Tasse per comprare un terreno agricolo: 15%, 9% o agevolazione

Per chi compra un terreno agricolo senza essere coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola la regola generale è il 15% di registro, mai meno di 1.000 euro, più 100 euro fra ipotecaria e catastale. Il coltivatore o IAP iscritto paga il 9%, oppure 400 euro più l’1% con la piccola proprietà contadina, che la legge estende ad altri gruppi di acquirenti.

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Le tre imposte d’atto, caso per caso

Quando compra un terreno agricolo da un privato, il notaio applica tre imposte: registro, ipotecaria e catastale. La misura dipende soprattutto da chi compra: se ha la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (IAP) ed è iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS, oppure no.

Tutti i conti di questa guida riguardano una vendita fuori campo IVA, cioè il caso normale per un terreno agricolo. Il perché, anche quando vende un’impresa, è spiegato più sotto.

La tabella non conta altre riduzioni: per esempio, i giovani imprenditori agricoli definiti dall’articolo 2 della L. 36/2024, se sono coltivatori diretti o IAP iscritti, versano il 60% delle imposte, ordinarie o ridotte (art. 7).

Il minimo di 1.000 € e le imposte fisse di 50 € vengono dall’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011, nel testo in vigore fino al 31 dicembre 2026. Lo stesso articolo esonera questi atti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Fonti: D.Lgs. 23/2011, art. 10; Agenzia delle Entrate, risposta 7/2020; Agenzia delle Entrate, risposta 551/2020; D.L. 194/2009, art. 2; D.Lgs. 123/2025, art. 173; Agenzia delle Entrate, risoluzione 15/E/2017; L. 36/2024, art. 7; L. 36/2024, art. 2; consultate il 12 novembre 2026.

Chi paga il 15% e chi il 9%

Il 15% vale quando il terreno agricolo va a «soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale». È la formula della Tariffa del registro, riportata dall’Agenzia delle Entrate nella risposta 551/2020. Il 15% è la regola generale e lascia ferme le agevolazioni speciali: chi non è iscritto può avere la piccola proprietà contadina nei casi previsti dalla legge, elencati più sotto.

Chi è coltivatore diretto o IAP iscritto e non chiede la piccola proprietà contadina paga il 9%, l’aliquota dei trasferimenti immobiliari in genere. L’Agenzia lo ha confermato per due casi: la rinuncia espressa all’agevolazione nell’atto, quando l’acquirente sa già che non potrà rispettare i cinque anni (risposta 7/2020), e la decadenza per vendita anticipata (risposta 551/2020).

In pratica, chi compra qualche ettaro per un orto, un uliveto da curare nel tempo libero o un terreno vicino a casa, senza essere iscritto come agricoltore e senza i requisiti di un’agevolazione speciale, rientra nel 15%.

Fonti: Agenzia delle Entrate, risposta 551/2020; Agenzia delle Entrate, risposta 7/2020; Agenzia delle Entrate, risposta 456/2023; consultate il 12 novembre 2026.

Esempi in euro su un terreno da 48.000 euro

Esempio ipotetico: un seminativo pagato 48.000 €, vendita fra privati fuori campo IVA. Contano solo le tre imposte d’atto, senza altre riduzioni; onorario del notaio, CDU e altre spese sono esclusi.

Il grafico mette in fila le tre somme. La parte del registro è quasi tutto il conto nei primi due casi; nel terzo pesa di più la catastale all’1%.

Il minimo di 1.000 euro sui terreni piccoli

Il registro proporzionale non può scendere sotto 1.000 €. Con il 15% il minimo scatta per prezzi fino a 6.666,67 € (1.000 diviso 0,15); con il 9% fino a 11.111,11 € (1.000 diviso 0,09).

Esempio ipotetico: un piccolo appezzamento da 6.000 € comprato con il registro al 15%. Il 15% sarebbe 900 €, ma si pagano 1.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale: 1.100 €, cioè più del 18% del prezzo.

