Preliminare con condizione sospensiva per comprare un terreno

Il preliminare con condizione sospensiva lega l’acquisto a un evento futuro e incerto, come il permesso o il mutuo (art. 1353 c.c.). Se la condizione manca definitivamente senza colpevole impedimento e senza altro titolo per trattenere la somma, quanto versato senza causa è restituibile (art. 2033). La clausola deve precisare evento, data e gestione delle somme.

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Che cos’è la condizione sospensiva

Il codice civile permette di subordinare l’efficacia di un contratto, o di un singolo patto, a un avvenimento futuro e incerto (art. 1353). Con la condizione sospensiva il contratto è firmato ma i suoi effetti restano fermi finché l’evento non si verifica; con quella risolutiva il contratto produce effetti da subito e cade se l’evento si verifica. Per un terreno che si vuole comprare solo a certe condizioni serve di solito la prima: il preliminare obbliga a stipulare il definitivo solo se arriva il permesso, il mutuo o il frazionamento.

Quattro regole del codice valgono per qualsiasi condizione:

• Niente condizioni che dipendono dalla sola volontà di chi vende o di chi deve pagare. L’alienazione o l’obbligo subordinati a una condizione sospensiva che dipende dalla mera volontà dell’alienante o del debitore sono nulli (art. 1355). «Se il venditore lo riterrà opportuno» non è una condizione.
• Niente condizioni impossibili o illecite. Una condizione sospensiva impossibile, o contraria a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume, rende nullo il contratto (art. 1354).
• Buona fede durante l’attesa. Chi si è obbligato sotto condizione sospensiva deve comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte (art. 1358). Se la condizione manca per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario, si considera avverata (art. 1359).
• Effetto retroattivo. Quando la condizione si avvera, gli effetti risalgono al momento della conclusione del contratto, salvo che le parti o la natura del rapporto indichino un momento diverso (art. 1360). Nell’attesa l’acquirente può compiere atti conservativi (art. 1356).

Questa guida tratta solo la condizione. Forma del preliminare, caparra e acconti, provvigione dell’agenzia e passaggi fino al rogito sono nella guida al preliminare e alla caparra.

Fonti: Codice civile, art. 1353; Codice civile, art. 1355; Codice civile, art. 1358; Codice civile, art. 1359; Codice civile, art. 1360; Codice civile, art. 2033; consultate il 13 novembre 2026.

Le condizioni utili per un terreno

Una condizione serve quando il prezzo ha senso solo se un fatto esterno va in porto. Ecco cinque condizioni adatte a un terreno; per ciascuna conviene scrivere l’atto preciso, chi lo chiede e la data entro cui deve arrivare.

Permesso di costruire. Se compra per costruire, la condizione può essere il rilascio del permesso per un progetto indicato (superficie, volume, destinazione d’uso), da presentare entro una data. Prima di firmare legga che cosa ammettono il piano e le norme di zona: la guida su che cosa si può costruire secondo il PRG spiega dove guardare.

Mutuo. La condizione può essere la concessione di un mutuo di importo indicato entro una data. Come per ogni condizione, conta come è scritta: importo, durata, banca o requisiti, data.

Destinazione urbanistica. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) va allegato al rogito di un terreno, a pena di nullità, salvo le pertinenze di edifici censiti al catasto urbano sotto i 5.000 m² (DPR 380/2001, art. 30, comma 2). Il Comune lo rilascia entro 30 giorni dalla domanda e vale un anno se gli strumenti urbanistici non cambiano (comma 3). Per il preliminare il Consiglio Nazionale del Notariato, nello studio 19-2007/C, consiglia di allegarlo: la destinazione risulta così da un documento ufficiale del Comune. Per un terreno edificabile lo stesso studio consiglia di precisare se si può costruire direttamente o se serve prima un piano attuativo, e se la convenzione è già firmata. Approfondimento: il CDU.

Frazionamento. Se compra solo una parte della particella, la condizione può essere l’approvazione del frazionamento con le misure concordate. Come funziona il frazionamento è spiegato nella guida al frazionamento del terreno.

Prelazione agraria. Se un confinante o un affittuario coltivatore può avere diritto di prelazione, lo studio del Notariato indica di sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione nel termine di legge e di stipulare il definitivo dopo. Chi ha il diritto e come si notifica è nella guida alla prelazione agraria.

Termini: condizione, trascrizione, rogito

Dia una data alla condizione, altrimenti le parti restano legate senza una scadenza chiara. Se il preliminare non indica quando stipulare il definitivo, e un termine è necessario, in mancanza di accordo lo stabilisce il giudice (art. 1183). Lo studio del Notariato ricorda che la mancanza del termine non rende invalido il preliminare, ma conviene indicarlo.

