Planimetria catastale: come averla e verificare che sia conforme

La planimetria catastale si scarica gratis dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, ma solo da intestatari e delegati: chi compra la riceve dal venditore e la confronta con la casa prima del rogito.

Ha già una particella in mente? Il dossier ripete questi controlli sul Suo terreno, con fonte e data per ogni dato: 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue · prezzo finale, IVA inclusa.

Che cos’è la planimetria catastale

L’Agenzia delle Entrate la definisce così: il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto. Mostra contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni utili a classare l’immobile.

Ogni unità immobiliare urbana ha la sua planimetria: un appartamento, una casa, un magazzino, un’autorimessa. Le unità senza rendita, come i fabbricati collabenti in categoria F/2 o i beni comuni non censibili, compaiono invece solo nell’elaborato planimetrico, il disegno che ne indica forma e posizione dentro l’edificio.

Chi compra un terreno deve sapere una cosa in più. Un terreno senza edifici è censito al Catasto terreni e non ha una planimetria. Ha foglio, particella, qualità, classe e redditi, e la sua forma si vede sulla mappa catastale. La planimetria entra in gioco quando sul terreno c’è un fabbricato censito al Catasto fabbricati: un casale, un rustico, un annesso trasformato in abitazione.

La visura e la mappa si consultano anche per immobili altrui, come spiegato nella guida alla visura catastale. La planimetria no: è l’unica eccezione alla pubblicità dei dati catastali.

Chi può ottenerla, e come fa chi compra

L’Agenzia è esplicita: le informazioni catastali sono pubbliche, ma la consultazione delle planimetrie è riservata ai titolari di diritti sull’immobile, ai loro delegati e a chi è legittimato per legge. Prima del rogito, quindi, chi compra non può scaricarla con il proprio SPID.

Le strade pratiche sono quattro:

1. Il venditore la scarica e la consegna. È la via più rapida. Se è intestatario anche solo di una quota, il servizio online è gratuito e in esenzione da tributi.
2. Il venditore firma una delega. L’Agenzia mette a disposizione un modulo di delega per l’accesso alle planimetrie; l’intestatario può anche inserire la delega online dall’area riservata, nella gestione deleghe del Profilo utente.
3. L’agente immobiliare la chiede con delega. Gli agenti iscritti al REA possono consultarla solo se delegati da un intestatario. La delega vale 30 giorni dalla firma.
4. Il tecnico o il notaio la scarica da Sister. Professionisti e pubblici ufficiali abilitati la ottengono gratuitamente dalla piattaforma Sister, indicando l’intestatario. Il tecnico deve avere l’incarico di uno dei titolari di diritti reali sull’immobile o dell’autorità giudiziaria.

Come si scarica online

Il servizio dell’Agenzia si chiama «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili». Vale per gli intestatari e per chi accede come delegato.

1. Entri nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE, CNS o credenziali Entratel/Fisconline.
2. Nel menu Servizi apra la categoria Fabbricati e terreni e scelga la funzione per visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie.
3. Cerchi l’immobile per Comune o per immobile, poi chieda la visura planimetrica, in formato A4 o A3.
4. Se la ricerca va a buon fine, scarica la planimetria in PDF. Le richieste che non si chiudono subito compaiono nella sezione «Documenti richiesti».

Il servizio non copre le Province autonome di Trento e Bolzano, che gestiscono da sole le banche dati catastali. Sono escluse anche alcune categorie per motivi di sicurezza, come le carceri (B/3) e le banche (D/5).

Come leggerla prima del rogito

Porti la planimetria al sopralluogo e la confronti con la casa, stanza per stanza. Lo schema qui sotto mostra dove guardare e quali differenze saltano all’occhio; sotto lo schema, per confronto, c’è la mappa di una particella vera, che mostra il terreno e la sagoma della casa ma non l’interno.

