Ispezione ipotecaria: come verificare ipoteche, pignoramenti e sequestri su un immobile prima di comprarlo

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Questa guida spiega come farla da soli, online o allo sportello, quanto costa con le tariffe in vigore dal 1° gennaio 2025, come si legge una nota e cosa fare quando compare un’ipoteca o un pignoramento sull’immobile che vuoi comprare. Vale per un terreno come per una casa: cambiano gli identificativi catastali, non il metodo. Di cosa siano ipoteche, servitù e vincoli in generale parliamo nella guida su ipoteche, vincoli e pignoramenti di un terreno; qui ci occupiamo dello strumento. È un orientamento pratico, non una consulenza legale: la verifica che vincola è quella del notaio.

Dove stanno ipoteche, pignoramenti e sequestri

Ogni atto che riguarda la proprietà o le garanzie su un immobile viene reso pubblico con una «formalità» presso l’ufficio provinciale (o territoriale) del Servizio di pubblicità immobiliare competente per la circoscrizione in cui si trova il bene. Le formalità sono di tre tipi, e conviene riconoscerle prima di aprire il primo elenco.

La regola pratica: un’ipoteca è un’iscrizione «a favore» di un creditore e «contro» il proprietario; la sua cancellazione è un’annotazione a margine. Se nell’elenco trovi l’iscrizione e non l’annotazione di cancellazione, per i registri l’ipoteca è ancora in piedi.

Ipoteca volontaria, giudiziale, legale

Il codice civile distingue tre fonti dell’ipoteca: la legge (art. 2817 c.c., per esempio a favore del venditore per il prezzo non pagato), la sentenza o il decreto ingiuntivo (ipoteca giudiziale, art. 2818 c.c.) e il contratto o l’atto unilaterale del proprietario (ipoteca volontaria, art. 2821 c.c.). Per chi compra la differenza è concreta.

• L'ipoteca volontaria di un mutuo bancario è la più comune e la più facile da gestire: il venditore estingue il mutuo con il prezzo e la banca avvia la cancellazione (vedi sotto, art. 40-bis TUB).
• L'ipoteca giudiziale segnala un debito che il venditore non ha pagato spontaneamente. Spesso non si cancella da sola: serve il consenso del creditore, che va pagato e convinto a firmare.
• L'ipoteca legale e le iscrizioni a favore di enti di riscossione richiedono di capire chi è il creditore e quanto chiede, prima di qualsiasi preliminare.

L’iscrizione conserva il suo effetto per vent’anni dalla data e si estingue se non viene rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c.). Un’ipoteca iscritta nel 2004 e mai rinnovata, quindi, nel 2026 non ha più effetto, anche se compare ancora nell’elenco: la nota resta, l’efficacia no.

Pignoramento trascritto

Il pignoramento immobiliare si rende opponibile con la trascrizione. Dal momento della trascrizione, le vendite fatte dal debitore non hanno effetto nei confronti del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione (art. 2913 c.c.). Tradotto: se compri una casa pignorata da un privato, il giudice dell’esecuzione può venderla all’asta lo stesso. Anche la trascrizione del pignoramento dura vent’anni e va rinnovata (art. 2668-bis c.c., che si applica al pignoramento e al sequestro conservativo); la Cassazione (sez. III, ord. n. 15143/2025) ha ritenuto che la mancata rinnovazione renda improcedibile l’esecuzione.

Sequestri

Il sequestro conservativo civile su un immobile si esegue proprio con la trascrizione del provvedimento presso il conservatore del luogo in cui si trova il bene (art. 679 c.p.c.). Il sequestro preventivo penale su immobili si trascrive in base all’art. 104 delle disposizioni di attuazione del c.p.p., modificato dalla L. 94/2009; la giurisprudenza civile lega alla trascrizione l’opponibilità del vincolo ai terzi acquirenti. In entrambi i casi la trascrizione è «contro» il proprietario, e in entrambi i casi non compri finché il vincolo non è stato revocato e annotato.

Come fare l’ispezione ipotecaria online, passo per passo

Il servizio si chiama «Ispezione ipotecaria telematica» e si trova nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, a cui si accede con SPID, CIE o CNS. Il percorso è: menu Servizi > Consultazioni visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie degli immobili > Accedi al servizio ispezione ipotecaria telematica.

1. Scegli il tipo di ricerca. Online sono disponibili tre chiavi: per persona fisica (nome, cognome, codice fiscale), per immobile (dati catastali) e per numero di nota. La ricerca per soggetto online funziona solo per le persone fisiche: se il venditore è una società, la ricerca per soggetto va fatta allo sportello dell’ufficio provinciale, oppure lavori per immobile.
2. Indica la circoscrizione. È l’ufficio di pubblicità immobiliare competente per il Comune dell’immobile. Le tariffe si pagano «nell’ambito di ogni circoscrizione»: se cerchi un soggetto in tre province, paghi tre ricerche.
3. Inserisci gli identificativi. Per un terreno: Comune, foglio, particella. Per un fabbricato anche il subalterno. Se non hai gli identificativi, li trovi nella visura catastale (gratuita, vedi la guida sulla visura catastale online) o li ricavi dalla mappa come spiegato in foglio e particella sul Geoportale catastale.
4. Paga con pagoPA e ottieni l'elenco sintetico delle formalità: data, numero di registro generale e particolare, tipo (trascrizione, iscrizione, annotazione), soggetti a favore e contro.
5. Apri le note che contano. Ogni nota si paga a parte. Non serve aprirle tutte: apri le iscrizioni non seguite da cancellazione, le trascrizioni «contro» il venditore che non sono compravendite chiuse (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) e l’ultima trascrizione di provenienza.
6. Scarica subito. I documenti richiesti restano disponibili per sette giorni dal pagamento.

