Terreno con progetto approvato: quando scade il permesso

Il permesso di costruire già rilasciato passa a chi compra il terreno (DPR 380/2001, art. 11), ma ha due scadenze: per legge i lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e finire entro tre anni dall’inizio, salvo proroghe ed eccezioni spiegate sotto. Scaduti i termini, il permesso decade per la parte non eseguita. Prima della caparra si controllano date, proroghe e oneri nel fascicolo del Comune.

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Il permesso passa a chi compra il terreno

Il permesso di costruire viene rilasciato al proprietario o a chi ha titolo per chiederlo, ma è legato all’immobile: «è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa» ed è irrevocabile (DPR 380/2001, art. 11). Chi compra un terreno con un progetto approvato compra quindi anche quel permesso, con le sue date e le sue prescrizioni. Il rilascio non comporta limitazione dei diritti dei terzi (comma 3).

Il passaggio dell’intestazione si chiama voltura e si chiede allo sportello unico per l’edilizia (SUE) del Comune. Il testo unico non ne descrive la procedura, che quindi cambia da Comune a Comune. A Trento la domanda si presenta solo se il permesso è già rilasciato, è ancora valido e la fine dei lavori non è stata comunicata; la firmano il nuovo titolare e quello attuale. Il provvedimento del Comune accerta il subentro e non modifica i termini di validità e decadenza del titolo.

A Verona la voltura vale per il permesso di costruire e l’autorizzazione unica, mentre per SCIA e CILA c’è una comunicazione diversa; si presenta solo online sul portale impresainungiorno. A Genova la pratica si presenta solo online al SUE e il Comune ha 30 giorni per il provvedimento.

Fonti: DPR 380/2001, art. 11; Comune di Trento, voltura; Comune di Genova, voltura; Comune di Mantova, voltura; consultate il 12 novembre 2026.

Le date che decidono se il permesso vale ancora

Nel permesso sono scritti due termini. Quello di inizio lavori «non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo»; quello di ultimazione non può superare tre anni dall’inizio (art. 15, comma 2). Per gli interventi autorizzati ai sensi dell’articolo 12 del D.Lgs. 387/2003, cioè gli impianti da fonti rinnovabili, l’inizio può arrivare a tre anni.

Passati i termini, il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, a meno che il titolare abbia chiesto una proroga prima della scadenza. Il Comune la può concedere con un provvedimento motivato per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare, per la mole dell’opera o le sue caratteristiche tecniche, per difficoltà emerse dopo l’inizio dei lavori. La proroga è comunque dovuta se i lavori non sono potuti iniziare o finire per iniziative dell’amministrazione o del giudice rivelatesi infondate (comma 2-bis).

Per completare la parte rimasta serve un nuovo permesso, salvo che le opere rientrino fra quelle realizzabili con SCIA secondo l’articolo 22, e se necessario il contributo di costruzione viene ricalcolato (comma 3).

Questi sono i termini del testo unico statale. Le Regioni legiferano in materia edilizia nel rispetto dei suoi principi, e le Regioni a statuto speciale e le Province di Trento e Bolzano con potestà esclusiva (art. 2): chieda al SUE se una legge regionale fissa regole proprie per il Suo Comune.

Fonti: DPR 380/2001, art. 15; D.L. 21/2022, art. 10-septies; consultate il 12 novembre 2026.

La proroga di legge di 48 mesi

Dal 2022 una legge statale allunga i termini dei permessi già rilasciati, e la data limite è stata spostata più volte. Nel testo vigente dell’articolo 10-septies del D.L. 21/2022 i termini di inizio e di ultimazione sono prorogati di 48 mesi per i permessi rilasciati o formati fino al 31 dicembre 2025. Valgono tre condizioni:

• il titolare deve comunicare di volersi avvalere della proroga;
• al momento della comunicazione i termini non devono essere già scaduti;
• in quel momento il permesso non deve contrastare con nuovi strumenti urbanistici approvati né con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio.

La stessa proroga vale per i termini delle SCIA e delle autorizzazioni paesaggistiche e ambientali, per i permessi che avevano già ottenuto una proroga dal Comune o quelle di legge del 2020, e per i termini delle convenzioni di lottizzazione e dei piani attuativi formati fino al 31 dicembre 2025, se non contrastano con piani di tutela. Per un permesso rilasciato dal 1° gennaio 2026 il testo vigente al 12 novembre 2026 non prevede questa proroga: valgono i termini scritti nel permesso e la proroga ordinaria dell’articolo 15.

Se il piano è cambiato nel frattempo

Il permesso decade anche quando entrano in vigore previsioni urbanistiche in contrasto, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro tre anni dalla data di inizio (art. 15, comma 4). Per questo l’inizio lavori va documentato: comunicazione al Comune, verbali, fotografie del cantiere con data.

Se il progetto è soltanto presentato e il permesso non è ancora rilasciato, conta invece la salvaguardia: un piano adottato in contrasto sospende la decisione sulla domanda. Come funziona e quanto dura lo spiega la guida su che cosa si può costruire secondo il piano.

