Accesso agli atti edilizi: vedere le pratiche prima di comprare

Le pratiche edilizie si chiedono al Comune, all’archivio edilizio o allo Sportello unico per l’edilizia (SUE), con una richiesta di accesso agli atti motivata: risposta entro 30 giorni, visione gratuita, copie e diritti di ricerca a tariffa comunale. Per chi compra è più semplice che la presenti il venditore o un tecnico con la sua delega.

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Chi può chiedere le pratiche e con quale motivazione

La legge 241/1990 dà il diritto di accesso agli «interessati»: chi ha un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente a una situazione giuridicamente tutelata e collegato al documento che chiede (art. 22). Per una pratica edilizia il proprietario è il caso più chiaro. Il Comune deve comunque garantire l’accesso ai documenti necessari per curare o difendere i propri interessi giuridici (art. 24, comma 7).

Chi sta solo valutando l’acquisto è in una posizione meno netta. La richiesta deve essere motivata (art. 25). Se l’ufficio ha dubbi sulla legittimazione di chi chiede o sull’interesse dichiarato, lo invita a presentare una richiesta formale (DPR 184/2006, art. 6) e decide. Allegare la proposta d’acquisto firmata aiuta l’ufficio a valutare l’interesse; la decisione resta del Comune.

In pratica le strade sono tre:

1. Il venditore chiede le pratiche come proprietario e le consegna all’acquirente.
2. Il tecnico dell’acquirente chiede con delega del proprietario. Il regolamento statale chiede a chi presenta la richiesta di dimostrare, quando serve, i propri poteri di rappresentanza (DPR 184/2006, art. 5).
3. L’acquirente chiede a proprio nome, spiegando l’interesse e allegando la proposta o il preliminare.

Esiste anche l’accesso civico generalizzato del decreto legislativo 33/2013: lo può chiedere chiunque, senza motivazione, e il Comune risponde entro 30 giorni (art. 5). Può però essere negato o limitato per proteggere dati personali e interessi economici e commerciali di altre persone (art. 5-bis), e un fascicolo edilizio privato contiene nomi, progetti e proprietà. Per la casa che si vuole comprare la richiesta motivata della legge 241 resta la via principale.

Fonti: Legge 241/1990, art. 22; Legge 241/1990, art. 25; DPR 184/2006, art. 5; DPR 184/2006, art. 6; D.Lgs. 33/2013, art. 5; D.Lgs. 33/2013, art. 5-bis; consultate il 13 novembre 2026.

Che cosa chiedere: i titoli dal primo all’ultimo

Non basta chiedere «la licenza». Lo stato legittimo di un edificio si ricava dal titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, o dall’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile, integrato con i titoli successivi per gli interventi parziali (DPR 380/2001, art. 9-bis). Nel secondo caso vale solo se il Comune, rilasciando quel titolo, ha verificato la legittimità dei precedenti. Fra i titoli rientrano anche quelli rilasciati in sanatoria secondo gli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38 del testo unico, previo pagamento di sanzioni o oblazioni.

La richiesta deve quindi chiedere tutto il fascicolo dell’immobile: titolo originario con i disegni allegati, varianti, titoli successivi, condoni e sanatorie con esiti espressi o documentazione dell’eventuale titolo tacito, agibilità o abitabilità. I nomi dei titoli cambiano con l’epoca, come mostra la tabella.

Per un edificio costruito quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava da altri documenti: informazioni catastali di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio. Se l’edificio rientri in quel periodo lo stabilisce il tecnico, sulla base della legge e del regolamento edilizio comunale dell’epoca. Come si ricostruisce lo stato legittimo, e che cosa fare con le difformità, lo spiega la guida sullo stato legittimo.

Come si presenta la richiesta

La richiesta va all’amministrazione che ha formato il documento o lo detiene stabilmente (L. 241/1990, art. 25): per le pratiche edilizie il Comune. Il testo unico affida allo Sportello unico per l’edilizia (SUE) anche i provvedimenti sull’accesso ai documenti (DPR 380/2001, art. 5), e in alcuni Comuni se ne occupa un ufficio visure o l’archivio, come nella procedura dedicata di Firenze.