• La data di presentazione. È in calce al disegno. Una planimetria del 1970 per una casa ristrutturata nel 2010 è un segnale da chiarire.
• Il numero e la forma dei vani. Una parete abbattuta, un bagno aggiunto, un soppalco chiuso cambiano il disegno.
• La destinazione dei locali. Cantina, deposito, stalla o fienile sul foglio, cucina o camera nella realtà: è la differenza più frequente nei rustici.
• Le parti esterne. Portici, verande chiuse, tettoie e accessori che sul posto ci sono e sul foglio mancano.
• L’intestazione. Comune, foglio, particella e subalterno devono coincidere con la visura e con l’annuncio.

Quali differenze contano ai fini catastali lo valuta un tecnico abilitato secondo le regole del Catasto. Chi compra, però, deve sapere che sono quelle differenze a bloccare la firma.

Che cosa chiede la legge nel rogito

L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 riguarda gli atti che trasferiscono diritti reali su fabbricati già esistenti. Per le unità immobiliari urbane l’atto deve contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale:

1. il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
2. la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto. Al posto della dichiarazione può esserci l’attestazione di conformità di un tecnico abilitato.

La regola si applica dal 1° luglio 2010. Il comma 1-ter permette di confermare l’atto con un atto successivo, ma solo se l’omissione non dipende dall’assenza della planimetria o dalla sua difformità. Se la planimetria non c’è o non corrisponde alla realtà, la conferma non salva l’atto.

Per questo il notaio chiede la planimetria e la dichiarazione prima di fissare il rogito. Come lavora il notaio, e che cosa non verifica, è spiegato nella guida al ruolo del notaio.

Planimetria mancante o non conforme: il DOCFA

L’aggiornamento del Catasto fabbricati si fa con la procedura DOCFA. La dichiarazione la prepara un professionista tecnico abilitato e dal 1° giugno 2015 si trasmette solo per via telematica, dalla piattaforma Sister.

I tributi speciali catastali sono di 70 € per ogni unità censita, sia per una nuova costruzione sia per una variazione, comprese le unità senza rendita del gruppo F. Il compenso del geometra o dell’ingegnere si aggiunge e si concorda con un preventivo.

Per un rudere la regola è diversa. La circolare 27/E del 2016 dell’Agenzia ricorda che per un’unità collabente l’aggiornamento è una possibilità, non un obbligo, e che la categoria F/2 non si usa se l’unità è classificabile in altro modo.

Fonti: Agenzia delle Entrate, scheda planimetria catastale; Agenzia delle Entrate, DOCFA per i professionisti; Agenzia delle Entrate, costi del servizio DOCFA; DPR 380/2001, art. 9-bis; consultate il 12 novembre 2026.

Conforme in Catasto non significa regolare

Il Catasto ha funzione fiscale e descrittiva. Lo stato legittimo di un edificio, cioè ciò che è stato autorizzato, si ricava dal titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione o dall’ultimo intervento sull’intero immobile (DPR 380/2001, art. 9-bis). I dati catastali di primo impianto valgono solo per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio.

In pratica: un tecnico può presentare un DOCFA che disegna la veranda chiusa nel 2005, e la planimetria diventa conforme. Se la veranda non è mai stata autorizzata, resta un abuso.

Anche le tolleranze del DPR 380/2001 (art. 34-bis) riguardano l’edilizia, non il Catasto. La regola di base è il 2%: uno scostamento di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri entro il 2% delle misure del titolo non è violazione edilizia (comma 1).

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il comma 1-bis ammette soglie più alte, che crescono al diminuire della superficie utile dell’unità: 2% oltre 500 m², 3% fra 300 e 500, 4% fra 100 e 300, 5% sotto i 100 e 6% sotto i 60 m². La superficie che conta è solo quella assentita con il titolo edilizio dell’intervento, senza tener conto dei frazionamenti fatti dopo (comma 1-ter). Per un’opera realizzata dopo quella data vale il 2%.

Le tolleranze le dichiara un tecnico abilitato, nella modulistica di una nuova pratica edilizia oppure con una dichiarazione asseverata allegata all’atto di vendita (comma 3). Nelle zone sismiche, tranne quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme antisismiche (comma 3-bis). Il confronto si fa con gli elaborati del titolo edilizio, non con la planimetria catastale.

La differenza fra i due controlli è il tema della guida su Catasto e permessi; come si ricostruisce lo stato legittimo è nella guida sullo stato legittimo.