Se l’immobile è tuo (per esempio stai vendendo e vuoi presentarti preparato), l’ispezione sui beni di cui risulti titolare è gratuita.

Per immobile o per soggetto: quale scegliere

Per chi compra la ricerca per immobile è quasi sempre la prima: mostra tutte le formalità sulla particella, anche quelle contro proprietari precedenti, e non dipende dalla corretta grafia del nome. Ha però un limite: segue gli identificativi catastali. Se la particella è stata frazionata o soppressa e rinumerata, le formalità più vecchie possono essere legate al numero precedente, che trovi nella sezione «dati derivanti da» della visura catastale storica. La ricerca per soggetto completa il quadro: un’ipoteca giudiziale iscritta contro il venditore su «tutti i beni» o un pignoramento con identificativi sbagliati emergono lì.

Il notaio non si ferma all’elenco informatico: la sua verifica copre di regola un ventennio di provenienze e, dove serve, i registri cartacei più antichi.

Quanto costa: le tariffe dal 1° gennaio 2025

Dal 1° gennaio 2025 l’accesso alle banche dati ipotecaria e catastale non prevede più canoni o abbonamenti (provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 30 dicembre 2024, n. 460187, adottato in base al D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139). Le singole ispezioni restano a pagamento secondo la nuova «Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali», introdotta dal D.Lgs. 139/2024 al posto della vecchia tabella del D.Lgs. 347/1990 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale, Serie generale, n. 231 del 2 ottobre 2024.

La riduzione del 20% per le richieste telematiche è prevista dalla stessa Tabella; prima del 2025 era del 10%. Gli importi in colonna destra sono il calcolo 8 × 0,8 e 5 × 0,8.

Un conto reale: casa con terreno in campagna

Prendiamo un acquisto tipico: una casa (un subalterno al catasto fabbricati) con un terreno di due particelle al catasto terreni, venduti da due coniugi. Ricerca online:

• ricerca per immobile su 3 identificativi: 3 × 6,40 = 19,20 €;
• ricerca per soggetto sui 2 venditori: 2 × 6,40 = 12,80 €;
• apertura di 4 note (ultima provenienza, un’iscrizione di mutuo, la sua eventuale cancellazione, una trascrizione sospetta): 4 × 4,00 = 16,00 €.

Totale: 48,00 €. Allo sportello, con gli importi pieni: 3 × 8 + 2 × 8 + 4 × 5 = 60,00 €. È una spesa da fare prima del preliminare, non dopo.

Mentre aspetti le note, puoi controllare la stessa particella sul fronte urbanistico: zona di piano, vincoli e rischi, con fonte e data, nel report TerrenoCheck a 29 € (39 € in due lingue). Apri la mappa e indica l’immobile → · Vedi un report di esempio

Come si legge una nota

L’elenco sintetico serve a scegliere; la nota serve a capire. In una nota di iscrizione ipotecaria guarda quattro campi:

1. Sezione A, dati generali: tipo di atto (concessione a garanzia di mutuo, decreto ingiuntivo, ruolo), data, pubblico ufficiale o tribunale.
2. Sezione B, immobili: identificativi catastali colpiti. Controlla che ci sia proprio la tua particella o il tuo subalterno, e non uno vicino.
3. Sezione C, soggetti: a favore (banca, creditore) e contro (debitore, eventuale terzo datore d’ipoteca).
4. Importi: capitale, totale garantito, durata. Il totale iscritto è di solito superiore al debito residuo: conta il conteggio di estinzione della banca, non la cifra della nota.

In una nota di trascrizione di pignoramento cerca il creditore procedente, il tribunale e la data: con quei dati, sul Portale delle vendite pubbliche o nella cancelleria delle esecuzioni si capisce se la procedura è attiva. Una domanda giudiziale trascritta (per esempio una causa di divisione tra eredi o di simulazione) non blocca la vendita, ma chi compra dopo la trascrizione subisce l’esito della causa.

Hai trovato un’ipoteca o un pignoramento: cosa fare

Ipoteca di mutuo bancario

È il caso normale. Per i mutui di banche e intermediari finanziari, l’art. 40-bis del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993) prevede che l’ipoteca si estingua automaticamente alla data in cui il debito è estinto, in deroga all’art. 2847 c.c. La banca comunica l’estinzione al conservatore entro trenta giorni e, se non ci sono motivi per mantenere l’ipoteca, la cancellazione avviene d’ufficio, senza atto notarile e senza spese per il debitore; il creditore rilascia al debitore una quietanza.

