Uno straniero può comprare un terreno in Italia? Le condizioni

Sì, ma la regola dipende da chi compra. Cittadini e società dell’Unione europea e dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein, Norvegia) sono parificati agli italiani e non devono dimostrare la reciprocità, come indica il Ministero degli Esteri; lo stesso vale per chi ha la carta di soggiorno o un permesso per lavoro, impresa individuale, famiglia, motivi umanitari o studio. Negli altri casi l’acquisto è ammesso a condizione di reciprocità, salvo leggi speciali e accordi sugli investimenti: la verifica il notaio, che può chiedere i dati al Ministero.

Le regole cambiano con la cittadinanza e il permesso di soggiorno di chi compra. Conviene sapere in quale caso si trova prima di firmare una proposta, perché la proposta può vincolarla prima ancora del pagamento.

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Chi può comprare: le quattro situazioni

La regola di partenza è del 1942: lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino «a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali», e la stessa regola vale per le persone giuridiche straniere (preleggi, art. 16). La reciprocità significa che l’Italia riconosce allo straniero un diritto nella misura in cui il suo Paese lo riconosce ai cittadini italiani.

Per chi vive in Italia conta soprattutto il testo unico sull’immigrazione del 1998. Lo straniero regolarmente soggiornante gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano, salvo che le convenzioni internazionali in vigore per l’Italia o il testo unico stesso dispongano diversamente (D.Lgs. 286/1998, art. 2, comma 2). Il testo unico invece non si applica ai cittadini dell’Unione europea, salvo le norme di attuazione del diritto dell’Unione (art. 1, comma 2).

Il Ministero degli Affari Esteri riassume i casi sulla pagina Diritti e Reciprocità. Sono parificati ai cittadini italiani, e quindi dispensati dalla verifica, i cittadini, persone fisiche o giuridiche, degli Stati dell’Unione e dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia). Lo stesso vale per chi ha la carta di soggiorno o uno dei permessi elencati più avanti, per gli apolidi e per i rifugiati residenti in Italia da almeno tre anni. La Svizzera non è nell’elenco: chieda al notaio quale regola applica.

Lo stesso Ministero indica che, secondo un’interpretazione costante, la reciprocità non va accertata per i cittadini dei Paesi con cui l’Italia ha concluso un accordo di promozione e protezione degli investimenti, nelle materie che l’accordo disciplina, e che lo stesso può valere per un accordo di questo tipo fra l’Unione e un Paese terzo. Sulla pagina c’è l’elenco dei Paesi; il Ministero precisa che queste informazioni non hanno valore legale e sono indicazioni di massima.

Fonti: Preleggi, art. 16; D.Lgs. 286/1998, art. 1; D.Lgs. 286/1998, art. 2; DPR 394/1999, art. 1; MAECI, Diritti e Reciprocità; consultate il 12 novembre 2026.

La condizione di reciprocità e chi la verifica

Se rientra nella terza o nella quarta riga della tabella, la domanda da fare è se nel Suo Paese un cittadino italiano può comprare un terreno alle stesse condizioni. Non lo decide l’agente immobiliare né il venditore. L’accertamento lo fa il notaio che riceve l’atto.

Il regolamento di attuazione del testo unico dà al notaio uno strumento preciso: il Ministero degli Affari Esteri, a richiesta, comunica ai notai e agli uffici pubblici che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti civili i dati sulle verifiche del trattamento dei cittadini italiani nei Paesi d’origine di quegli stranieri (DPR 394/1999, art. 1, comma 1).

Per il Suo acquisto conta quindi la valutazione del notaio. Il passo utile è mandare al notaio, prima della proposta, la copia del passaporto e l’indicazione dell’immobile, e chiedere per iscritto se la condizione è soddisfatta.

Quando la verifica non serve: carta e permessi di soggiorno

Il regolamento elenca chi è esonerato dall’accertamento (DPR 394/1999, art. 1, comma 2):

• i titolari della carta di soggiorno prevista dall’articolo 9 del testo unico;
• i titolari di un permesso di soggiorno per lavoro subordinato o per lavoro autonomo;
• per l’esercizio di un’impresa individuale;
• per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio;
• i familiari di queste persone, purché in regola con il soggiorno.

La pagina del Ministero aggiunge gli apolidi e i rifugiati residenti in Italia da almeno tre anni.

Se il Suo permesso è stato rilasciato per un motivo che non compare nell’elenco, il regolamento non La esonera espressamente. In quel caso chieda al notaio come si applica alla Sua situazione l’articolo 2 del testo unico, che riconosce i diritti civili allo straniero regolarmente soggiornante.

Se il permesso scade prima della data prevista per il rogito, o se il rinnovo è in corso, lo dica subito al notaio: stabilire se basta spetta a lui, e a Lei conviene saperlo prima di fissare la data dell’atto.