Se nello stesso atto lo stesso venditore cede allo stesso acquirente più particelle, si tratta di un’unica vendita. La circolare 2/E/2014 dell’Agenzia spiega che in un atto con un’unica disposizione il minimo si applica una sola volta, anche se l’imposta calcolata su ciascun bene resta sotto i 1.000 €.

Fonti: D.Lgs. 23/2011, art. 10; Agenzia delle Entrate, circolare 2/E/2014; consultate il 12 novembre 2026.

La piccola proprietà contadina in breve

L’agevolazione è nell’articolo 2, comma 4-bis, del D.L. 194/2009. Vale per i terreni e le loro pertinenze qualificati agricoli dagli strumenti urbanistici vigenti, comprati da coltivatori diretti o IAP iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale. Registro e ipotecaria sono fissi, 200 € ciascuna secondo la risoluzione 15/E/2017, la catastale è dell’1%, e la legge dimezza l’onorario del notaio.

La legge estende la stessa agevolazione ad altri acquirenti:

• Meno di quarant’anni. Persone fisiche che dichiarano nell’atto di voler ottenere, entro ventiquattro mesi, l’iscrizione alla gestione previdenziale dei coltivatori diretti e degli IAP (comma 4-ter).
• Coniuge e parenti in linea retta di chi ha i requisiti del comma 4-bis, purché già proprietari di terreni agricoli e conviventi (L. 208/2015, art. 1, comma 907).
• Proprietari di masi chiusi della provincia di Bolzano, da loro abitualmente coltivati: per l’Agenzia l’agevolazione spetta a prescindere dalla qualifica di coltivatore diretto o IAP e dall’iscrizione (risoluzione 15/E/2017).

L’acquirente decade se, prima che siano passati cinque anni dalla stipula, vende volontariamente il terreno oppure smette di coltivarlo o di condurlo direttamente. Il comma 4-bis fa salvi l’articolo 2 del D.Lgs. 99/2004, sulle società agricole, e l’articolo 11, commi 2 e 3, del D.Lgs. 228/2001: per quest’ultimo non decade chi, ferma la destinazione agricola, vende il fondo o ne concede il godimento al coniuge, a parenti entro il terzo grado o ad affini entro il secondo che esercitano l’attività di imprenditore agricolo, né chi vende in attuazione di politiche per l’insediamento dei giovani in agricoltura o per il prepensionamento.

Le società agricole, la definizione di giovane imprenditore agricolo, i casi decisi dall’Agenzia e i passaggi davanti al notaio sono nella guida alla piccola proprietà contadina.

Fonti: D.L. 194/2009, art. 2; Agenzia delle Entrate, risoluzione 15/E/2017; D.Lgs. 123/2025, art. 173; D.Lgs. 228/2001, art. 11; consultate il 12 novembre 2026.

Perché sul terreno agricolo non c’è IVA

Il DPR 633/1972 (art. 2, comma 3, lettera c) non considera cessioni di beni le vendite di «terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria». La vendita resta fuori campo IVA anche se il venditore è una società o un’azienda agricola, e il notaio applica registro, ipotecaria e catastale come fra privati. La stessa norma precisa che non è utilizzazione edificatoria costruire le opere dell’articolo 9, lettera a), della legge 10/1977: le opere nelle zone agricole, residenze comprese, in funzione della conduzione del fondo.

Diverso è il terreno edificabile venduto da un’impresa: lì si paga l’IVA e il registro diventa fisso. Il confronto è nella guida alle tasse sul terreno edificabile.

Fonti: DPR 633/1972, art. 2; consultate il 12 novembre 2026.

Su quale valore si pagano le imposte

La base è il valore dichiarato nell’atto oppure il prezzo, se è più alto; per gli immobili il valore è quello venale in comune commercio (DPR 131/1986, art. 51). Se l’ufficio ritiene il valore più alto di quello dichiarato, lo rettifica e chiede la differenza d’imposta con interessi e sanzioni (art. 52, comma 1).