L’Agenzia delle Entrate ha applicato questa procedura a un caso frequente nelle compravendite di nuove costruzioni. Con la risoluzione n. 23/E del 19 giugno 2026 ha chiarito che la cancellazione semplificata vale anche per la quota di un mutuo frazionato estinta, anche senza accollo da parte dell’acquirente. Non vale invece per la semplice restrizione dei beni ipotecati quando il debito originario resta unico. Per chi compra un appartamento in un complesso finanziato con un unico mutuo, la domanda giusta al venditore è quindi: la quota del mio appartamento è stata frazionata ed estinta, o l’ipoteca resta sull’intero edificio?

Al rogito la sequenza tipica è: la banca del venditore fornisce il conteggio di estinzione, una parte del prezzo va direttamente alla banca, il notaio verifica dopo qualche settimana con una nuova ispezione che l’annotazione di cancellazione sia stata fatta.

Ipoteca giudiziale o a favore dell’agente della riscossione

Qui la cancellazione non è automatica. Serve che il creditore sia soddisfatto e presti il consenso alla cancellazione con atto ricevuto o autenticato da notaio (art. 2882 c.c.), oppure un provvedimento del giudice. Prima del preliminare chiedi al venditore il documento del creditore che quantifica il debito e la disponibilità a consentire la cancellazione contestualmente al rogito. Senza questi due documenti non c’è una data di rogito credibile.

Pignoramento trascritto

Una vendita privata di un bene pignorato non è opponibile ai creditori (art. 2913 c.c.). Le strade sono due: il venditore paga il creditore procedente e quelli intervenuti e ottiene la cancellazione del pignoramento, oppure l’immobile si compra all’asta, con le regole dell’esecuzione e non con un rogito privato. Un preliminare con un debitore pignorato si firma solo con l’accordo scritto dei creditori e con l’assistenza di un avvocato.

Gravame scoperto dopo il preliminare

Se il venditore non ha dichiarato ipoteche, pignoramenti o sequestri, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo; se però l’ipoteca garantisce una somma modesta rispetto al prezzo, la sospensione non può riguardare l’intero prezzo (art. 1482 c.c.). È una tutela utile, ma non sostituisce l’ispezione: la giurisprudenza la limita ai pericoli che il compratore non conosceva.

Proteggersi tra preliminare e rogito

Se tra preliminare e rogito passano mesi, il rischio è un’ipoteca o un pignoramento iscritti nel frattempo. Il preliminare stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata può essere trascritto (art. 2645-bis c.c.), e la trascrizione del definitivo retroagisce a quella data rispetto alle formalità successive. Costa un notaio in più, ma su acquisti con lunghe attese o venditori indebitati è la protezione più concreta. In ogni caso il notaio ripete l’ispezione la mattina del rogito.

Il ruolo del notaio e la relazione ventennale

Il notaio che stipula il rogito (vedi i controlli del notaio prima dell’acquisto) verifica le formalità sull’immobile e la continuità delle provenienze, normalmente per almeno vent’anni a ritroso. Nelle esecuzioni immobiliari la stessa verifica ha una forma codificata: il creditore deposita gli estratti catastali e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni, oppure un certificato notarile che attesta le risultanze dei registri catastali e immobiliari (art. 567 c.p.c.), di solito riferito al ventennio anteriore al pignoramento.

Perché farla allora da soli? Perché il notaio la fa a ridosso del rogito, quando la caparra è già versata. L’ispezione dell’acquirente, da 40–60 euro, serve a decidere se firmare il preliminare e con quali clausole: termine per la cancellazione delle ipoteche, quota del prezzo versata direttamente al creditore, restituzione della caparra se al rogito risultano formalità pregiudizievoli.

Cosa l’ispezione ipotecaria non dice

• Abusi edilizi e conformità urbanistica: stanno nel fascicolo del Comune, non nei registri immobiliari.
• Vincoli di piano, paesaggistici, idrogeologici: sono nei piani e nelle cartografie degli enti, non nelle note.
• Servitù non trascritte: una servitù acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia può esistere senza nota.
• Debiti non garantiti: spese condominiali arretrate, IMU non pagata, contratti di locazione o di affitto agrario in corso non compaiono, o compaiono solo se trascritti.

Ognuno di questi punti chiede un controllo diverso. L’ispezione chiude la domanda «ci sono garanzie o vincoli giudiziari sul bene?», non le altre.

L’ispezione ipotecaria la fai tu, con SPID, in un quarto d’ora. Per la parte che sta fuori dai registri, il report TerrenoCheck mostra per la particella che indichi la mappa catastale, la zona del piano urbanistico, i vincoli paesaggistici e ambientali e le aree a rischio idraulico e di frana, con fonte e data per ogni mappa; non contiene ipoteche né dati sui proprietari e non è una perizia o un parere legale. 29 € in una lingua, 39 € in italiano e inglese. Indica la particella sulla mappa → · Vedi un report di esempio