Prezzo dei terreni agricoli al mq: le medie 2025 per regione

Nel 2025 un ettaro di terreno agricolo coltivato valeva in media 22.926 euro, cioè 2,29 euro al metro quadro, secondo l’Indagine sul mercato fondiario del CREA. Le medie regionali vanno da 0,67 euro/m² in Sardegna a 9,36 euro/m² in Trentino-Alto Adige. Sono valori del suolo nudo e di larga massima: il prezzo del Suo terreno lo stima un tecnico.

Il rapporto raccoglie dati pubblici di contesto sul terreno, con fonti e date, per preparare le domande agli uffici: 29 € in italiano o in inglese · 39 € in entrambe le lingue · prezzo finale, IVA inclusa.

Le medie 2025 del CREA: da 0,67 a 9,36 euro al metro quadro

I prezzi medi della terra agricola in Italia li rileva l’Indagine sul mercato fondiario del CREA (Consiglio per la ricerca in agricoltura e l’analisi dell’economia agraria), che il centro Politiche e Bioeconomia svolge ogni anno dagli anni Cinquanta. Per il 2025 la media nazionale dei terreni coltivati è di 22.926 euro all’ettaro, lo 0,9% in più dei 22.731 euro del 2024.

Le grandi ripartizioni restano lontane fra loro: 48.862 euro/ha nel Nord-est, 36.525 nel Nord-ovest, 15.196 nel Centro, 13.369 nel Sud e 8.613 nelle Isole. Il CREA collega questo divario a risorse territoriali, strutture aziendali e indirizzi produttivi. Fra le regioni, la media più bassa è la Sardegna con 6.693 euro/ha, la più alta il Trentino-Alto Adige con 93.563.

I prezzi rilevati riguardano il suolo nudo: fabbricati e piantagioni sono esclusi, dove possibile, e sono scartati i prezzi che non riguardano con sicurezza un uso agricolo. La tabella sotto la sezione riporta tutte le regioni in ordine alfabetico, in euro all’ettaro e al metro quadro.

Da euro all’ettaro a euro al metro quadro

Le statistiche agrarie ragionano in ettari: un ettaro è 10.000 metri quadrati. Per passare al metro quadro si divide per 10.000, quindi 22.926 euro/ha corrispondono a 2,29 euro/m². Il conto inverso serve quando un annuncio indica il prezzo al metro quadro: 1,50 euro/m² sono 15.000 euro all’ettaro.

Coltura e zona: le due voci che pesano di più

Il CREA rileva i prezzi per 11 tipi di coltura in ogni regione agraria e li raggruppa in cinque categorie. Le differenze sono ampie: nella media italiana 2025 un ettaro di vigneto vale 69.786 euro e uno di prati permanenti e pascoli 9.342, circa 7,5 volte meno. Il grafico in fondo alla sezione mette in fila le cinque categorie al metro quadro.

La seconda variabile è la zona altimetrica. La pianura è la più cara, con 35.264 euro/ha (3,53 euro/m²); la collina interna è a 16.806, la collina litoranea a 14.358, la montagna litoranea a 8.861. La montagna interna arriva a 18.837 euro/ha nella media italiana, ma nel Nord-est sale a 61.888. Il CREA segnala due eccezioni alla regola della pianura: le colture ortofloricole liguri della collina litoranea e i frutteti trentini della montagna interna.

Nella sintesi 2025 il CREA aggiunge che in alcuni territori incide anche la richiesta di terreni per altri usi, come gli impianti di energie rinnovabili. Se un prezzo dipende da un uso diverso da quello agricolo, la media CREA non lo descrive, perché esclude proprio quei prezzi.

Fonti: CREA, valori fondiari per regione 2000–2025; CREA, sintesi dell’indagine 2025; consultate il 13 novembre 2026.

Nella stessa regione, prezzi molto diversi: l’esempio della Toscana

La media toscana 2025 è 18.519 euro all’ettaro, 1,85 euro al metro quadro. Gli esempi di quotazioni che il CREA pubblica per singole zone e colture mostrano quanto poco dica questa cifra sul singolo terreno. Gli esempi riguardano terreni o aziende intere per cui nell’anno si è registrata un’attività significativa di compravendita o di affitto, quindi i terreni marginali sono probabilmente meno rappresentati. A differenza delle medie, possono riferirsi a fondi comprensivi dei miglioramenti fondiari, cioè non al solo suolo nudo.

Che cosa alza o abbassa il prezzo del singolo terreno

Il CREA spiega che la stessa coltura può avere prezzi abbastanza diversi secondo le caratteristiche del terreno: asciutto o irriguo, grado di fertilità, possibilità di trasformazioni fondiarie. La tabella collega ogni elemento al documento in cui verificarlo prima di fare un’offerta.

Due situazioni hanno guide proprie: il terreno con un contratto d’affitto in corso, spiegato in terreno agricolo affittato, e i diritti di prelazione di confinanti e affittuari, nella guida sulla prelazione agraria. Per un terreno edificabile i criteri sono altri: li trova nella guida sul prezzo del terreno edificabile.