Il termine pesa soprattutto se il preliminare è trascritto. Occorrono atto pubblico o firme autenticate o accertate giudizialmente (art. 2645-bis, comma 1). Entro un anno dalla data convenuta per il definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare deve essere trascritto il definitivo, altro atto che esegua il preliminare oppure la domanda giudiziale dell’art. 2652, primo comma, n. 2. In mancanza cessano retroattivamente gli effetti della trascrizione (art. 2645-bis, comma 3). Se il venditore rifiuta, contatti il legale prima della scadenza. Il privilegio per i crediti da mancata esecuzione è soggetto ai momenti, alle condizioni e alle esclusioni verso determinati creditori ipotecari dell’art. 2775-bis: lo verifichi il notaio, senza presumere una precedenza su ogni ipoteca.

Registrazione e trascrizione sono due adempimenti distinti. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate va chiesta entro 30 giorni dalla data dell’atto formato in Italia (art. 13 DPR 131/1986). La trascrizione nei registri immobiliari, secondo la guida del Notariato aggiornata a marzo 2023, è eseguita entro 30 giorni dalla stipula dal notaio che ha ricevuto o autenticato il preliminare. La protezione verso i terzi decorre dalla trascrizione, non dalla firma.

Fonti: Codice civile, art. 2645-bis; DPR 380/2001, art. 30; DPR 131/1986, art. 13; DPR 131/1986, art. 19; Notariato, guida «Garanzia preliminare» (marzo 2023); consultate il 13 novembre 2026.

Se la condizione non si avvera: caparra e comportamento delle parti

Se l’evento non arriva entro la data, l’obbligo di stipulare il definitivo non nasce. Per la caparra il codice ha due regole, pensate per altri casi. Con la caparra confirmatoria, se è inadempiente chi l’ha versata, l’altra parte può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra può recedere ed esigere il doppio (art. 1385). Con la caparra penitenziale il contratto prevede un diritto di recesso e la caparra ne è solo il corrispettivo (art. 1386). Se la condizione manca definitivamente senza un impedimento imputabile ex art. 1359 e senza altro titolo efficace per trattenere la somma, il pagamento privo di causa è ripetibile ai sensi dell’art. 2033. Scrivere importo, termine e mezzo del rimborso evita discussioni; la mancanza di quella clausola non cancella il diritto alla restituzione.

L’attesa ha regole proprie. Il venditore deve comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’acquirente (art. 1358): concedere un’ipoteca sul terreno mentre si aspetta il permesso, per esempio, può lederle. Se il frazionamento non arriva perché il venditore non firma la domanda che si era impegnato a presentare, la condizione si considera avverata (art. 1359). Anche l’acquirente ha obblighi: se la condizione è il mutuo e non presenta la domanda in banca, per lui può valere la stessa regola.

Gli errori più comuni nella clausola

• Condizione affidata alla volontà di una parte. «Se l’acquirente deciderà di procedere» o «salvo ripensamento del venditore» incontrano l’art. 1355. Leghi la condizione a un atto di un terzo: Comune, banca, Agenzia delle Entrate, titolare della prelazione.
• Evento vago. «Se il terreno risulterà edificabile» lascia aperto che cosa conti: il CDU, il permesso, il piano adottato. Indichi il documento e il suo contenuto.
• Nessuna data, o una data fuori dalla finestra della trascrizione. Fissi la scadenza della condizione prima della data del rogito, e il rogito entro i limiti dell’art. 2645-bis.
• Nessuno incaricato dei passi. Scriva chi presenta la domanda di permesso, di mutuo o di frazionamento, entro quando, e chi paga tecnici e diritti.
• Caparra senza regola per la condizione mancata. Nei casi descritti sopra la restituzione si fonda sull’art. 2033 anche senza clausola; scriva comunque importo, tempi e modo del rimborso per evitare discussioni.
• Nessuna scelta se l’evento arriva solo in parte. Se il permesso è rilasciato per una volumetria minore, o il mutuo per un importo minore, la clausola deve dire se l’acquirente può comprare lo stesso.

Prima di firmare: passi, tempi e luoghi

1. Prima della proposta, in Comune. Chieda il CDU della particella allo sportello urbanistica: il rilascio avviene entro 30 giorni. Nello stesso momento chieda le norme di zona del piano.
2. Prima della proposta, all’Agenzia delle Entrate. Faccia un’ispezione ipotecaria sul venditore e sul terreno: la guida all'ispezione ipotecaria spiega come.
3. Prima della firma, con il notaio. Scelga la condizione, la data, chi fa ogni passo e la sorte della caparra. Se vuole trascrivere, servono atto pubblico o firme autenticate.
4. Entro 30 giorni dalla firma, a cura del notaio. Registrazione all’Agenzia delle Entrate (art. 13 DPR 131/1986) e, separatamente, trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
5. Durante l’attesa. Segni in agenda la scadenza della condizione e quella dell’art. 2645-bis. Chieda per iscritto notizie sulla domanda di permesso, mutuo o frazionamento.
6. Dopo l’avveramento, presso l’ufficio che ha registrato l’atto. Entro 30 giorni: denuncia delle parti, con autoliquidazione e pagamento dell’eventuale importo dovuto (art. 19).
7. Prima del rogito, in Comune. Verifichi che il CDU sia ancora valido, cioè rilasciato da meno di un anno e senza modifiche del piano.