insieme.

Dove controllare, passo per passo

La tavola dei vincoli. Molti Comuni pubblicano una tavola dedicata ai vincoli amministrativi. Brescia la pubblica nel Piano delle Regole del PGT (tavola V-PR12 «Vincoli Amministrativi», aggiornata nel 2025); Milano nella tavola R.05 del Piano delle Regole, dove la fascia dei 50 metri attorno ai cimiteri è indicata come non derogabile con richiamo al regolamento regionale lombardo. Sovrapponi la particella alla tavola: se il bordo della fascia taglia il lotto, misura quanto ne resta.

Le delibere. Una fascia ridotta dal Consiglio dopo l’approvazione del piano può non essere ancora ridisegnata. Cerca nell’albo pretorio e nell’archivio delibere con le parole «fascia di rispetto cimiteriale»; se il Comune ha più cimiteri (capoluogo e frazioni, come San Secondo di Pinerolo con i cimiteri del Capoluogo e di Miradolo, oggetto della delibera consiliare n. 21/2017), controlla quello giusto. Una variante solo adottata, mai approvata, non riduce nulla: conta la delibera definitiva, con il parere ASL.

Il certificato di destinazione urbanistica (CDU). Per vendere un terreno, l’art. 30 del D.P.R. 380/2001 richiede di allegare all’atto il CDU, a pena di nullità. Il Comune lo rilascia entro il termine perentorio di trenta giorni e vale un anno, se nell’atto si dichiara che il piano non è cambiato. Sulla richiesta e sul certificato si applica di norma l’imposta di bollo di 16 euro ciascuno (è la prassi indicata, per esempio, dal Comune di Pinerolo), più i diritti di segreteria fissati da ogni Comune con propria delibera. L’importo dei diritti è nella delibera tariffaria del Comune o nella pagina dell’ufficio urbanistica. Un CDU fatto bene indica zona e vincoli, comprese le fasce. Leggilo prima del preliminare: le basi sono nella nostra guida al CDU.

L’ufficio tecnico e l’ASL. Se il lotto è tra 50 e 200 metri e pensi al nuovo comma, chiedi all’ufficio tecnico se il Comune ha già deliberato casi analoghi e quanto tempo ha impiegato l’ASL. Il silenzio dell’ASL vale assenso dopo due mesi, come ricorda il parere piemontese, ma la delibera del Consiglio resta un atto politico che nessuno può pretendere.

Le regole regionali

L’art. 338 vale in tutta Italia, ma le Regioni aggiungono regole proprie. Tre esempi.

Piemonte. La disciplina regionale sta nell’art. 27 della L.R. 5 dicembre 1977, n. 56: dentro la fascia dei 200 metri sono ammessi solo gli interventi lì previsti. La Regione pubblica sul proprio sito una pagina dedicata e i pareri resi ai Comuni, tra cui quello per Romagnano Sesia: sono il modo più rapido per capire come un ufficio regionale legge la norma.

Veneto. L’art. 41, comma 4-bis, della L.R. 23 aprile 2004, n. 11, nel testo modificato dall’art. 63, comma 4, della L.R. 30 dicembre 2016, n. 30, disciplina le aree in cui la fascia è già stata ridotta ai sensi del comma 5 dell’art. 338: lì il Consiglio comunale può autorizzare opere pubbliche o interventi urbanistici, previo parere ASL e valutazione dell’interesse pubblico prevalente. Commentatori veneti la leggono come più restrittiva della norma statale, che l’interesse pubblico non lo richiede in modo espresso.

Lombardia. I Comuni lombardi lavorano con il piano cimiteriale previsto dalla disciplina regionale, che fissa e modifica le fasce. Il PGT di Milano richiama l’art. 8 del regolamento regionale 9 novembre 2004, n. 6 per la fascia minima di 50 metri: chiedi all’ufficio tecnico quale testo regionale applica oggi e con quale misura.

Nelle altre Regioni parti dall’art. 338 e dalle NTA del piano comunale, poi cerca sul BUR una legge regionale su cimiteri o polizia mortuaria.

Se il risultato è negativo

Hai misurato, e il lotto sta in tutto o in parte dentro la fascia. Le opzioni, in ordine di frequenza:

1. Rinegoziare. Un terreno edificabile sulla carta ma in fascia vale quanto un terreno inedificabile, finché una delibera non dice altro. Porta al venditore il CDU e la misura sulla tavola: è la base per chiedere un prezzo da terreno agricolo o da giardino.
2. Comprare con una condizione. Se credi che il Comune possa deliberare (lettera b del nuovo comma, per esempio), scrivi nel preliminare una condizione sospensiva legata alla delibera e al parere ASL, con un termine. La caparra confirmatoria si perde se ti ritiri senza una causa prevista dal contratto; la guida sul preliminare spiega come scriverla.
3. Chiedere il parere prima di comprare. Fai depositare al venditore, o insieme a lui, un’istanza al Comune: una risposta scritta dell’ufficio tecnico vale più di qualsiasi promessa dell’agenzia.
4. Ridimensionare il progetto. Se c’è già una casa legittima, il 10% di ampliamento e il cambio d’uso restano possibili. Una piscina o un box interrato nella fascia stradale, invece, no.
5. Rinunciare. Se il lotto è tutto entro i 50 metri, nessuna delibera lo salva.

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Cosa il CDU non risolve

• Una fascia ridotta dopo l’approvazione del PRG può non essere ridisegnata: controlla la delibera.
• La deroga del 2026 non compare in nessun CDU finché il Comune non delibera sul tuo caso.
• Un ampliamento del cimitero approvato ma non ancora costruito sposta in avanti il perimetro da cui si misurano i 200 metri: chiedi il piano cimiteriale.
• Il CDU non misura: dice che il lotto è «in fascia», non quanti metri quadrati ne restano fuori.

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