Cessione di cubatura: come comprare diritti edificatori

Con la cessione di cubatura il proprietario di un terreno rinuncia a costruire una parte del volume che il piano gli consente e la vende a chi la userà su un altro lotto. Serve che il piano del Comune e la legge regionale non lo escludano e, secondo la giurisprudenza amministrativa, che i due lotti abbiano la stessa destinazione e siano vicini; il contratto si fa davanti al notaio e si trascrive.

Ha già una particella in mente? Il dossier ripete questi controlli sul Suo terreno, con fonte e data per ogni dato: 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue · prezzo finale, IVA inclusa.

Che cos’è la cessione di cubatura

La cubatura, o volumetria, è il volume che il piano urbanistico permette di costruire su un lotto, di solito come indice moltiplicato per la superficie. Con la cessione il proprietario di un terreno (fondo cedente) rinuncia a usarne una parte e la trasferisce al proprietario di un altro terreno (fondo ricevente), che può così costruire di più. Il fondo cedente perde quella capacità di costruire.

L’Agenzia delle Entrate la descrive in generale come un accordo tra proprietari di aree contigue; nella stessa risposta riporta la definizione delle Sezioni Unite della Cassazione, che parlano di trasferimento al proprietario di un altro fondo «urbanisticamente omogeneo». Il legislatore l’ha riconosciuta nel 2011 come schema contrattuale diffuso nella prassi, quando il D.L. 70/2011 ha introdotto la trascrizione dei contratti sui diritti edificatori «per garantire certezza nella circolazione» (art. 5, commi 1 e 3).

Un esempio ipotetico mostra i numeri. Il lotto A misura 1.000 m² e ha un indice di 0,8 m³/m², quindi 800 m³; ne usa già 300 per una casa e ne vende 200 al vicino. A conserva 300 m³ ancora edificabili. Il lotto B, di 800 m² con lo stesso indice, passa da 640 a 840 m³, ma solo se il piano ammette il trasferimento fra quei due lotti e non fissa per B un limite più basso.

Quando il piano la permette

I primi riferimenti sono il piano del Comune e la legge regionale. Possono vietare il trasferimento in alcune aree, fissare un indice massimo per il lotto che riceve o ammetterlo solo dentro un comparto o verso aree indicate dal piano.

Ci sono poi i requisiti che la giurisprudenza amministrativa ha ricavato, raccolti nella rassegna ufficiale della Giustizia amministrativa (§10.1). Secondo questa giurisprudenza le due aree devono avere la stessa destinazione d’uso e devono essere vicine: non per forza confinanti, ma «in zone ragionevolmente adiacenti», in modo che lo spostamento del carico urbanistico non alteri gli equilibri del piano. L’area che riceve il volume va individuata al momento della cessione. Restano fermi i limiti di cubatura che il piano fissa per la zona, le distanze e l’eventuale superficie minima dei lotti. Sono principi di sentenze, non un articolo di legge: come si applicano ai Suoi due lotti lo dice il Comune.

Prima di trattare chieda all’ufficio tecnico, per iscritto, se il trasferimento fra quei due lotti è ammesso e con quali limiti, e chieda entro quando avrà la risposta.

La legge urbanistica del Piemonte mostra due meccanismi diversi dalla cessione fra due proprietari vicini (L.R. 56/1977). Con la perequazione urbanistica i piani possono trasferire, costituire e modificare diritti edificatori in ambiti formati «da parti anche non contigue» (art. 12 bis, comma 2). Nelle zone agricole un’azienda può usare per le abitazioni rurali tutti i suoi appezzamenti, anche non contigui e in Comuni diversi, entro la distanza fissata dalle norme del piano; il trasferimento di cubatura non è ammesso fra aziende diverse e i terreni la cui cubatura è stata usata diventano inedificabili e sono evidenziati su mappe catastali tenute in pubblica visione (art. 25). Sono regole speciali: non dicono che due proprietari qualsiasi possano scambiarsi cubatura a qualunque distanza.

La cubatura in più non elimina le altre regole. Altezze, distanze dai confini e fra pareti, rapporto di copertura e vincoli valgono sul lotto che riceve come per qualsiasi progetto. Le distanze fra costruzioni sono spiegate nella guida sulla regola dei 10 metri, la lettura del piano in quella su cosa si può costruire.