1. Trovare gli estremi delle pratiche. Anno, numero e intestatario del titolo si cercano nell’atto di provenienza, nei documenti del venditore e sul sito del Comune. Chieda all’ufficio se occorra una ricerca preliminare e in quanto tempo possa essere eseguita.
2. Scaricare il modulo. Si trova nella pagina dell’edilizia privata o dell’accesso agli atti del sito comunale. Il richiedente indica gli estremi o gli elementi per individuare i documenti, l’interesse, la propria identità ed eventuali poteri di rappresentanza (DPR 184/2006, art. 5).
3. Inviare la richiesta. Di solito con PEC, al protocollo o dal portale SUE. Firenze riceve le istanze di accesso alla PEC dell’ufficio visure della Direzione Urbanistica; segua il canale specifico indicato nella scheda edilizia, senza utilizzare il portale generico di accesso agli atti. Dal giorno in cui la richiesta arriva all’ufficio competente decorrono i 30 giorni.
4. Aspettare la risposta. Entro 30 giorni il Comune accoglie, rinvia, limita o respinge con motivazione.
5. Vedere i documenti o ricevere le copie. L’atto di accoglimento indica l’ufficio e un periodo di almeno 15 giorni (DPR 184/2006, art. 7).

Firenze distingue due richieste. Con gli estremi esatti si chiede la «visura diretta» di una pratica. Senza estremi si chiede una «ricerca ed eventuale visura»: l’ufficio comunica per PEC il risultato e il termine per vedere i progetti in sede o riceverli in digitale.

Tempi: 30 giorni, e cosa succede se il Comune tace

Quando dalla natura del documento non risultano controinteressati, cioè persone la cui riservatezza sarebbe compromessa dall’accesso, si può chiedere anche in via informale, perfino a voce (DPR 184/2006, art. 5). Se ci sono controinteressati, se l’ufficio non può accogliere subito la richiesta o ha dubbi, invita a presentare la richiesta formale, di cui rilascia ricevuta (art. 6).

Decorsi 30 giorni senza risposta, la richiesta si intende respinta (art. 25 L. 241/1990). Per il ricorso al TAR, l’art. 116 del codice del processo amministrativo prevede 30 giorni dalla conoscenza del provvedimento impugnato o dalla formazione del silenzio. Il ricorso va notificato all’amministrazione e ad almeno un controinteressato, secondo la norma: porti subito risposta e ricevute al legale.

Per gli atti comunali, provinciali e regionali, nello stesso termine può chiedere il riesame al difensore civico territorialmente competente, ove costituito; se manca, è competente quello dell’ambito territoriale immediatamente superiore. Per gli atti delle amministrazioni statali la richiesta va invece alla Commissione per l’accesso e all’amministrazione resistente. Il difensore o la Commissione decide entro 30 giorni dalla richiesta di riesame; il silenzio vale rigetto. Se ritiene illegittimo il diniego o il differimento, lo comunica al richiedente e all’autorità: se questa non conferma motivatamente entro 30 giorni dal ricevimento, l’accesso è consentito. Dopo il ricorso al difensore o alla Commissione, il termine per il TAR decorre dal ricevimento dell’esito da parte del richiedente. L’art. 25 regola anche il coinvolgimento del Garante nei casi di dati personali.

Il rifiuto, il differimento e la limitazione devono essere motivati, e l’accesso non può essere negato se basta differirlo (L. 241/1990, artt. 24 e 25). Ottenere il fascicolo dentro i tempi della trattativa dipende quindi dalla data della richiesta: conviene presentarla prima di fissare la data del preliminare.

Fonti: DPR 184/2006, art. 3; DPR 184/2006, art. 6; DPR 184/2006, art. 7; Legge 241/1990, art. 25; consultate il 13 novembre 2026.

Quanto costa: un esempio attuale a Firenze

L’esame dei documenti è gratuito; copie, bollo e diritti di ricerca o visura seguono l’art. 25 L. 241/1990 e le tariffe dell’ente. A Firenze la pagina specifica del servizio, consultata il 13 novembre 2026, distingue i casi seguenti. Sono importi locali, non un listino valido per altri Comuni.