VAM e quotazioni OMI: a che cosa servono

I valori agricoli medi (VAM) non sono un listino di mercato. Li determina ogni anno, entro il 31 gennaio, una commissione istituita dalla Regione in ogni provincia, per ciascuna regione agraria e secondo le colture effettivamente praticate, con riferimento all’anno solare precedente e ai terreni considerati non oggetto di contratto agrario (DPR 327/2001, art. 41, comma 4). Sono in euro all’ettaro e vengono pubblicati sui Bollettini ufficiali regionali; l’Agenzia delle Entrate li raccoglie sul proprio sito.

Secondo l’Agenzia delle Entrate oggi servono nelle procedure di esproprio delle aree non edificabili, in particolare per le indennità aggiuntive: al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale spetta un’indennità aggiuntiva pari al VAM della coltura effettivamente praticata (art. 40, comma 4). L’art. 42 riconosce un’indennità aggiuntiva, determinata secondo lo stesso comma 4, anche a fittavolo, mezzadro o compartecipante, alle condizioni che elenca: coltivazione diretta dell’area da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità, abbandono di tutta l’area o di una parte per effetto dell’esproprio o della cessione volontaria, dichiarazione dell’interessato e riscontro dei presupposti.

I commi 2 e 3 dell’art. 40, che legavano ai VAM l’indennità delle aree non edificabili non coltivate, l’offerta e l’indennità provvisoria, sono stati dichiarati illegittimi dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 181 del 2011. L’Agenzia delle Entrate riassume il motivo: l’indennità non può basarsi su prezzi medi che non corrispondono agli effettivi valori di mercato.

Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate danno, per ogni zona di ciascun Comune, intervalli semestrali in euro al metro quadro per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Anche l’Agenzia le definisce indicazioni di larga massima, che non sostituiscono la stima di un tecnico. Il servizio di consultazione dei valori dichiarati, invece, riguarda le compravendite di unità del Catasto fabbricati, eventualmente insieme a particelle di terreni.

Fonti: DPR 327/2001, art. 41; DPR 327/2001, art. 40; DPR 327/2001, art. 42; Agenzia delle Entrate, valori agricoli medi; Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI; consultate il 13 novembre 2026.

Prezzo, valore nell’atto e imposte

L’imposta di registro non si calcola sulla media CREA ma sul valore del bene alla data dell’atto (DPR 131/1986, art. 43). Vale quello dichiarato dalle parti oppure il corrispettivo, se è più alto; per gli immobili il valore è quello venale in comune commercio (art. 51).

Per controllare quel valore l’ufficio guarda trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie degli stessi immobili o di immobili analoghi, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui l’atto produce il suo effetto traslativo o costitutivo, il reddito netto capitalizzato e ogni altro elemento utile, anche su indicazioni dei Comuni (art. 51, comma 3). I tre anni indicano il periodo da cui si scelgono i confronti, non il tempo che l’ufficio ha per fare il controllo. Se ritiene il valore venale superiore, rettifica e chiede la maggiore imposta con interessi e sanzioni (art. 52, comma 1).

Aliquote, minimi e agevolazioni, che cambiano anche secondo chi compra, sono spiegati nella guida alle tasse per comprare un terreno agricolo. Dal 1° gennaio 2027 si applica il nuovo testo unico sull’imposta di registro (D.Lgs. 123/2025, art. 205): se il rogito cade da quella data in poi, chieda al notaio i conti secondo il nuovo testo.

Come stimare il Suo terreno, passo per passo

1. Trovi la regione agraria, sul sito del CREA. Nell’elenco delle regioni agrarie cerchi il Comune: Bagno a Ripoli, per esempio, è nella regione agraria «Colline di Firenze». Il file si scarica dalla pagina dell’indagine.
2. Legga i valori della zona, sul sito del CREA. Nei file per provincia e zona altimetrica e in quello dei minimi e massimi 2025 trova la media e gli estremi per la categoria di coltura. Il CREA avverte che anche minimi e massimi sono medie e non mostrano tutta la variabilità locale.
3. Verifichi coltura e superficie, al Catasto e sul posto. La visura indica la qualità di coltura iscritta; il sopralluogo mostra che cosa c’è davvero, acqua e accesso compresi.
4. Verifichi la destinazione, in Comune. Il certificato di destinazione urbanistica dice se il terreno è agricolo per il piano. Il Comune deve rilasciarlo entro trenta giorni dalla domanda (DPR 380/2001, art. 30, comma 3).
5. Chieda la stima a un tecnico. Il CREA scrive che i suoi valori sono un ausilio della stima di un tecnico professionista, l’unico elaborato in grado di motivare il valore di un bene specifico. Tempi e compenso li indica il professionista nel preventivo.

Fonti: CREA, regioni agrarie e Comuni; CREA, nota sui valori minimi e massimi; DPR 380/2001, art. 30; consultate il 13 novembre 2026.