Società e altri enti stranieri

L’articolo 16 delle preleggi estende la condizione di reciprocità alle persone giuridiche straniere. Il Ministero degli Esteri esclude dalla verifica le persone giuridiche degli Stati dell’Unione e dei Paesi SEE. Per una società di un altro Paese la reciprocità si valuta per quel Paese, salvo leggi speciali e accordi sugli investimenti, anche se i soci vivono in Italia: l’esonero del regolamento riguarda chi ha la carta o il permesso di soggiorno, cioè persone fisiche.

Quali documenti della società servano per l’atto, per esempio sui poteri di chi firma, e se vadano tradotti, lo chieda al notaio insieme alla domanda sulla reciprocità, prima di concordare con il venditore la data del rogito.

Codice fiscale, lingua dell’atto e interprete

Prima del rogito si procuri il codice fiscale italiano: l’unico valido è quello rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, non quello calcolato con un programma. Chi risiede all’estero può chiederlo alla rappresentanza diplomatico-consolare italiana nel Paese di residenza; per il primo codice fiscale chiesto in un ufficio dell’Agenzia, i cittadini stranieri dell’Unione e di fuori devono prenotare un appuntamento e presentarsi di persona. Perché serve, moduli e casi particolari sono nella guida su codice fiscale e acquisto da straniero.

L’atto notarile si scrive in italiano. Se le parti dichiarano di non conoscere la lingua, l’atto può essere rogato in una lingua straniera, purché la conoscano il notaio e i testimoni, con la traduzione italiana di fronte all’originale o in calce, sottoscritte entrambe (legge notarile, art. 54).

Se il notaio non conosce la Sua lingua, interviene un interprete scelto dalle parti. Non può essere uno dei testimoni, giura davanti al notaio, e l’atto resta in italiano con la traduzione nella lingua straniera fatta dall’interprete, che firma originale e traduzione alla fine e a margine di ogni foglio. Se le parti sanno sottoscrivere, basta che uno solo dei testimoni, oltre all’interprete, conosca la lingua straniera (art. 55).

Il compenso dell’interprete e quello del notaio non hanno una tariffa nazionale: dipendono dal professionista, dalla lunghezza dell’atto e dalla lingua. Chieda un preventivo scritto allo studio notarile insieme alla risposta sulla reciprocità; le imposte dell’acquisto sono spiegate nella guida su quanto costa comprare in Italia.

Terreni agricoli: la prelazione vale per tutti

Se il terreno è agricolo e concesso in affitto a un coltivatore diretto, o a mezzadria, colonia parziaria o compartecipazione non stagionale, chi lo coltiva in base a quel contratto può avere diritto di prelazione, a parità di condizioni, quando il fondo viene venduto. La legge del 1965 chiedeva quattro anni di coltivazione; la legge 817 del 1971 ha ridotto il termine a due anni (L. 590/1965, art. 8; L. 817/1971, art. 7). Valgono anche le altre condizioni ed esclusioni dell’articolo 8, per esempio sugli altri fondi venduti dal coltivatore e sui terreni destinati dal piano regolatore a uso edilizio, industriale o turistico.

Se sul fondo non è insediato un affittuario, un mezzadro, un colono, un compartecipante o un enfiteuta coltivatore diretto, la prelazione può spettare al coltivatore diretto proprietario di un terreno confinante e all’imprenditore agricolo professionale confinante iscritto nella previdenza agricola (L. 817/1971, art. 7). Nessuna di queste norme distingue gli acquirenti per cittadinanza.

Per uno straniero la prelazione funziona quindi come per un italiano. Chi ha diritto di prelazione, come si notifica la vendita e che cosa succede se la notifica manca lo spiega la guida sulla prelazione agraria.

I passi prima della caparra

Nessuna norma fissa un termine unico per questi passi: per ciascuno trova dove si fa e da che cosa dipende la durata.

1. Capire in quale riga della tabella si trova. Lo fa da solo, con passaporto e permesso alla mano, prima di cercare il terreno; se ha un permesso in rinnovo o fuori elenco, lo segni.
2. Scrivere al notaio. Gli scriva prima della proposta, allegando passaporto, eventuale permesso e dati del terreno (Comune, foglio, particella), e chieda per iscritto se serve l’accertamento della reciprocità. Per un cittadino dell’Unione o dei Paesi SEE, o per chi ha un permesso dell’elenco, la domanda è semplice; se il notaio deve chiedere i dati al Ministero, la durata dipende dalla sua risposta.
3. Chiedere il codice fiscale. Al consolato italiano del Paese di residenza oppure, con appuntamento, in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate in Italia; i tempi dipendono dall’ufficio.
4. Decidere la lingua dell’atto. Dica al notaio se conosce l’italiano. Se serve un interprete, lo scelgono le parti: lo concordi con il venditore e lo comunichi allo studio prima di fissare la data.
5. Firmare la proposta e versare la caparra. Solo dopo la risposta del notaio, oppure con la condizione scritta descritta sopra. Come funzionano preliminare e caparra lo spiega la guida su preliminare e caparra.

Fonti: DPR 394/1999, art. 1; Agenzia delle Entrate, codice fiscale; Legge notarile, art. 55; L. 590/1965, art. 8; L. 817/1971, art. 7; consultate il 12 novembre 2026.