Titolo di provenienza di un terreno: come si controlla

Il titolo di provenienza è l’atto con cui il venditore è diventato proprietario: una compravendita, una donazione, una successione o una sentenza di usucapione. Ognuno porta rischi diversi per chi compra dopo. Dal 18 dicembre 2025 la donazione pesa molto meno: la riduzione non colpisce più chi compra dal donatario, salvo che la domanda di riduzione sia stata trascritta prima della trascrizione del suo atto d’acquisto, e salvi i casi transitori delle successioni aperte prima di quella data.

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Che cos’è il titolo di provenienza

Il titolo di provenienza è l’atto con cui chi Le vende il terreno ne è diventato proprietario. Nella pagina del rapporto di esempio riprodotta più sotto è il primo documento da chiedere per il rogito, con il riferimento agli articoli 2643 e 2650 del codice civile. Il catasto identifica la particella, ma la proprietà si legge nei registri immobiliari, come spiega la guida su chi è il proprietario di un terreno.

Nei registri conta la trascrizione. Un atto soggetto a trascrizione non ha effetto verso chi ha acquistato diritti sullo stesso immobile in base a un atto trascritto prima (art. 2644 c.c.). E le trascrizioni si legano una all’altra: se l’atto con cui il venditore ha acquistato non è trascritto, le trascrizioni successive a suo carico, compresa la Sua compravendita, non producono effetto (art. 2650 c.c.). Per questo la provenienza non si controlla guardando solo l’ultimo atto.

Quattro titoli, quattro rischi

Ogni modo di acquistare porta con sé un controllo diverso. La tabella riassume quello che va verificato prima del preliminare.

La donazione dopo la riforma del 2025

Fino al 2025 la provenienza da donazione frenava molte vendite, perché gli eredi lesi nella loro quota potevano agire anche contro chi aveva comprato dal donatario.

La legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile (art. 44). Oggi l’articolo 563 dice che la riduzione della donazione, salvo quanto previsto dall’articolo 2652, primo comma, numero 1, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha trasferito gli immobili donati. Il donatario deve compensare in denaro i legittimari (il coniuge, i figli e, nei casi previsti, i genitori) per quanto serve a integrare la loro quota. Se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito risponde nei limiti del vantaggio ottenuto. Anche pesi e ipoteche messi dal donatario restano efficaci (art. 561).

L’eccezione dell’articolo 2652, numero 1, riguarda la domanda di riduzione trascritta nei registri: la sentenza che la accoglie non pregiudica i diritti acquistati in base a un atto trascritto prima della trascrizione della domanda. Il confronto è fra due trascrizioni, non fra la data della domanda e quella del rogito. Un esempio ipotetico: Lei firma il rogito il 10 marzo, la domanda di riduzione è trascritta l’11 marzo e il Suo atto il 13 marzo. Anche se ha firmato prima, il Suo atto è trascritto dopo la domanda e la protezione dell’articolo 2652 non La copre. Per questo l’ispezione ipotecaria resta necessaria anche dopo la riforma, va aggiornata alla data del rogito, e conviene chiedere al notaio quando trascriverà l’atto.

La successione: accettazione e trascrizione

Se il venditore ha ereditato il terreno, la dichiarazione di successione non basta a chiudere la catena: si deve trascrivere l’accettazione dell’eredità (art. 2648 c.c.). Spesso l’accettazione è tacita, perché l’erede si comporta da proprietario senza una dichiarazione formale. Dal 18 dicembre 2025 la si può trascrivere anche sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà dell’erede, contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata (art. 2648, terzo comma, come integrato dall’art. 41 della legge 182/2025).

Un secondo controllo riguarda le domande con cui qualcuno contesta l’acquisto per causa di morte, per esempio un altro erede. Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto, la sentenza non pregiudica i terzi in buona fede che hanno comprato prima dall’erede apparente, salvo quanto previsto dall’articolo 534 (art. 2652, n. 7). I controlli sulla casa o sul terreno ereditati sono nella guida su come comprare un immobile ereditato.

L’usucapione: quando entra nei registri

L’usucapione fa acquistare la proprietà con il possesso continuato per vent’anni (art. 1158 c.c.). Chi acquista in buona fede da chi non è proprietario, con un titolo idoneo e trascritto, usucapisce in dieci anni dalla trascrizione (art. 1159). Per i fondi rustici con fabbricati annessi nei comuni montani i termini sono quindici anni di possesso o cinque dalla trascrizione, e la regola si estende ai fondi dei comuni non montani entro i limiti di reddito della legge speciale (art. 1159-bis).

Per chi compra, l’usucapione conta quando risulta nei registri. Si trascrivono la sentenza che la accerta (art. 2651) e l’accordo di mediazione che la accerta, con la firma sul verbale autenticata da un pubblico ufficiale (art. 2643, n. 12-bis). Si trascrivono anche le domande per accertare diritti reali e gli atti che interrompono l’usucapione (art. 2653, nn. 1 e 5). Durante il sopralluogo guardi chi usa davvero il terreno: un vicino che lo coltiva da anni è una domanda da fare al venditore e al notaio prima della proposta.

Vent’anni di passaggi: che cosa controlla il notaio

Nella guida «Garanzia preliminare» il Consiglio Nazionale del Notariato indica di verificare che chi vende abbia un valido atto di acquisto e di risalire di vendita in vendita fino a ricostruire la storia dell’immobile nei vent’anni precedenti, per controllare ipoteche e servitù. È una prassi professionale. La legge notarile non fissa questo periodo per i rogiti; i vent’anni di trascrizioni e iscrizioni sono invece richiesti nelle vendite forzate (codice di procedura civile, art. 567).

Il notaio fa le sue verifiche in vista del rogito. Lei può guardare la catena prima del preliminare con un’ispezione ipotecaria online. Come leggere le note lo spiega la guida sull’ispezione ipotecaria, e che cosa fa il notaio la guida sui controlli del notaio.

Fonti: Codice civile, art. 2650; Legge 182/2025, art. 44; Notariato, Garanzia preliminare; consultate il 12 novembre 2026.

Prima del preliminare

1. Dal venditore, prima della proposta. Copia dell’atto di acquisto con la nota di trascrizione, o la dichiarazione di successione con i relativi documenti: è il primo documento della lista del Notariato.
2. Online, prima del preliminare. Ispezione ipotecaria sulle particelle e sul venditore: la trascrizione del suo acquisto, ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali.
3. Se c’è una donazione. Chieda se il donante è vivo o la data della morte. Se è morto prima del 18 dicembre 2025, il notaio verifica nei registri domande di riduzione e atti di opposizione trascritti; se è morto dopo, verifica che nessuna domanda di riduzione sia trascritta prima della trascrizione del Suo atto, e Lei chiede quando l’atto sarà trascritto.
4. Se c’è una successione. Verifichi che l’accettazione dell’eredità sia trascritta; se manca, il preliminare può prevedere che il venditore la faccia trascrivere prima del rogito.
5. Sul terreno. Un sopralluogo per vedere chi lo usa, recinzioni e passaggi.
6. Dal notaio, prima del rogito. La relazione sulla provenienza dei vent’anni precedenti e sulle formalità.

Le clausole che proteggono la caparra sono nella guida sul preliminare per un terreno.

Fonti: Codice civile, art. 2650; Tabella delle tasse ipotecarie, 2024; consultate il 12 novembre 2026.