Il prezzo-valore, cioè il calcolo sul valore catastale invece che sul prezzo, non è pensato per i terreni. La legge lo prevede per le cessioni di case di abitazione e relative pertinenze a persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività. Per l’Agenzia (risoluzione 149/E/2008) un terreno agricolo può rientrarvi solo se, secondo il codice civile, è davvero una pertinenza della casa venduta.

L’articolo 52, comma 4, esclude la rettifica per i terreni dichiarati almeno a settantacinque volte il reddito dominicale aggiornato. Il comma 5-bis, però, limita questa regola alle cessioni del prezzo-valore. Per un terreno agricolo venduto da solo, chieda al notaio se la si può invocare prima di fissare il valore dell’atto.

Fonti: DPR 131/1986, art. 51; DPR 131/1986, art. 52; Agenzia delle Entrate, risoluzione 149/E/2008; consultate il 12 novembre 2026.

Terreno con casa o rustico

Se insieme al terreno compra una casa, il notaio tassa ogni bene con la sua regola. Il terreno agricolo segue la tabella di questa guida; la casa segue le regole dei fabbricati, con il 9% o, se ci sono i requisiti prima casa, il 2% (D.Lgs. 23/2011, art. 10, comma 1). Le condizioni della prima casa e le altre spese sono nella guida ai costi di acquisto di una casa.

Per questo conviene che l’atto indichi un prezzo distinto per ciascun bene. Se una stessa vendita riguarda beni con aliquote diverse e i corrispettivi non sono distinti, si applica l’aliquota più elevata (DPR 131/1986, art. 23, comma 1). Le pertinenze seguono comunque la disciplina del bene che servono (comma 3).

Fonti: D.Lgs. 23/2011, art. 10; DPR 131/1986, art. 23; consultate il 12 novembre 2026.

Chi paga e quando

Le tre imposte le paga il notaio, che deve chiedere la registrazione dell’atto (DPR 131/1986, art. 10) entro trenta giorni dalla firma (art. 13). Per legge sono obbligate in solido al pagamento anche le parti del contratto (art. 57): se un’imposta risulta più alta, l’ufficio può chiederla anche a Lei.

L’onorario del notaio non ha una tariffa pubblica unica: si concorda con un preventivo scritto. Per gli atti con la piccola proprietà contadina la legge lo riduce alla metà.

Fonti: DPR 131/1986, art. 13; DPR 131/1986, art. 57; D.L. 194/2009, art. 2; consultate il 12 novembre 2026.

Che cosa cambia dal 1° gennaio 2027

Il D.Lgs. 123/2025 ha riscritto in un nuovo testo unico le norme sull’imposta di registro e sulle altre imposte indirette. Doveva applicarsi dal 1° gennaio 2026; il D.L. 200/2025 (art. 4, comma 5) ha spostato la data al 1° gennaio 2027 (art. 205 del testo unico). Per i rogiti firmati fino al 31 dicembre 2026 restano il DPR 131/1986, il D.Lgs. 23/2011 e il D.L. 194/2009.

Che cosa si sposta e con quale testo:

Che cosa resta: la Tariffa del nuovo testo riporta il 9%, il 15% con la stessa condizione sull’iscrizione previdenziale, il minimo di 1.000 € e le imposte fisse di 50 €. L’articolo 173 riprende quasi parola per parola la piccola proprietà contadina: stesse imposte, onorari notarili dimezzati, decadenza nei cinque anni con le eccezioni del D.Lgs. 228/2001, stesse estensioni a chi ha meno di quarant’anni, a coniuge e parenti in linea retta e ai proprietari di masi chiusi.

Che cosa cambia per chi legge una norma: i riferimenti. Un atto del 2027 citerà l’articolo 173 del testo unico, non il D.L. 194/2009, e su Normattiva i commi 2 e 3 dell’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011 risultano già abrogati, con effetto dalla stessa data.

Fonti: D.Lgs. 123/2025, art. 205; Gazzetta Ufficiale, testo unico del registro; D.Lgs. 123/2025, art. 173; consultate il 12 novembre 2026.