Fonti: L.R. Piemonte 56/1977, artt. 12 bis e 25; consultate il 12 novembre 2026.

Il contratto e la trascrizione

Il codice civile prevede la trascrizione dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori comunque denominati, previsti da leggi statali o regionali o da strumenti di pianificazione (art. 2643, n. 2-bis). Per trascrivere serve un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (art. 2657). In pratica si va dal notaio, che deve curare la trascrizione nel più breve tempo possibile (art. 2671).

La trascrizione protegge chi compra. Un atto non trascritto non vale contro chi ha acquistato diritti sullo stesso immobile con un atto trascritto prima; dopo la trascrizione, le trascrizioni successive di diritti acquistati dallo stesso venditore non hanno effetto contro di Lei (art. 2644).

Le Sezioni Unite, nella sentenza citata dall’Agenzia, hanno qualificato il diritto ceduto come diritto edificatorio di natura non reale, trascrivibile, e hanno detto che il contratto non richiede la forma scritta a pena di nullità. Per chi compra conta comunque la trascrizione: si trascrive solo un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate o accertate giudizialmente, e un acquisto non trascritto non vale contro chi trascrive prima.

In alcune regioni anche il Comune trascrive. In Piemonte, per le costruzioni in zona agricola l’efficacia del titolo edilizio è subordinata a un atto di impegno che comprende il vincolo del trasferimento di cubatura; l’atto è trascritto a cura del Comune e a spese dell’intestatario.

Fonti: Codice civile, artt. 2643, 2644 e 2657; consultate il 12 novembre 2026.

Le imposte: dipende da chi vende

Le imposte sulla cessione di cubatura dipendono da chi vende e da come l’Agenzia delle Entrate inquadra il diritto ceduto. Le due posizioni dell’Agenzia citate qui riguardano casi precisi e vanno lette con le loro condizioni; il caso del 2018 è storico e non è un’istruzione per oggi.

Nel 2023 l’Agenzia ha scritto che, alla luce della sentenza delle Sezioni Unite, la tesi che assimila la cessione di cubatura al trasferimento di un diritto reale «debba considerarsi superata». Per questo il trattamento del 2018 non si può applicare automaticamente oggi. La sentenza parla di imposta proporzionale di registro come atto «diverso» a contenuto patrimoniale; quale aliquota si applichi a una vendita fra privati lo indica il notaio.

Dal 1° gennaio 2027 l’imposta di registro è regolata da un nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025, art. 205, data fissata dal D.L. 200/2025). Per un atto firmato dal 2027 chieda al notaio quale norma applica. Per l’IMU, alcuni Comuni tassano anche i diritti edificatori trasferiti: la delibera di Fidenza sui valori 2026 lo dice espressamente. Lo verifichi con l’ufficio tributi del Suo Comune.

Fonti: Agenzia delle Entrate, risposta 69/2023; Agenzia delle Entrate, risoluzione 80/E 2018; D.Lgs. 123/2025, art. 205; consultate il 12 novembre 2026.

Da che cosa dipende il prezzo

Non esiste un listino ufficiale del metro cubo. Chi compra paga la cubatura per quello che gli permette di costruire in più: il valore della superficie aggiuntiva una volta finita, meno i costi per realizzarla, il contributo di costruzione e il tempo per ottenere il permesso. È lo stesso ragionamento del valore di trasformazione usato per stimare un lotto edificabile.

Chi vende guarda all’altro lato: dopo la cessione il suo terreno vale meno, perché perde una parte di ciò che vi si potrebbe costruire. I valori IMU delle aree, se il Comune li ha approvati, sono valori di riferimento per un’imposta, non prezzi di vendita, e riguardano le aree, non la cubatura staccata da un lotto. Per questo il prezzo si tratta caso per caso, con una stima scritta del tecnico; il compenso Le va comunicato prima, per iscritto, con un preventivo di massima (D.L. 1/2012, art. 9, comma 4), e la data di consegna conviene scriverla nell’incarico.

Prima di firmare: che cosa controllare

Il rischio più comune è comprare cubatura che non si potrà usare. Il piano può cambiare, il trasferimento può non essere ammesso fra quei lotti, il lotto che riceve può avere vincoli che impediscono il volume in più. Il secondo rischio riguarda il venditore: la cubatura deve esistere davvero ed essere ancora libera, senza essere già stata usata o ceduta ad altri.