Esempio ipotetico con le tariffe pubblicate: ricerca d’archivio di dodici pratiche, 40 + 2 × 10 = 60 euro; con procedura urgente, 90 euro. Sono le sole voci considerate, non il totale di copie conformi e bolli. Il servizio indica separatamente i relativi importi: chieda il conteggio per il formato richiesto. Il compenso del tecnico che confronta documenti e immobile va concordato a parte.

Firenze indica di allegare la ricevuta del pagamento. Per le pratiche edilizie segua la scheda dedicata alla ricerca e visura, con i suoi canali; non confonda il servizio con l’accesso generico agli atti. Prima dell’invio verifichi sul sito il modulo e il canale attuali.

Come leggere il fascicolo

Il provvedimento da solo dice poco: le misure, le altezze e la distribuzione dei locali stanno negli elaborati grafici allegati. Chi riceve il fascicolo verifica soprattutto quattro cose.

• Che il primo titolo ci sia, con i disegni. Se c’è solo il numero della licenza, si chiedono al Comune le tavole allegate. Il regolamento statale estende l’accesso ai documenti richiamati nel documento richiesto e appartenenti allo stesso procedimento (DPR 184/2006, art. 7, comma 2).
• L’esito dei condoni. Una domanda presentata non prova che il condono si sia perfezionato. Chieda al tecnico di accertare un esito espresso oppure l’eventuale formazione di un titolo tacito secondo la disciplina applicabile. L’art. 39, comma 4, L. 724/1994 contempla quest’ultima possibilità a precise condizioni: occorre provarle tutte, con documentazione e pagamenti richiesti. Il solo tempo trascorso o l’assenza del provvedimento cartaceo non risolvono la verifica.
• La sequenza dei titoli successivi. Ampliamenti, cambi d’uso, unità divise o unite che si vedono sul posto si confrontano con i titoli del fascicolo; quale titolo servisse per ciascun intervento lo valuta il tecnico.
• L’agibilità. Oggi la sicurezza, l’igiene e la conformità al progetto si attestano con una segnalazione certificata (DPR 380/2001, art. 24); nei fascicoli più vecchi può comparire come certificato di abitabilità o di agibilità. Ne parla la guida sull’agibilità.

Se il titolo non si trova, ma ci sono indizi che sia esistito, lo stesso articolo 9-bis permette di usare gli altri documenti probanti anche quando della licenza non sono disponibili la copia o gli estremi. È un caso da affidare al tecnico. Le opere senza titolo, e le vie per sanarle, sono il tema della guida sugli abusi edilizi.

Fonti: DPR 380/2001, art. 9-bis; Legge 47/1985, art. 31; consultate il 13 novembre 2026.

Esempio di richiesta

Un testo semplice basta, se il Comune non impone il proprio modulo. Questo è un esempio da adattare, non un modulo ufficiale.

Al Comune di [Comune], Sportello unico per l’edilizia / Archivio pratiche edilizie

Oggetto: richiesta di accesso agli atti ai sensi degli artt. 22 e seguenti della legge 241/1990

Il sottoscritto [nome e cognome], nato a [luogo] il [data], codice fiscale [codice], in qualità di [proprietario / tecnico delegato dal proprietario, con delega e documento allegati / promissario acquirente in forza di proposta del [data], allegata], chiede di prendere visione ed estrarre copia di tutte le pratiche edilizie relative all’immobile in [indirizzo], censito al foglio [n], particella [n], subalterno [n]: titoli edilizi originari e successivi con i relativi elaborati grafici, varianti, condoni e sanatorie con esiti espressi o documentazione dell’eventuale titolo tacito, agibilità o abitabilità. Estremi noti: [anno e numero, se noti].

Motivazione: verifica dello stato legittimo dell’immobile in vista [della vendita / dell’acquisto].

Chiede l’invio delle copie in formato digitale all’indirizzo PEC [indirizzo]. Allega copia del documento d’identità.