Un permesso può anche essersi formato per silenzio-assenso (art. 20, comma 8). Non basta che il Comune non abbia risposto: il termine per il provvedimento finale deve essere scaduto senza un diniego motivato. Se l’immobile è soggetto a vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali si applica invece la conferenza di servizi della legge 241/1990, e il silenzio-assenso si forma solo se per lo stesso progetto erano già stati rilasciati, ed erano ancora validi, gli atti di assenso dell’autorità competente per il vincolo. Il documento da chiedere al SUE è l’attestazione sul decorso dei termini: entro quindici giorni dalla richiesta il SUE la rilascia, se non ci sono richieste di integrazione o istruttorie rimaste senza risposta né provvedimenti di diniego, oppure comunica che quegli atti ci sono. Finché il fascicolo non mostra l’attestazione, o un tecnico non ha verificato queste condizioni, il silenzio del Comune non basta per pagare il terreno come se avesse un permesso valido.

Oneri già pagati e oneri ancora da pagare

Il permesso è oneroso: comporta il contributo di costruzione, fatto di oneri di urbanizzazione e quota sul costo di costruzione (art. 16). Gli oneri di urbanizzazione si pagano al rilascio e, su richiesta, possono essere rateizzati; al posto del pagamento il titolare può impegnarsi a realizzare le opere di urbanizzazione. La quota sul costo di costruzione si paga in corso d’opera, al più tardi sessanta giorni dopo la fine della costruzione, con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune.

Chi compra deve sapere quanto è già stato versato, quante rate restano e quale garanzia, per esempio una fideiussione, copre il saldo. Alcuni Comuni lo chiedono già nella domanda di voltura: a Mantova vanno allegati la documentazione del versamento del contributo e quella a garanzia del saldo.

Il fascicolo in Comune: che cosa chiedere

Il permesso e i suoi allegati sono atti del Comune. Il diritto di accesso spetta a chi ha un interesse diretto, concreto e attuale; l’esame dei documenti è gratuito e la copia costa il rimborso della riproduzione, oltre a bollo e diritti di ricerca dove previsti; se il Comune non risponde entro 30 giorni la richiesta si intende respinta (L. 241/1990, artt. 22 e 25). La via più semplice è che sia il venditore, titolare del permesso, a chiedere copia del fascicolo o a delegarLa.

Dal fascicolo devono risultare:

1. il permesso con data di rilascio, termini di inizio e fine e prescrizioni;
2. la comunicazione di inizio lavori, se c’è stata, e le eventuali proroghe, compresa la comunicazione per i 48 mesi;
3. il prospetto del contributo di costruzione con versamenti, rate e garanzie;
4. gli elaborati approvati e le eventuali varianti;
5. i pareri e le autorizzazioni allegati, per esempio quella paesaggistica, con le loro scadenze.

Chieda la copia allo sportello edilizio almeno un mese prima del preliminare, perché dopo 30 giorni senza risposta la richiesta si intende respinta. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) si chiede all’ufficio urbanistica del Comune. Va allegato, a pena di nullità, agli atti che trasferiscono diritti reali su terreni; non serve quando il terreno è pertinenza di un edificio censito al catasto edilizio urbano e l’area di pertinenza complessiva è inferiore a 5.000 m² (art. 30, comma 2). Se serve nel Suo atto lo verifica il notaio; il resto è nella guida sul CDU.

Fonti: L. 241/1990, artt. 22 e 25; consultate il 12 novembre 2026.

Che cosa scrivere nel preliminare

Nel preliminare le verifiche sul permesso diventano impegni del venditore. Come funzionano preliminare e caparra è nella guida dedicata al preliminare per un terreno; per un terreno con permesso servono in più alcune clausole precise.

• Estremi del permesso, termini di inizio e fine e proroghe ottenute, con l’impegno del venditore a non lasciarli scadere fino al rogito.
• Se il termine di inizio scade prima del rogito: chi presenta la comunicazione di proroga o la richiesta al Comune, ed entro quale data.
• Contributo di costruzione: quanto è già versato, chi paga le rate restanti, chi presta le garanzie.
• Impegno a firmare la domanda di voltura dopo l’atto.
• Che cosa succede alla caparra se il Comune nega la voltura o il permesso risulta decaduto.

Se dopo l’acquisto vuole cambiare il progetto, le varianti che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non cambiano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma di un edificio vincolato e non violano le prescrizioni del permesso si possono fare con SCIA (art. 22, comma 2). Con SCIA, comunicata a fine lavori con l’attestazione del professionista, si possono fare anche le altre varianti che non sono una variazione essenziale, se sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e se prima sono stati ottenuti gli atti di assenso richiesti dai vincoli e dalle altre normative di settore (comma 2-bis). Quali variazioni sono essenziali lo stabiliscono le Regioni entro i criteri dell’art. 32, e le Regioni a statuto ordinario possono ampliare o ridurre i casi di SCIA (art. 22, comma 4): quale titolo serve per la Sua variante lo valuta il progettista secondo la legge della Sua Regione. Per una nuova costruzione, entro quindici giorni dall’ultimazione delle finiture, il titolare o chi gli è subentrato presenta la segnalazione certificata di agibilità; chi non la presenta paga una sanzione da 77 a 464 euro (art. 24).